220.133.118.*** |
- 1樓 發表於2007-10-22 15:01
M型社會的來臨,是在說明中產階級的財富將向更富與更窮兩端移動,如果不做努力,貧富差距將會增大,但可悲的是,許多中產階級者為了避免M型社會的影響,也積極做了一些投資努力,卻往往因專業知識的不足而失敗,結果使他們更快速的向更窮的方向移動,這種現象會成為未來幾年內的主流,如果想跳出這種不利情況,花些時間真正了解房地產投資的方向性,顯然是重要的。
誰是中產階級?就房地產投資的角度而言,已經擁有一戶以上的自有住宅,身邊又有些餘錢,可以進行房地產的投資,即為中產階級。
中產階級要如何從房地產投資中獲利,以下五個重要訊息可以決定成功與否,不可不知:
●投資必勝法一:目前的房地產投資市場已和過去所知的完全不同。
隨著近幾年來房地產市場的景氣,各種房屋大量的供給已進入市場,導致未來各種房屋的供給量都將轉變成「供過於求」的情況,這和以往的「供不應求」的大環境有極大的不同。
大賣場與購物中心的快速成長,導致一般店面難獲利。
在供過於求的環境中,所有過去的思維都必須加以改變,最好的例子是「買屋與租屋何者有利?」在供不應求的環境中,買屋當然比租屋有利,因為屋主是相對強勢的,他們可以任意調租,甚至不租。因此,也可以很容易產生暴利的機會(馬克斯的剩餘價值論和李嘉圖的地租論都是在描述這種現象);同時,因為供不應求(稀有),所以擁有房屋,就會有大的增值潛力;再加上好的房屋可能想租也租不到……有如此多的好處,買屋當然優於租屋!
但是,當環境變成「供過於求」時,一切情況都會改變,此時承租人是相對強勢的,他們可以任意要求降租,甚至不租,以目前幾個開發量大的地區而言,在大量的房屋供給湧入市場後,還怕有好的房屋會租不到嗎?如果不怕租不到,未來的租金水準,會上升還是會下跌呢?當然不易上升!
店面投資的風險
在供過於求的環境中,所有過去的思維都必須加以改變,最好的例子是「買屋與租屋何者有利?」
上海在上一波宏觀調控時,許多高級辦公室都是不要租金的,只要能幫屋主付管理費,就歡迎免費入住。
大家想想,這種現象,在目前幾個開發量較大的地區,未來是否同樣會出現呢?如果會出現,那麼是租比較有利?還是買比較有利呢?根據資料,目前台灣北部已有些別墅打出免費入住,住滿意再購買的廣告,應是這種現象的具體反映。
另一個好例子是「投資店面是否保證獲利?」在以往供不應求的環境裡,房屋是稀有的,且因一幢大樓只有一層店面,導致店面自然更加稀有(甚至比土地還要稀有),因此只要擁有一個店面,就自然成為金雞母。但目前台灣由於人口增加速度減緩、經濟成長緩慢、再加上大賣場與購物中心的快速成長、以及取締臨時停車的手段日趨嚴格…,這些現象都不利於店面的發展,更重要的是,這些現象已使得店面成為供過於求的商品,所以除了極少數地點特別好的店面外,大多數已無投資價值!
如果仍存著過去的想法,認為只要擁有金店面即可賺錢的人,其成功率自然會愈來愈低。在現實的環境中,店面的主要承租者(如連鎖店)已逐漸的掌握了對租金與租期的主導權,因此,投資單一店面即可以獲利的時代已經過去。當我們看到連仁愛路與信義路旁的店面空置率都快速增加的同時,對於「投資店面是否保證獲利?」自然在心中已有了答案。
由以上的例子可以知道,當大環境產生變化後,中產階級如不想淪落為新貧階級,對於投資觀念的調整,顯然是重要的。
●投資必勝法二:投資愈便宜的房屋,將愈無法賺錢。
許多中產階級的投資者,常認為台北市的房價太貴,所以移轉到比較偏遠的地區或是新開發區購買房屋,其決策的標準已經不是「投資該房屋是否可以獲利?」而是「自己是否可以買得起?」類似的決策,如果是準備自住,就沒有所謂的對或錯,但如以投資的角度,其對錯就十分容易判斷。
舉個例子來說,如果有一個人想開餐廳,明知台北市餐廳的客人多,但是因為台北市店面的租金太高,就以較便宜的租金到宜蘭、花蓮或台東開餐廳,這樣的決定是否正確?很明顯的,去那些地方開餐廳,雖然租金可能便宜,但成功的機會一定不大,相對地,風險卻一定很高,如果我們知道了這是一種錯誤的決策方式,可是在決定投資購買房地產時,為何還會犯相同的錯誤呢?
