勸你成熟一點 | |
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- 22樓 發表於2010-12-18 21:32
我沒有要幫誰講話
我先假設我是那個老年房東
不是很聰明那一種
我算給你聽
我買地50坪=500萬(也許更多,1000萬?)
我在這塊地上面蓋了7層
每坪建築成本約6萬/坪左右
蓋房子花了我7層*50坪*6萬/坪=2100萬
每間裝潢及設備10萬,40間就須400萬
所以
我一共花了3000萬,其中,有1100萬是我自己拿出來的,有1900萬是向銀行貸款的
一共有40間房間
每間房租是5000元
一個月可以收租20萬,(1900萬的房貸,如果年利率3%,每個月要繳給銀行本金+利息10.45萬)
如果以投資報酬率來說=20萬*12個月/3000萬總成本=8.0%
上面是很粗略的算法
因為一個房子有了貸款
每年還要支出房貸利息,火險,地震險,地價稅,房屋稅,房屋修繕......等
投資報酬率應該要抓11個月比較合理=20萬*11個月/3000萬總成本=7.33%
還是不錯啦
一年實收220萬,13.64年可以回本
剛剛說了
我假設我是一個不怎麼聰明的房東
所以
我開始計較網路費&第四台費用
我想著
要是每一間網路費150元(有的大樓會拉這種社區網路,每戶支出150元)
每一間第四台費用550元
我咧
那我收的租金就變成5000-150-550=4300元
投資報酬率就要修改成=4300元/間*40間*11個月/3000萬總成本=6.31%(一年實收1892000元,15.86年可以回本)
一個月收17.2萬,繳給銀行本利10.45萬,在滿租的情況下,淨收入6.8萬,沒有滿租的時候?更少
覺得不夠好賺
我先假設我是那個老年房東
不是很聰明那一種
我算給你聽
我買地50坪=500萬(也許更多,1000萬?)
我在這塊地上面蓋了7層
每坪建築成本約6萬/坪左右
蓋房子花了我7層*50坪*6萬/坪=2100萬
每間裝潢及設備10萬,40間就須400萬
所以
我一共花了3000萬,其中,有1100萬是我自己拿出來的,有1900萬是向銀行貸款的
一共有40間房間
每間房租是5000元
一個月可以收租20萬,(1900萬的房貸,如果年利率3%,每個月要繳給銀行本金+利息10.45萬)
如果以投資報酬率來說=20萬*12個月/3000萬總成本=8.0%
上面是很粗略的算法
因為一個房子有了貸款
每年還要支出房貸利息,火險,地震險,地價稅,房屋稅,房屋修繕......等
投資報酬率應該要抓11個月比較合理=20萬*11個月/3000萬總成本=7.33%
還是不錯啦
一年實收220萬,13.64年可以回本
剛剛說了
我假設我是一個不怎麼聰明的房東
所以
我開始計較網路費&第四台費用
我想著
要是每一間網路費150元(有的大樓會拉這種社區網路,每戶支出150元)
每一間第四台費用550元
我咧
那我收的租金就變成5000-150-550=4300元
投資報酬率就要修改成=4300元/間*40間*11個月/3000萬總成本=6.31%(一年實收1892000元,15.86年可以回本)
一個月收17.2萬,繳給銀行本利10.45萬,在滿租的情況下,淨收入6.8萬,沒有滿租的時候?更少
覺得不夠好賺