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- 1樓 發表於2007-11-02 13:45
在投資型客戶大量退場,換屋及自住型客戶又回歸市場主流之際,「重劃區」因具備優質生活的環境優勢,甚至有些仍處於起漲點,而成為許多購屋族的新選擇。其中北市內湖、南港以及北縣板橋、新莊及三重等重劃區,因各有特色,房價逆勢走揚,成為民眾眼中未來值得加碼的地區之一。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,大家都知道買屋首重地段,但台北市的優質地段,新屋房價仰之彌高,如果要入住新房子,三房兩廳總價動輒要兩千萬以上,使得一些價廉物美的重劃區,成為捷運站之外,被購屋族強力鎖定的地區,也是房價保證的另一種代名詞。如果該重劃區又具備捷運線經過、新市政中心或是有重大建設進駐,其具備的優勢愈多,則未來的房價空間也就更被認同。從信義計畫區及大直重劃區的經驗來看,其房價在發展前後平均漲幅約1.2倍,重劃區具備未來增值潛力的事實已不容小覷。
蘇啟榮指出,重劃區因為街道輪廓方整、公園、小學等設施完善,再加上建築物較為新穎,市容景觀良好,且部分重劃區土地使用管制較為嚴謹,另配合都市設計,容易創造景觀及機能上較為優質的區域,成為當地居民心目中的理想生活環境。部分指名度高的區域甚至產生”名牌”效應,對進駐者而言具有社會地位的表徵;當然這些精華重劃區的房價也更具支撐。但並非每個重劃區都能立即享有這些優質效應,仍要視本身開發成熟度、以及商圈發展型態是否成熟,作為觀察指標。一般來說重劃區的開發在七成以上,將邁入成熟期,各項生活機能將逐漸趨於完整,有助房市發展的活絡。如果重劃區開發成熟度高,擁有實質利多題材,而不再只是空泛的預期效應,房價就容易支撐、甚至帶動周邊中古住宅的房價。以目前發展成熟的信義計劃區、大直大灣北段為例,都因為實質利多題材持續發酵,房價持續走高,甚至成為豪宅聚落,屬於高度開發的重劃區,這時一般購屋族反而不宜盲目追高。
至於目前房市相當火熱的板橋新板特區,全區約48公頃,但擁有40%休閒綠地,包括追風廣場、縣民廣場等,其中僅有40%的土地為可建築用地,受到土地供給有限的影響,加上該區實施開發時程容積獎勵,讓新板的開發速度比起一般重劃區快上許多。而新板除了四鐵共構,又是北縣的市政中心,大型百貨商場紛紛進駐,周邊房價已來到40~45萬,創下板橋地區的房價新紀錄,區域機能成型後,有機會上看每坪50萬元。無可比擬的地段,建商紛紛推出大坪數的豪宅產品,除了豪宅之外,小套房也深受投資人歡迎,小套房預售案訴求總價五六百萬,即可入主新板特區,成為目前銀行緊縮房貸的唯一特例,讓不少首購族趨之若鶩,大肆搶進。
其次是南港經貿園區,區段完整、生活設施齊全,且有南港軟體工業園區、南港世貿展覽館、觀光飯店及商業中心等規劃,在鄰近信義區、內湖區比價效應下,目前經貿園區預售屋價格也來到每坪40~45萬元。除了88公頃的經貿園區外,南港路以南的區域,原本是工業用地,包含南港輪胎廠區未來將推400億建案,僑泰及勝華的麵粉廠預計也將跟進。加上四大更新案中規模最大的南港高鐵沿線開發案,諸多大型建設的加持讓南港當前房價的預期效應,高居北市之冠。
此外,內湖五期也是台北市碩果僅存的大面積重劃區之一,過去因為是廢土場,開發價值長期被忽視。事實上,當地交通便利,雖說區內各項機能尚缺,但鄰近北市量販中樞,民生消費無虞。而過一座橋就是信義計畫區的條件,也讓本區具備推案的訴求主題。由於內科可開發的土地愈來愈少,各家建商將目光移轉大內科範圍內的五期重劃區內,未來建商將推出50萬元以上的住宅案,堪稱台北市房價上漲速度最快的重劃區。