房價便宜,一定有其道理,不是地點差,就是現在還未發展好,必須要靠未來的「夢」,而對目前台灣的都市發展而言,這些「夢」要實現的可能性正在不斷降低,故就投資的角度而言,代表風險的增加。
因此,對中產階級而言,千萬不要以自己的能力決定投資的地區與商品,要以投資商品有無增值性,才是唯一的考慮。通常愈便宜的地區與商品,往往愈無法賺到錢。
香港首富李嘉誠就常說,他投資房地產,很少去預測會賺多少錢,而是把精神放在找出誰是下一個買者。如果不知道房地產要賣給誰,就一定不會投資,他就是這種觀念的具體體會者。
●投資必勝法三:投資付款愈輕鬆的房屋,將愈無法賺錢。
許多中產階級者,因為手中錢少,因此常選擇付款輕鬆的商品,但這種選擇通常也很難有機會賺到錢。
不要以自己的能力決定投資的地區與商品,要以投資商品有無增值性為判斷。
舉例而言,小套房是付款最輕鬆的商品,總價又低、自備款亦低,因此,自然成為許多中產階級投資者的最愛。
但我們可以看看目前小套房市場的發展,第一個現象,是銀行基於本身的風險考慮,正不斷地在緊縮小套房的貸款,導致台北縣許多地區有二至三成快要蓋好的小套房購買者要求退屋,未來這種退戶糾紛必然會愈演愈烈,當一個社區有如此大量的退屋與糾紛時,還希望其價格可以攀昇?投資獲利的機會自然不大。
捷運小套房量大
另一個現象是捷運站上的小套房,過去由於產品新且稀有,所以有些類似產品購買者賺到了一些錢,但當其供給量如雨後春筍般的噴出後,類似的投資要如何獲利?如果要出租,會來租屋的人,通常是經濟能力較差,因此,租金無法提高。
另一方面,由於供給量大輻增加,價格競爭的結果,租金也無法提高(供過於求的必然結果);再一方面,經濟能力較佳的人,因為利率不高,他們就會自己去購買小套房,而不會成為租屋者;這三種現象的累積必然導致小套房的租屋者大量流失,如何還能夠順利出租獲利?
如果要出售,一方面,由於銀行持續的緊縮銀根,必然會使得接手者縮手;另一方面,因為供過於求所產生的空置率的大量提高(因為退屋、糾紛以及付不出貸款而遭查封拍賣),如何能夠順利出售?即使勉強出售又如何能賣到好價錢?
