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| 無聊房東 | |
| 註冊： | 2008-08-12 |
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- 1樓 發表於2011-04-05 15:33
步驟1
(1)定期租賃時
在「定期租賃」的情形，房東最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處所。在定期租賃關係下，房東可以先以存證信函通知房客在租約到期時搬遷。以存證信函請求返還房屋的寫法如下：
台端承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租期1年，此有租賃契約為證。茲因租期將於○○年○○月○○日屆滿，爰依民法第450條及第455條之規定，租約到期，租賃關係於期限屆時消滅，本人不再出租予台端，敬請台端屆時依約返還房屋予本人，另尋住處，特函告之。
2)不定期租賃時
如果是「不定期租賃」的話，房東想收回房屋時，除了至少要在打算終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；房東還必須符合土地法第100條的規定才行。這是因為土地法相對於民法而言，是特別法，依「特別法優於普通法」的原則，房東必須受到土地法第100條規定的限制。
由於土地法第100條是為了保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。在房客沒有犯錯的情況下，房東要收回房屋時，通常也只能以土地法第100條第1款「收回自住」的名義來主張。這時房東如果要通知房客終止租約及搬遷的話，存證信函的寫法如下：
台端自民國(下同) ○○年○○月○○日起承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期未定。茲因本人房屋將收回自用，爰依民法第450條第2項及土地法第100條第1款之規定，終止貴我雙方租約，並請台端於函到一個月內清空搬遷後，返還房屋予本人，另尋住處，特函告之，敬祈配合是禱。
步驟2
如果房客無意搬遷或是置之不理的話，房東還是有兩種方式可以選擇的，一是向調解委員會聲請調解；另一是向法院提起簡易訴訟。
至於哪一種方式比較好？能最快達到讓房客搬遷的目的，就是最好的方式。
原則上，能先透過不需花錢的鄉、鎮、市公所調解委員會的調解來解決，當然是最好不過了，而且程序簡捷、迅速、有效；但如果房客連「要告就去告好了」這樣的話都說出口時，這表示雙方的關係已經鬧僵，甚至是翻臉了，那房東再怎麼無可奈何～也只好捨調解一途而就法院訴訟的程序解決啦！
依民事訴訟法第427條第2項的規定，房東與房客間因請求遷讓房屋、請求修繕房屋或請求給付租金、返還押金，甚至是對於租約中，作為房客的連帶保證人，房東請求負連帶保證責任等租賃關係所衍生的私權糾紛，都可以適用簡易訴訟程序來解決。
步驟3
調解成立經法院核定或是民事判決確定後，房東便可以要求房客履行返還房屋的義務；如果房客還是不主動履行的話，房東便可以法院核定的調解書或法院確定的判決書（連同確定判決證明書）作為執行名義，逕向法院民事執行處聲請強制執行，收回房屋。
PS.若租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1並以「公證書」為執行名義，進行步驟3的程序即可。
By Frankbetty
(1)定期租賃時
在「定期租賃」的情形，房東最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處所。在定期租賃關係下，房東可以先以存證信函通知房客在租約到期時搬遷。以存證信函請求返還房屋的寫法如下：
台端承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租期1年，此有租賃契約為證。茲因租期將於○○年○○月○○日屆滿，爰依民法第450條及第455條之規定，租約到期，租賃關係於期限屆時消滅，本人不再出租予台端，敬請台端屆時依約返還房屋予本人，另尋住處，特函告之。
2)不定期租賃時
如果是「不定期租賃」的話，房東想收回房屋時，除了至少要在打算終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；房東還必須符合土地法第100條的規定才行。這是因為土地法相對於民法而言，是特別法，依「特別法優於普通法」的原則，房東必須受到土地法第100條規定的限制。
由於土地法第100條是為了保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。在房客沒有犯錯的情況下，房東要收回房屋時，通常也只能以土地法第100條第1款「收回自住」的名義來主張。這時房東如果要通知房客終止租約及搬遷的話，存證信函的寫法如下：
台端自民國(下同) ○○年○○月○○日起承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期未定。茲因本人房屋將收回自用，爰依民法第450條第2項及土地法第100條第1款之規定，終止貴我雙方租約，並請台端於函到一個月內清空搬遷後，返還房屋予本人，另尋住處，特函告之，敬祈配合是禱。
步驟2
如果房客無意搬遷或是置之不理的話，房東還是有兩種方式可以選擇的，一是向調解委員會聲請調解；另一是向法院提起簡易訴訟。
至於哪一種方式比較好？能最快達到讓房客搬遷的目的，就是最好的方式。
原則上，能先透過不需花錢的鄉、鎮、市公所調解委員會的調解來解決，當然是最好不過了，而且程序簡捷、迅速、有效；但如果房客連「要告就去告好了」這樣的話都說出口時，這表示雙方的關係已經鬧僵，甚至是翻臉了，那房東再怎麼無可奈何～也只好捨調解一途而就法院訴訟的程序解決啦！
依民事訴訟法第427條第2項的規定，房東與房客間因請求遷讓房屋、請求修繕房屋或請求給付租金、返還押金，甚至是對於租約中，作為房客的連帶保證人，房東請求負連帶保證責任等租賃關係所衍生的私權糾紛，都可以適用簡易訴訟程序來解決。
步驟3
調解成立經法院核定或是民事判決確定後，房東便可以要求房客履行返還房屋的義務；如果房客還是不主動履行的話，房東便可以法院核定的調解書或法院確定的判決書（連同確定判決證明書）作為執行名義，逕向法院民事執行處聲請強制執行，收回房屋。
PS.若租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1並以「公證書」為執行名義，進行步驟3的程序即可。
By Frankbetty