位在三重淡水河畔的「重陽重劃區」,號稱北縣新大直,同樣具有淡水河岸景觀、河濱公園、棋盤式道路、管線地下化的優勢,加上區域內未來採住宅區與商業區分離,讓重陽重劃區極具發展潛力,今年房價每坪也上看30萬元。不僅握有重割區的優勢,位置上還鄰近即將通車的捷運徐匯中學站,且距離台北市中心僅一橋之隔,便利的交通環境,合宜的房價,吸引不少台北客來此換取更舒適的居住空間。
新莊的 「副都心計畫」約84公頃,包括中山高、兩條高架道路(台一線高架和特二號道路)、兩條捷運(捷運環狀線、機場捷運)經過,再加上中央合署辦公室、國家電影文化中心等都將進駐,都為副都心的發展掛「保證」。雖然重劃工程尚未完成,中平路這兩、三年的建案,已如雨後春筍,房價跟著水漲船高,每坪喊出23萬的價格。
蘇啟榮分析,北縣新板、三重重陽及新莊副都心等三大重劃區,皆具有一橋之隔的地理性,可仰賴北市便利機能,加上土地取得較容易也較完整,大型公共設施多,與舊市區街景有很明顯的區隔,市容規劃整齊不擁擠,居家環境與生活品質相對有保障,在房價上又較北市低廉許多,發展遠景幾乎可以預見,無論在保值或抗跌程度上,皆能維持在一定水準,這兩年逐漸嶄露頭角,成為北縣案量最大的房市區域,成為北市購屋者的移民新樂園,近兩年房價漲幅約在1至2成左右。
然而除了板橋之外,北縣重劃區其他捷運工程都尚未通車,是美中不足的地方。以目前仍在施工中的捷運系統:機場捷運線、環狀線、新莊線、蘆洲線,預計民國100年左右將陸續通車,屆時有捷運通過的重劃區,房市利多會更加明顯。
不過,如果是屬於腹地大、土地供給仍然很多的重劃區,雖可以以更便宜的價錢買到新房子,但由於平價住宅供給量大,價格支撐力道較差。不過這類重劃區隨著大型開發案陸續推出,未來人口可望大量移入,帶動新的消費需求,因此長期來看,仍屬於適合自住的購屋標的。
信義房屋認為,重劃區憑藉著高度的發展性,與未來的人潮聚集效應,且房價多半尚未起漲,是現階段高房價環境下購買不動產的理想標的,即使面臨房市景氣盤整、明年總統大選的因素或是大環境房價波段趨緩,房價預估下修幅度不大,以自住為考量的前提下,此時進場購屋是不錯的買點。
轉自奇摩房地產
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,大家都知道買屋首重地段,但台北市的優質地段,新屋房價仰之彌高,如果要入住新房子,三房兩廳總價動輒要兩千萬以上,使得一些價廉物美的重劃區,成為捷運站之外,被購屋族強力鎖定的地區,也是房價保證的另一種代名詞。如果該重劃區又具備捷運線經過、新市政中心或是有重大建設進駐,其具備的優勢愈多,則未來的房價空間也就更被認同。從信義計畫區及大直重劃區的經驗來看,其房價在發展前後平均漲幅約1.2倍,重劃區具備未來增值潛力的事實已不容小覷。
蘇啟榮指出,重劃區因為街道輪廓方整、公園、小學等設施完善,再加上建築物較為新穎,市容景觀良好,且部分重劃區土地使用管制較為嚴謹,另配合都市設計,容易創造景觀及機能上較為優質的區域,成為當地居民心目中的理想生活環境。部分指名度高的區域甚至產生”名牌”效應,對進駐者而言具有社會地位的表徵;當然這些精華重劃區的房價也更具支撐。但並非每個重劃區都能立即享有這些優質效應,仍要視本身開發成熟度、以及商圈發展型態是否成熟,作為觀察指標。一般來說重劃區的開發在七成以上,將邁入成熟期,各項生活機能將逐漸趨於完整,有助房市發展的活絡。如果重劃區開發成熟度高,擁有實質利多題材,而不再只是空泛的預期效應,房價就容易支撐、甚至帶動周邊中古住宅的房價。以目前發展成熟的信義計劃區、大直大灣北段為例,都因為實質利多題材持續發酵,房價持續走高,甚至成為豪宅聚落,屬於高度開發的重劃區,這時一般購屋族反而不宜盲目追高。