如果出租與出售皆無法遂人願,小套房的管理水準就會迅速下降而成為毫無特色的「集合」住宅,根據「破屋理論」—社區的水準是由經濟能力最差的一戶所決定,整幢大樓的居住品質,就會快速變差,其獲利機會自然極為渺茫。
因此,在供過於求的環境裡,付款條件愈輕鬆的商品,通常代表大的投資風險,中產階級的投資者不可不慎。
●投資必勝法四:投入資金愈少的房屋,將愈無法賺錢。
在供不應求的環境裡,大膽採用財務槓桿,以小錢賺大利,是投資房地產的主要獲利模式;但當大環境轉變為供過於求時,一方面由於銀行對授信對象與條件會趨於保守(例如目前大部分銀行連法拍屋的貸款成數都由以往的八、九成降至五、六成);另一方面,利率也會不斷攀昇,這兩種行為都會導致利用財務槓桿者的風險增加。
一方面,由銀行的授信困難度提高,另一方面,由建設公司的授信(付款輕鬆)又代表了市場的風險,中產階級的投資者要如何因應呢?正確的方面應該只有二種:一種是結合志同道合的朋友共同投資。
舉例而言,如果有十個朋友,每一人個別投資一個小套房,和十個人合資購買一幢信義計畫區的豪宅,那一種投資的風險較高?那一種獲利的機會較大?答案當然是後者!雖然前者看起來較為方便,較為有控制力,但就投資的角度而言,二點之間最短的絕對不是直線,愈方便的投資(例如買基金),通常代表的風險最大。
因此結合力量,購買投資門檻較高的商品,不但可以避開殺戮戰場的價格競爭,又可避開銀行緊縮貸款的風險,自然較有投資獲利的機會。
另一種方法就是參與大軍團的作戰,例如購買上市建設與資產型公司的股票、信託基金(如REITs)等,因為房地產投資的特色,就是只要有能力「持有」,就沒有風險,時間長了自然獲利。
而大軍團的投資標的與方式,通常會符合這種性質,如果錢不是借來的(不要融資),參與有品牌或信譽公司的產品投資,在沒有風險的情況下,只有獲利時間的早晚而已。尤其是在不景氣時,各種股票或基金價格不會太高,應該是一個較佳的選擇。千萬不要再有以較少的錢去賺大錢的想法,因為這種作法通常能得到往往是大的風險。
●投資必勝法五:要投資在最好地區的房屋,才有獲利機會。
在供不應求的環境裡,都市會向四週擴張,因此較為偏僻的地區,或是新開發地區也都有獲利的機會;但是在供過於求的環境裡,都市向四週擴張的速度不但會緩慢,相反地,還會有向都市中心縮小的現象。
例如,北海岸邊的房屋(如三芝、萬里、金山)在過去曾有一坪賣到二、三十萬元記錄,但到目前,許多個案的價格還無法突破個位數,再加上大多數社區內常住居民數量不多,居住環境近乎廢墟,其價格如何回升?投資如何獲利?
有些人認為的高級地點如陽明山、天母別墅,應是許多人夢想居住之區,但近二、三年來,除了被建設公司買走改建大樓外,無法改建者的問津者並不多,故其價格上漲有限,可是同一時期的信義計畫區,價格已攀昇一倍,即使大直、內湖也有七成以上的增值,是什麼原因呢?
交通改善有利誰?
在供不應求的環境裡,都市會向四周擴張,因此較為偏僻的地區或是新開發地區也都有獲利的機會。圖為淡海新市鎮。
其實也是在反映供過於求的環境趨勢而已,當供過於求時,都會的發展勢必緊縮,都市內如此,都市間更是如此,全台灣的需求都有向中心都市集中的情況。
最好的例子是高鐵通車後,許多人認為高雄市的發展必然可受大利,可是由該市議員調查發現,交通改善後,對其都市發展並無大的貢獻,反有不利的現象(向台北傾斜)。
同樣的例子還有北宜快速道路通車後,宜蘭房地產價格不但沒有快速的增加,反而有停滯的現象,這些例子在在說明了在供過於求的環境裡,以往認為有機會向四周擴散的觀念,顯然是危險的。所有的交通改善必然會導致中心都市的價格仍有上漲空間,而都市週邊地區以及非中心都市反而會有加速跌價的現象(或是價格不易提昇)。
因此,對於中產階級而言,千萬不要逆勢而為,要知道上千家的上市股票,為何看好會漲的不到一百家?(通常也同樣不是價格最低,或是融資比率最高的)因為在供過於求的環境中,需求會有集中的現象,股票市場如此,房地產市場亦是如此。
