ㄈㄎ | |
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- 1樓 發表於2009-08-07 19:58
命題:新興都市的合理房價絕不應高於鄰近舊都市的合理房價。
台灣興建高鐵時,高鐵車站附近土地價格立刻飆漲,建商搶建房屋。問題是這些房屋到底該賣到多少價錢才算 "合理"?如果是一個交易頻繁的效率市場,如台北市,這個價格當然應該由市場決定。但是在如三峽烏日六家....這些地方其實並沒有很多人立刻要去購買。大家可以看到台灣高鐵通車至今也有幾年了,高鐵站區旁邊的烏日至今仍然一片荒涼。「重劃區夢靨」就是發生在這種地方。
這個問題應該屬於經濟學的範疇。可惜只看過根據歷史交易資料推算的「合理房價」,或者根據國民所得推算的「合理房價」。但是這種模型對於一個新興區域的定價似乎毫無幫助,不然建商與仲介業者就無從炒作了。類似的問題當然就是股票價格。某些股票如中鋼台塑由於交易頻繁很難人為操縱。但是對於其他的冷門股票我們就要問它的合理價格到底多少?
物理學家要解決一個問題必然先觀察問題。
觀察1:北大特區
由於工作及家庭因素必須在三峽購屋。去到那裡才發現,這塊原本在高速公路旁的稻田已經變成了「北大特區」。但是到底什麼是「北大特區」?是新店總統府官員特區?還是陽明山美軍眷村特區?貢寮居民水電免費特區?…仔細研究以後才知道所謂「北大特區」只不過是「北大重劃區」:國家為了建立一所大學無法找到一整塊夠大的土地,於是徵收土地進行重劃。有些原有地主就交換重劃區內的另一塊地給他。當都市計劃預定該地為大學後建商立刻搶進,於是形成「北大特區」。
待續....
台灣興建高鐵時,高鐵車站附近土地價格立刻飆漲,建商搶建房屋。問題是這些房屋到底該賣到多少價錢才算 "合理"?如果是一個交易頻繁的效率市場,如台北市,這個價格當然應該由市場決定。但是在如三峽烏日六家....這些地方其實並沒有很多人立刻要去購買。大家可以看到台灣高鐵通車至今也有幾年了,高鐵站區旁邊的烏日至今仍然一片荒涼。「重劃區夢靨」就是發生在這種地方。
這個問題應該屬於經濟學的範疇。可惜只看過根據歷史交易資料推算的「合理房價」,或者根據國民所得推算的「合理房價」。但是這種模型對於一個新興區域的定價似乎毫無幫助,不然建商與仲介業者就無從炒作了。類似的問題當然就是股票價格。某些股票如中鋼台塑由於交易頻繁很難人為操縱。但是對於其他的冷門股票我們就要問它的合理價格到底多少?
物理學家要解決一個問題必然先觀察問題。
觀察1:北大特區
由於工作及家庭因素必須在三峽購屋。去到那裡才發現,這塊原本在高速公路旁的稻田已經變成了「北大特區」。但是到底什麼是「北大特區」?是新店總統府官員特區?還是陽明山美軍眷村特區?貢寮居民水電免費特區?…仔細研究以後才知道所謂「北大特區」只不過是「北大重劃區」:國家為了建立一所大學無法找到一整塊夠大的土地,於是徵收土地進行重劃。有些原有地主就交換重劃區內的另一塊地給他。當都市計劃預定該地為大學後建商立刻搶進,於是形成「北大特區」。
待續....