至於目前房市相當火熱的板橋新板特區,全區約48公頃,但擁有40%休閒綠地,包括追風廣場、縣民廣場等,其中僅有40%的土地為可建築用地,受到土地供給有限的影響,加上該區實施開發時程容積獎勵,讓新板的開發速度比起一般重劃區快上許多。而新板除了四鐵共構,又是北縣的市政中心,大型百貨商場紛紛進駐,周邊房價已來到40~45萬,創下板橋地區的房價新紀錄,區域機能成型後,有機會上看每坪50萬元。無可比擬的地段,建商紛紛推出大坪數的豪宅產品,除了豪宅之外,小套房也深受投資人歡迎,小套房預售案訴求總價五六百萬,即可入主新板特區,成為目前銀行緊縮房貸的唯一特例,讓不少首購族趨之若鶩,大肆搶進。
其次是南港經貿園區,區段完整、生活設施齊全,且有南港軟體工業園區、南港世貿展覽館、觀光飯店及商業中心等規劃,在鄰近信義區、內湖區比價效應下,目前經貿園區預售屋價格也來到每坪40~45萬元。除了88公頃的經貿園區外,南港路以南的區域,原本是工業用地,包含南港輪胎廠區未來將推400億建案,僑泰及勝華的麵粉廠預計也將跟進。加上四大更新案中規模最大的南港高鐵沿線開發案,諸多大型建設的加持讓南港當前房價的預期效應,高居北市之冠。
此外,內湖五期也是台北市碩果僅存的大面積重劃區之一,過去因為是廢土場,開發價值長期被忽視。事實上,當地交通便利,雖說區內各項機能尚缺,但鄰近北市量販中樞,民生消費無虞。而過一座橋就是信義計畫區的條件,也讓本區具備推案的訴求主題。由於內科可開發的土地愈來愈少,各家建商將目光移轉大內科範圍內的五期重劃區內,未來建商將推出50萬元以上的住宅案,堪稱台北市房價上漲速度最快的重劃區。
位在三重淡水河畔的「重陽重劃區」,號稱北縣新大直,同樣具有淡水河岸景觀、河濱公園、棋盤式道路、管線地下化的優勢,加上區域內未來採住宅區與商業區分離,讓重陽重劃區極具發展潛力,今年房價每坪也上看30萬元。不僅握有重割區的優勢,位置上還鄰近即將通車的捷運徐匯中學站,且距離台北市中心僅一橋之隔,便利的交通環境,合宜的房價,吸引不少台北客來此換取更舒適的居住空間。
新莊的 「副都心計畫」約84公頃,包括中山高、兩條高架道路(台一線高架和特二號道路)、兩條捷運(捷運環狀線、機場捷運)經過,再加上中央合署辦公室、國家電影文化中心等都將進駐,都為副都心的發展掛「保證」。雖然重劃工程尚未完成,中平路這兩、三年的建案,已如雨後春筍,房價跟著水漲船高,每坪喊出23萬的價格。
蘇啟榮分析,北縣新板、三重重陽及新莊副都心等三大重劃區,皆具有一橋之隔的地理性,可仰賴北市便利機能,加上土地取得較容易也較完整,大型公共設施多,與舊市區街景有很明顯的區隔,市容規劃整齊不擁擠,居家環境與生活品質相對有保障,在房價上又較北市低廉許多,發展遠景幾乎可以預見,無論在保值或抗跌程度上,皆能維持在一定水準,這兩年逐漸嶄露頭角,成為北縣案量最大的房市區域,成為北市購屋者的移民新樂園,近兩年房價漲幅約在1至2成左右。
然而除了板橋之外,北縣重劃區其他捷運工程都尚未通車,是美中不足的地方。以目前仍在施工中的捷運系統:機場捷運線、環狀線、新莊線、蘆洲線,預計民國100年左右將陸續通車,屆時有捷運通過的重劃區,房市利多會更加明顯。
不過,如果是屬於腹地大、土地供給仍然很多的重劃區,雖可以以更便宜的價錢買到新房子,但由於平價住宅供給量大,價格支撐力道較差。不過這類重劃區隨著大型開發案陸續推出,未來人口可望大量移入,帶動新的消費需求,因此長期來看,仍屬於適合自住的購屋標的。
信義房屋認為,重劃區憑藉著高度的發展性,與未來的人潮聚集效應,且房價多半尚未起漲,是現階段高房價環境下購買不動產的理想標的,即使面臨房市景氣盤整、明年總統大選的因素或是大環境房價波段趨緩,房價預估下修幅度不大,以自住為考量的前提下,此時進場購屋是不錯的買點。
轉自奇摩房地產