由以上的說明可以瞭解,在M型社會中,中產階級是壓力最大的一群,因為他們連不努力的自由都沒有,他們如果不作為,就會逐漸淪落為新貧階級;可是如果努力的方向不對,又會加速成為新貧階級,所謂過河卒子,不得不搏,而本文所提出的—便宜的不買、付款輕鬆的不買、投資金額太少的不買、地點不是最好的不買,如果能掌握這些原則,則必能躋昇於新富階級,祝大家投資順利。◆
(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)
誰是中產階級?就房地產投資的角度而言,已經擁有一戶以上的自有住宅,身邊又有些餘錢,可以進行房地產的投資,即為中產階級。
中產階級要如何從房地產投資中獲利,以下五個重要訊息可以決定成功與否,不可不知:
●投資必勝法一:目前的房地產投資市場已和過去所知的完全不同。
隨著近幾年來房地產市場的景氣,各種房屋大量的供給已進入市場,導致未來各種房屋的供給量都將轉變成「供過於求」的情況,這和以往的「供不應求」的大環境有極大的不同。
大賣場與購物中心的快速成長,導致一般店面難獲利。
在供過於求的環境中,所有過去的思維都必須加以改變,最好的例子是「買屋與租屋何者有利?」在供不應求的環境中,買屋當然比租屋有利,因為屋主是相對強勢的,他們可以任意調租,甚至不租。因此,也可以很容易產生暴利的機會(馬克斯的剩餘價值論和李嘉圖的地租論都是在描述這種現象);同時,因為供不應求(稀有),所以擁有房屋,就會有大的增值潛力;再加上好的房屋可能想租也租不到……有如此多的好處,買屋當然優於租屋!
但是,當環境變成「供過於求」時,一切情況都會改變,此時承租人是相對強勢的,他們可以任意要求降租,甚至不租,以目前幾個開發量大的地區而言,在大量的房屋供給湧入市場後,還怕有好的房屋會租不到嗎?如果不怕租不到,未來的租金水準,會上升還是會下跌呢?當然不易上升!
店面投資的風險
在供過於求的環境中,所有過去的思維都必須加以改變,最好的例子是「買屋與租屋何者有利?」
上海在上一波宏觀調控時,許多高級辦公室都是不要租金的,只要能幫屋主付管理費,就歡迎免費入住。
大家想想,這種現象,在目前幾個開發量較大的地區,未來是否同樣會出現呢?如果會出現,那麼是租比較有利?還是買比較有利呢?根據資料,目前台灣北部已有些別墅打出免費入住,住滿意再購買的廣告,應是這種現象的具體反映。
另一個好例子是「投資店面是否保證獲利?」在以往供不應求的環境裡,房屋是稀有的,且因一幢大樓只有一層店面,導致店面自然更加稀有(甚至比土地還要稀有),因此只要擁有一個店面,就自然成為金雞母。但目前台灣由於人口增加速度減緩、經濟成長緩慢、再加上大賣場與購物中心的快速成長、以及取締臨時停車的手段日趨嚴格…,這些現象都不利於店面的發展,更重要的是,這些現象已使得店面成為供過於求的商品,所以除了極少數地點特別好的店面外,大多數已無投資價值!
如果仍存著過去的想法,認為只要擁有金店面即可賺錢的人,其成功率自然會愈來愈低。在現實的環境中,店面的主要承租者(如連鎖店)已逐漸的掌握了對租金與租期的主導權,因此,投資單一店面即可以獲利的時代已經過去。當我們看到連仁愛路與信義路旁的店面空置率都快速增加的同時,對於「投資店面是否保證獲利?」自然在心中已有了答案。
由以上的例子可以知道,當大環境產生變化後,中產階級如不想淪落為新貧階級,對於投資觀念的調整,顯然是重要的。
●投資必勝法二:投資愈便宜的房屋,將愈無法賺錢。
許多中產階級的投資者,常認為台北市的房價太貴,所以移轉到比較偏遠的地區或是新開發區購買房屋,其決策的標準已經不是「投資該房屋是否可以獲利?」而是「自己是否可以買得起?」類似的決策,如果是準備自住,就沒有所謂的對或錯,但如以投資的角度,其對錯就十分容易判斷。
舉個例子來說,如果有一個人想開餐廳,明知台北市餐廳的客人多,但是因為台北市店面的租金太高,就以較便宜的租金到宜蘭、花蓮或台東開餐廳,這樣的決定是否正確?很明顯的,去那些地方開餐廳,雖然租金可能便宜,但成功的機會一定不大,相對地,風險卻一定很高,如果我們知道了這是一種錯誤的決策方式,可是在決定投資購買房地產時,為何還會犯相同的錯誤呢?
