長租約疑問

大家好～我是新手房東。

目前有一透天正在出租，
房客是十年左右的長租客。

收租情形也未曾準時交租，
總是拖欠兩個禮拜還要打電話請房客繳租。

但近一年來因為屋況老舊，
雖然東西未損壞，
還是照房客要求的改善。
比方說加裝新鐵捲門等等⋯
租金也沒有起漲。

近日房客想要自行整理一樓，
當成日後做吃的店面，
而要求我簽五年長租約，
怕自行整理完我不續租或者起漲房租。

想請問長租約對房東的立場上，
除了穩定租客，還有什麼優點的地方嗎？
萬一像是稅制改變增加持有成本
凍漲租金，反而房東吃虧？

請各位大大幫忙解惑～

有些事並非冷血，尤其是房子，通常我不會讓同一個房客租8年以上，租久了日後收回將是一場浩劫，這不是租金問題，而是保障自己。

1.請先了解開何種店面.?會不會影響左右鄰居?避免日後油煙問題造成你退也不是不退也不行.

2.先行未裝修前拍照存證並列入租約當附件.合約載明不租時恢復原狀.管他跟您租多久.

3.合約內容一定要去當地公證律師處進行公證.公證費個付一半.經過公證後的合約更能約束雙方.

4.租期五年您可以要求例如第三年起租金調漲0少元.載入合約中.

5.店面水電瓦斯等費用分清由租方處理.

6.合約中載明:承租方店面如因環境衛生.油煙等因素影響鄰房生活造成鄰舍反彈或政府單位抽查等處分問題.以上皆由承租方負完全處理責任.如承租方無法處理或拖延.經租方催告仍不處理.租方得收回租賃物承租方不得異議.

7.建議您先行約當地公證律師詳談細節較好.