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| 成吉思汗 | |
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- 1樓 發表於2015-04-21 10:01
工商時報【永慶房產集團房產事業群總經理 葉凌棋】
春假前後，臉書好友紛紛用日本各地「櫻吹雪」的美照洗版，赴日旅遊已成為最受歡迎的全民休閒活動。尤其2012年安倍三箭首先以日圓貶值為號召，等於一舉壯大外幣的購買力，各種主題旅遊更是絡繹於途。根據日本國家旅遊局的統計，去年訪日遊客人數，台灣領先各國，貢獻最多。但旅遊、消費之外，赴日購屋置產是否是個好選擇，值得商榷。
鼓吹投資日本房產市場的人，多半訴求文化親近、租金投報高而穩定、建設到位、治安良好，而安倍新政及2020年東京奧運更有讓日本脫離「失落的20年」之態勢。加以台灣房價來到歷史高點，但日本房價卻處於20年低點，頗有「居高思危」、「逢低買進」的對比。然而，從來沒有人願意把完整的市場圖像說明白，更沒有人從動態的角度來談投資的風險，這種報喜不報憂的做法，恐怕快紙包不住火。
評估任何投資行為都須以理性數字為基礎，以成交量變化來看，台灣這兩年固然陷入谷底，而日本雖有2020東京奧運造勢，但成交狀況卻出人意外地黯淡。根據日本國土交通省統計，日本全國去年新屋成交量為8.3萬戶，較前年衰退21.0%，且為2009年金融海嘯後新低，甚至不到1994年18.8萬的一半，並沒有消費稅刺激或奧運商機帶來的興奮感。另外，根據財團法人東日本不動產流通機構統計，東京首都圈中古屋（含住宅大樓及透天別墅）去年成交4.5萬戶，也年減7.5%。所謂的市場榮景，恐怕是兩岸三地華人一頭熱。
若進一步對比交易規模，這幾年飽受打房之苦的重災區雙北市去年成交量是23年新低，但總成交量尚有9.2萬戶，還高於面積35,121平方公里、15倍大的東京首都圈的新屋加中古屋交易量9萬戶；如果再對比兩邊人口因素，東京首都圈3,567萬，是雙北市667萬的5.34倍，但交易量卻差距不大，顯見日本房市週轉率極低，難怪日本各大仲介積極尋求海外買家撐盤。因為日本房市泡沫化之後至今，老一輩仍陷於或剛脫離「資不抵債」的泥淖，無心置產，而少子化、職場非正式雇用等社會條件，更弱化了購屋意願及能力，因此住宅自有率不但超低，只有61.9%，東京更只有46.2%，遠低於台灣的80%以上。購買意願低，則流動性自然容易出問題，況且高達13.5%的空屋率，不但戳破租屋市場供不應求的假象，房價更是難漲。在台灣遇上景氣轉低時，尚能降價出脫，在日本恐怕就要有長期套牢的準備。
另外，代理業者往往傳播「長期持有，收取穩定高租金投報率為原則」因此，匯率、漲價期待都不重要。然而，以事實來看，5年內從75日圓可兌換1美元，大跌到120日圓，貶了37.5%，未來還有再擴大跌幅一成以上之可能，等於資產就打了對折。舉例來說，一戶3,000萬日圓的住宅，五年前要花新台幣1,200萬，現在只要750萬，現虧了450萬，甭論是6%高租金投報，一樣會隨幣值而縮水，不要有長期租金收入能彌補匯差損失的異想。且高毛租金投報率的背後，還隱藏高額稅、費成本，匯回國內更只剩一半的窘境。如果事前缺乏完整的認識和稅負規劃，宣稱的高投報，看得到吃不到。更別說還有跌價風險，否則日本維持零利率10年，為何不見本地人買房來穩賺租金？