房價便宜,一定有其道理,不是地點差,就是現在還未發展好,必須要靠未來的「夢」,而對目前台灣的都市發展而言,這些「夢」要實現的可能性正在不斷降低,故就投資的角度而言,代表風險的增加。
因此,對中產階級而言,千萬不要以自己的能力決定投資的地區與商品,要以投資商品有無增值性,才是唯一的考慮。通常愈便宜的地區與商品,往往愈無法賺到錢。
香港首富李嘉誠就常說,他投資房地產,很少去預測會賺多少錢,而是把精神放在找出誰是下一個買者。如果不知道房地產要賣給誰,就一定不會投資,他就是這種觀念的具體體會者。
●投資必勝法三:投資付款愈輕鬆的房屋,將愈無法賺錢。
許多中產階級者,因為手中錢少,因此常選擇付款輕鬆的商品,但這種選擇通常也很難有機會賺到錢。
不要以自己的能力決定投資的地區與商品,要以投資商品有無增值性為判斷。
舉例而言,小套房是付款最輕鬆的商品,總價又低、自備款亦低,因此,自然成為許多中產階級投資者的最愛。
但我們可以看看目前小套房市場的發展,第一個現象,是銀行基於本身的風險考慮,正不斷地在緊縮小套房的貸款,導致台北縣許多地區有二至三成快要蓋好的小套房購買者要求退屋,未來這種退戶糾紛必然會愈演愈烈,當一個社區有如此大量的退屋與糾紛時,還希望其價格可以攀昇?投資獲利的機會自然不大。
捷運小套房量大
另一個現象是捷運站上的小套房,過去由於產品新且稀有,所以有些類似產品購買者賺到了一些錢,但當其供給量如雨後春筍般的噴出後,類似的投資要如何獲利?如果要出租,會來租屋的人,通常是經濟能力較差,因此,租金無法提高。
另一方面,由於供給量大輻增加,價格競爭的結果,租金也無法提高(供過於求的必然結果);再一方面,經濟能力較佳的人,因為利率不高,他們就會自己去購買小套房,而不會成為租屋者;這三種現象的累積必然導致小套房的租屋者大量流失,如何還能夠順利出租獲利?
如果要出售,一方面,由於銀行持續的緊縮銀根,必然會使得接手者縮手;另一方面,因為供過於求所產生的空置率的大量提高(因為退屋、糾紛以及付不出貸款而遭查封拍賣),如何能夠順利出售?即使勉強出售又如何能賣到好價錢?
