出租投資報酬率-租屋知識-租屋討論區-591房屋交易網討論區


1.200.14.***

41樓發表於2011-09-30 16:40

引用　38樓　就是我　說：
利率是一段式的(定儲指數+0.64%),目前1.3%+0.64%=1.94%

計畫A:85萬存在銀行,獲利1.85%

計畫B:85萬拿來買房,租金淨收入換算投報率7-8%

就是這樣的對比!!

又來了! 哪來的 7~8%阿?

既扣掉"自備款",又用"優惠(貸款利率)利率"來算,又不計其他損失,才可能有7~8%.

但,自備款不是錢嗎? 優惠利率也才3年.......

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就是我
註冊：	2009-09-09
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42樓發表於2011-09-30 16:45

我想無聊房東大大應該知道我所要表達機會成本的概念,

敦請無聊房東大大幫忙說明吧!!

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1.200.14.***

43樓發表於2011-09-30 16:45

要算"投資報酬率",應該也要將"房價折損"給算進去!

拿剛講的例子,房價折損約1萬/月,租金才 6,000~10,000/月.

請問,投報率是多少?

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就是我
註冊：	2009-09-09
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44樓發表於2011-09-30 16:55

我用的是我本身例子下去算的,至於你的例子,資料不足,可能要提供詳細一點的資料才有辦法算!!

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楊小姐
註冊：	2010-03-24
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45樓發表於2011-09-30 16:56

我剛開始看到這篇文章時，我有回覆的衝動，沒想到110大大和無聊大點出問題了：

1. 一般的投資報酬率，絕對不是版主這種算法，不信，可以請房仲高手們回打你。

2. 兩位前輩只是善意在提醒新手房東，當房東不是只要有 "熱忱" 就可以做到，包括相關法律知識和修繕常識要懂，因為版主在另一篇強調，房東就是要不怕麻煩

想請教版主，在這邊已經有那麼多受害的房東討救兵，您能夠告訴大家，遇到欠租又不搬家的房客要怎麼可以順利收回房子和討回租金嘛 ? <不是拿到債權憑證喔＞

先謝謝您的熱心回答。

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楊小姐
註冊：	2010-03-24
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46樓發表於2011-09-30 17:00

sorry, 筆誤，回答您，不是回打您@@

愛好和平的宅大。。。

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就是我
註冊：	2009-09-09
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47樓發表於2011-09-30 17:03

法律知識我可能比較不懂,但我當房東8年多來,我都會仔細篩選房客,至於如果真的遇到您說的狀況,遇到再解決了,事情總是能解決的!

至於修繕常識,簡單的自己做,複雜的交給專業處理,

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DADA
註冊：	2008-05-10
文章：	3
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48樓發表於2011-09-30 17:06

引用　46樓　宅女黃太太　說：
sorry, 筆誤，回答您，不是回打您@@

愛好和平的宅大。。。

哈哈! House Lady 風格逐漸由 Elegant 轉成 Aggressive!

讚!

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61.231.242.***

49樓發表於2011-09-30 17:08

南崁真便宜

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房東主委
註冊：	2009-03-18
文章：	21
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50樓發表於2011-09-30 17:11

前幾年因為我上班的公司倒了所以我失業了因為實在太丟臉了乾脆不上班後來我家女王又生了老二(盼了很久) 我索性不上班算是退休在家帶小孩那時我40歲從此就開始我當職業包租公的日子所以我的狀況是退休幹包租公的進行式

樓主的算法基本上那只是一種算法若按照這樣規劃只有一個結果"穩死的" 不好意思這是實話請開版大見諒如果退休規畫是購屋出租而且確定沒有其他收入的話(國民年金是救命錢不能算進去) 買屋來出租千萬不要貸款即使需要貸款還是越少越好

先不討論樓主的算法先討論幾個比較務實的問題買多少錢的房子租多少錢房客是否滿租房屋設備/裝潢是否須修繕/增補現在這個時機要買310萬可以租11000的房子已經非常少了而且也不是在大台北地區我記得3年前桃園還有約170/80萬買的獨立套房可租8000 現在都至少要220/30萬以上才可能買的到回到我自己的社區幾年前在預售階段我們的房子買得比較低總價含裝潢全配的房子450萬可以租到22000 而現在這些房子都要賣到650萬以上但房租反而因為供給太多紛紛下調到18000甚至更低買多少租多少是有彈性的而且有很大變動的買多少在買了以後是不會變的(成本固定) 但租多少卻是變動很激烈的很不幸這幾年包租公變多新的房屋又一直蓋或是改裝成租人的房子房租很難上漲多半是下跌的比較多

房客是否滿租也是我們討論區討論很多年的議題年收入= 月租 X 12 保證是做不到即使是再好租的房子也不可能每次都銜接得那麼好連一天都不放過更何況房子也需要維修跟整理的空檔 (房客不可能讓房東邊整理房子邊付租金) 年收入如果能夠 = 月租 X 10 其實就是一般的水準了好一些狀況可以用月租 X 11 來算不過這也是很少的例子

房屋設備/裝潢是否須修繕/增補是要花錢的而且是花大錢的上次某個房子的液晶電視壞了就買了新的當場去換一下子一萬多塊就沒了幸好舊的修一修還可以用就換到另一個房子去了只是我們家的女王的眼神就像那個丟女兒撿界外球的老婆一樣能自己動手的就算材料費自己不行的還不是要找廠商來做都是錢一年的預算只有1500 這點錢恐怕連通個馬桶可能都不夠

回到最重要的一點貸款買房子出租首先現在銀行可以貸款嗎? 這幾年銀行一直在管制信用所以很難貸款特別是第二個房子或是貸款人年紀太大或是貸款人收入太低這類問題即使房子買得再便宜如果貸款人條件不好都不行貸款前幾年我還可以貸款的主要原因是那時沒有信用管制而且我跟我家女王還有正當職業年收入確定可以支應銀行的還款所以銀行願意貸款給我現在我要去貸款想都別想扣繳憑單一年還不到12萬的收入就算拿出那一疊未設定抵押的房屋所有權狀來證明我的財產銀行還是不鳥我另外用房租來還銀行貸款這裡有其他樓的朋友已經點出來了我就實說了銀行目前幾乎都不同意所謂寬限期(很不幸以前寬限期是投機客用來炒房用的所以現在銀行很難提供寬限期給出租的投資客) 欠220萬一個月本利和要繳11340 (20年期 2.2%年利率) 房租才11000 萬一銀行不給寬限期依樓主的算法這種現金管理豈不成了白做工我想退休後每個月還要被銀行追錢不是很痛苦嗎?

對這個主題我還是先提供一些自己的經驗與想法有志於退休後幹包租公與包租婆的大大還是請先存好錢等一個比較好的時機在幾個比較好的地點用現金買房子與整修房子儘量用不要貸款來買房子才能比較享受退休後幹包租公與包租婆的生活

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