這幾年各國寬鬆貨幣政策，造成全球房產大幅上漲，新興市場資產基期低，最容易吸引外資湧入，高報酬背後的高風險，相信投資大眾心裡都有譜。然而，面對經濟強權、先進國家的日本，我們更不可掉以輕心。親愛的朋友，海外置產，若非是有實質自用需求或夢想的追尋、奢侈品的收藏，請務必親自體會、剴切分析、持平判斷、慎重決策。
春假前後，臉書好友紛紛用日本各地「櫻吹雪」的美照洗版，赴日旅遊已成為最受歡迎的全民休閒活動。尤其2012年安倍三箭首先以日圓貶值為號召，等於一舉壯大外幣的購買力，各種主題旅遊更是絡繹於途。根據日本國家旅遊局的統計，去年訪日遊客人數，台灣領先各國，貢獻最多。但旅遊、消費之外，赴日購屋置產是否是個好選擇，值得商榷。
鼓吹投資日本房產市場的人，多半訴求文化親近、租金投報高而穩定、建設到位、治安良好，而安倍新政及2020年東京奧運更有讓日本脫離「失落的20年」之態勢。加以台灣房價來到歷史高點，但日本房價卻處於20年低點，頗有「居高思危」、「逢低買進」的對比。然而，從來沒有人願意把完整的市場圖像說明白，更沒有人從動態的角度來談投資的風險，這種報喜不報憂的做法，恐怕快紙包不住火。
評估任何投資行為都須以理性數字為基礎，以成交量變化來看，台灣這兩年固然陷入谷底，而日本雖有2020東京奧運造勢，但成交狀況卻出人意外地黯淡。根據日本國土交通省統計，日本全國去年新屋成交量為8.3萬戶，較前年衰退21.0%，且為2009年金融海嘯後新低，甚至不到1994年18.8萬的一半，並沒有消費稅刺激或奧運商機帶來的興奮感。另外，根據財團法人東日本不動產流通機構統計，東京首都圈中古屋（含住宅大樓及透天別墅）去年成交4.5萬戶，也年減7.5%。所謂的市場榮景，恐怕是兩岸三地華人一頭熱。
若進一步對比交易規模，這幾年飽受打房之苦的重災區雙北市去年成交量是23年新低，但總成交量尚有9.2萬戶，還高於面積35,121平方公里、15倍大的東京首都圈的新屋加中古屋交易量9萬戶；如果再對比兩邊人口因素，東京首都圈3,567萬，是雙北市667萬的5.34倍，但交易量卻差距不大，顯見日本房市週轉率極低，難怪日本各大仲介積極尋求海外買家撐盤。因為日本房市泡沫化之後至今，老一輩仍陷於或剛脫離「資不抵債」的泥淖，無心置產，而少子化、職場非正式雇用等社會條件，更弱化了購屋意願及能力，因此住宅自有率不但超低，只有61.9%，東京更只有46.2%，遠低於台灣的80%以上。購買意願低，則流動性自然容易出問題，況且高達13.5%的空屋率，不但戳破租屋市場供不應求的假象，房價更是難漲。在台灣遇上景氣轉低時，尚能降價出脫，在日本恐怕就要有長期套牢的準備。
另外，代理業者往往傳播「長期持有，收取穩定高租金投報率為原則」因此，匯率、漲價期待都不重要。然而，以事實來看，5年內從75日圓可兌換1美元，大跌到120日圓，貶了37.5%，未來還有再擴大跌幅一成以上之可能，等於資產就打了對折。舉例來說，一戶3,000萬日圓的住宅，五年前要花新台幣1,200萬，現在只要750萬，現虧了450萬，甭論是6%高租金投報，一樣會隨幣值而縮水，不要有長期租金收入能彌補匯差損失的異想。且高毛租金投報率的背後，還隱藏高額稅、費成本，匯回國內更只剩一半的窘境。如果事前缺乏完整的認識和稅負規劃，宣稱的高投報，看得到吃不到。更別說還有跌價風險，否則日本維持零利率10年，為何不見本地人買房來穩賺租金？
這幾年各國寬鬆貨幣政策，造成全球房產大幅上漲，新興市場資產基期低，最容易吸引外資湧入，高報酬背後的高風險，相信投資大眾心裡都有譜。然而，面對經濟強權、先進國家的日本，我們更不可掉以輕心。親愛的朋友，海外置產，若非是有實質自用需求或夢想的追尋、奢侈品的收藏，請務必親自體會、剴切分析、持平判斷、慎重決策。