如果出租與出售皆無法遂人願,小套房的管理水準就會迅速下降而成為毫無特色的「集合」住宅,根據「破屋理論」—社區的水準是由經濟能力最差的一戶所決定,整幢大樓的居住品質,就會快速變差,其獲利機會自然極為渺茫。
因此,在供過於求的環境裡,付款條件愈輕鬆的商品,通常代表大的投資風險,中產階級的投資者不可不慎。
●投資必勝法四:投入資金愈少的房屋,將愈無法賺錢。
在供不應求的環境裡,大膽採用財務槓桿,以小錢賺大利,是投資房地產的主要獲利模式;但當大環境轉變為供過於求時,一方面由於銀行對授信對象與條件會趨於保守(例如目前大部分銀行連法拍屋的貸款成數都由以往的八、九成降至五、六成);另一方面,利率也會不斷攀昇,這兩種行為都會導致利用財務槓桿者的風險增加。
一方面,由銀行的授信困難度提高,另一方面,由建設公司的授信(付款輕鬆)又代表了市場的風險,中產階級的投資者要如何因應呢?正確的方面應該只有二種:一種是結合志同道合的朋友共同投資。
舉例而言,如果有十個朋友,每一人個別投資一個小套房,和十個人合資購買一幢信義計畫區的豪宅,那一種投資的風險較高?那一種獲利的機會較大?答案當然是後者!雖然前者看起來較為方便,較為有控制力,但就投資的角度而言,二點之間最短的絕對不是直線,愈方便的投資(例如買基金),通常代表的風險最大。
因此結合力量,購買投資門檻較高的商品,不但可以避開殺戮戰場的價格競爭,又可避開銀行緊縮貸款的風險,自然較有投資獲利的機會。
另一種方法就是參與大軍團的作戰,例如購買上市建設與資產型公司的股票、信託基金(如REITs)等,因為房地產投資的特色,就是只要有能力「持有」,就沒有風險,時間長了自然獲利。
而大軍團的投資標的與方式,通常會符合這種性質,如果錢不是借來的(不要融資),參與有品牌或信譽公司的產品投資,在沒有風險的情況下,只有獲利時間的早晚而已。尤其是在不景氣時,各種股票或基金價格不會太高,應該是一個較佳的選擇。千萬不要再有以較少的錢去賺大錢的想法,因為這種作法通常能得到往往是大的風險。
●投資必勝法五:要投資在最好地區的房屋,才有獲利機會。
在供不應求的環境裡,都市會向四週擴張,因此較為偏僻的地區,或是新開發地區也都有獲利的機會;但是在供過於求的環境裡,都市向四週擴張的速度不但會緩慢,相反地,還會有向都市中心縮小的現象。
例如,北海岸邊的房屋(如三芝、萬里、金山)在過去曾有一坪賣到二、三十萬元記錄,但到目前,許多個案的價格還無法突破個位數,再加上大多數社區內常住居民數量不多,居住環境近乎廢墟,其價格如何回升?投資如何獲利?
有些人認為的高級地點如陽明山、天母別墅,應是許多人夢想居住之區,但近二、三年來,除了被建設公司買走改建大樓外,無法改建者的問津者並不多,故其價格上漲有限,可是同一時期的信義計畫區,價格已攀昇一倍,即使大直、內湖也有七成以上的增值,是什麼原因呢?
交通改善有利誰?
在供不應求的環境裡,都市會向四周擴張,因此較為偏僻的地區或是新開發地區也都有獲利的機會。圖為淡海新市鎮。
其實也是在反映供過於求的環境趨勢而已,當供過於求時,都會的發展勢必緊縮,都市內如此,都市間更是如此,全台灣的需求都有向中心都市集中的情況。
最好的例子是高鐵通車後,許多人認為高雄市的發展必然可受大利,可是由該市議員調查發現,交通改善後,對其都市發展並無大的貢獻,反有不利的現象(向台北傾斜)。
同樣的例子還有北宜快速道路通車後,宜蘭房地產價格不但沒有快速的增加,反而有停滯的現象,這些例子在在說明了在供過於求的環境裡,以往認為有機會向四周擴散的觀念,顯然是危險的。所有的交通改善必然會導致中心都市的價格仍有上漲空間,而都市週邊地區以及非中心都市反而會有加速跌價的現象(或是價格不易提昇)。
因此,對於中產階級而言,千萬不要逆勢而為,要知道上千家的上市股票,為何看好會漲的不到一百家?(通常也同樣不是價格最低,或是融資比率最高的)因為在供過於求的環境中,需求會有集中的現象,股票市場如此,房地產市場亦是如此。
由以上的說明可以瞭解,在M型社會中,中產階級是壓力最大的一群,因為他們連不努力的自由都沒有,他們如果不作為,就會逐漸淪落為新貧階級;可是如果努力的方向不對,又會加速成為新貧階級,所謂過河卒子,不得不搏,而本文所提出的—便宜的不買、付款輕鬆的不買、投資金額太少的不買、地點不是最好的不買,如果能掌握這些原則,則必能躋昇於新富階級,祝大家投資順利。◆
(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)