 |
|
| 大金 | |
| 註冊： | 2007-09-21 |
| 文章： | 82 |
| 回覆： | 1618 |
- 1樓 發表於2014-03-30 21:24
經過漫長時間的折磨，對於遇到惡劣房客後該如何利用法律以便要回房子的程序，總算有點頭序了。想一想，也許也會有很多人也會碰到，當下也會不知道該如何處理？應該也會和當初的我一樣感到很無奈和無助吧！所以藉由這裡分享自己的經驗，供大家做為參考！（也希望大家只需要參考，不會碰到）
首先就是先寫三次(分三次寄送)的存證信函（內容大致相同），分別寄出給對方（房客）做為終止租約的通知。
這三次的存證信函，一定要寫，將來在法院才能當做自己的佐證。若不會寫存證信函也沒關係，只要上網搜尋＂存證信函＂就會有很多的參考資料。存證信函的紙可以上網下載填寫列印，也可以到郵局購買（二張1元），填寫完後到郵局寄出（每一次的存證信函皆要影印三份以上，一份由郵局保存，一份由郵局蓋上日期後交給我們保存，另一份則是寄送給對方(房客)，若對方(房客)有二個收件地址，則需要四份，依此類推。）費用大約在1百多元上下，視你寫的存證信函張數而定。
寄完三次存證信函，等郵局的回函收到後，就帶著存證信函影本和房屋租賃契約影本和其他相關資料(給法院留存做證)和當事人(房東)的身份證和印章到法院提起告訴（最好自己留一份影本以便自己將來可以參考）。
等法院通知第一次開庭的時間通知（總共要開庭二到三次才會判決，時間會拖二到三個月或更久）。開庭前最好先自己準備好一些相關資料，以便在開庭中提供法官參考。（例如：房客積欠租金總額及時間，或其他陳述事項等。自己要先寫好並多影印一到二份以便法官當下要求附上時可用。）
在開庭時除了聆聴法官的詢問和回答外，一定要注意坐位前的電腦螢幕，因為所有詢問內容，法官會要求書記官當場直接輸入電腦並要求當事人詳看輸入內容是否無誤並簽名！（我第一次開庭時，就是因為不知道要看而沒看電腦營幕結果被法官誤以為不認真聽而被指責。）
若有需要要求對方清償欠款，則一定要帶錢，因為會有執行規費必須當天繳納給法院。
等法院寄來判決確定書後，帶著判決書（先到國稅局查對方的所得，分動產和不動產二種，每一種申請費用皆為500元）、房屋租賃合約影本、當年度房屋稅單繳納收據影本和房客的所得證明等（資料越詳細越好，以免事後補件時間會拖更久）到法院執行處購買申請強制執行狀申請強制執行。
要注意的事是，每申請一種不同的強制執行就有不同的規費要繳納。
以我自己的經驗是：
申請要求對方還款的規費計算方式是：還款總金額 X 千分之八
申請強制執行對方搬離的規費計算方式是：以當年度房屋稅單上的課稅現值 X 千分之八
接下來就是等待法院寄來執行命令（約需１個多月左右）
第一次收到的執行命令只是通知房客返還房屋，收到執行命令後，記得影印一份張貼在房屋門上（房客一定會看到的地方），以防房客賴皮說沒收到，收到日起15日後房客如未搬離再到法院執行處申請會勘。
記得每一次收到法院寄來的任何執行命令或通知，都一定要自行影印一份後張貼在門牌旁後照像存證(照片中需有執行命令和門牌同時出現)，將照片沖洗後繳到法院執行處（在法院先買一張補正申請表填寫後連同照片一同附上）做存證。
執行當天建議您要事先聯絡安排鎖匠，以防對方不肯配合開門時產生無法執行的情況。
申請會勘之後，法院再安排時間（大約要一個月）寄發履勘通知 (所謂的履勘是法院執行人員到現場，要求對方要自動返還房屋的時間，並非是強制請對方當天搬遷） 履勘當天法院執行人員會會同２名警察（事先和警察聯絡約定時間）到場，執行人員會記錄當天的對話內容主旨。
任何執行(履勘或強制執行)當天建議要事先聯絡安排鎖匠，以防對方不肯配合開門時產生無法執行的情況。
履勘完成後，法院會寄出強制執行（返還房屋）日期的執行命令給雙方，屆時若房客仍賴著不走（我就碰到這種的房客，甚至連名下所有動產和不動產全都沒有。），執行當天(執行命令裡指定的日期)法院執行官和書記官和執達員（當天早上要先電話聯絡書記官告知房客仍未自行搬走並約定強制執行時間和地點）會會同警察（我們要自行事先和警察聯絡約定時間）一起到場執行強制執行，要準備的東西就更多了，相機（照下對方未搬走的任何物品作證，還要記得登記下來造冊，以防日後對方誣賴你偷他的東西。）箱子數十個不等（視對方的東西多寡而定，打包用）壯丁數人（家人，朋友或花錢請搬家公司）將對方的東西搬到別處或留在原處保留。（保留時間要先確定好，最少二週！事後對方要求來搬走遺留物時，日期和時間是我們可以指定的。）
強制執行當天的最後一定要請法院執行人員要求對方親自簽字確認搬遷日期和搬遷時需帶走垃圾（尤其是不能回收的垃圾！以免和我一樣，因為心軟被騙，事後花費將近二萬元請人處理不可回收的垃圾！）
房客真正搬走（包含遺留物品帶走）後，記得到法院執行處通知書記官（購買一張補正申請表填寫）結案。
這些程序下來，前後花了一年多的時間，真得會讓人累得心力交萃，到現在想了還是心有餘悸。
首先就是先寫三次(分三次寄送)的存證信函（內容大致相同），分別寄出給對方（房客）做為終止租約的通知。
這三次的存證信函，一定要寫，將來在法院才能當做自己的佐證。若不會寫存證信函也沒關係，只要上網搜尋＂存證信函＂就會有很多的參考資料。存證信函的紙可以上網下載填寫列印，也可以到郵局購買（二張1元），填寫完後到郵局寄出（每一次的存證信函皆要影印三份以上，一份由郵局保存，一份由郵局蓋上日期後交給我們保存，另一份則是寄送給對方(房客)，若對方(房客)有二個收件地址，則需要四份，依此類推。）費用大約在1百多元上下，視你寫的存證信函張數而定。
寄完三次存證信函，等郵局的回函收到後，就帶著存證信函影本和房屋租賃契約影本和其他相關資料(給法院留存做證)和當事人(房東)的身份證和印章到法院提起告訴（最好自己留一份影本以便自己將來可以參考）。
等法院通知第一次開庭的時間通知（總共要開庭二到三次才會判決，時間會拖二到三個月或更久）。開庭前最好先自己準備好一些相關資料，以便在開庭中提供法官參考。（例如：房客積欠租金總額及時間，或其他陳述事項等。自己要先寫好並多影印一到二份以便法官當下要求附上時可用。）
在開庭時除了聆聴法官的詢問和回答外，一定要注意坐位前的電腦螢幕，因為所有詢問內容，法官會要求書記官當場直接輸入電腦並要求當事人詳看輸入內容是否無誤並簽名！（我第一次開庭時，就是因為不知道要看而沒看電腦營幕結果被法官誤以為不認真聽而被指責。）
若有需要要求對方清償欠款，則一定要帶錢，因為會有執行規費必須當天繳納給法院。
等法院寄來判決確定書後，帶著判決書（先到國稅局查對方的所得，分動產和不動產二種，每一種申請費用皆為500元）、房屋租賃合約影本、當年度房屋稅單繳納收據影本和房客的所得證明等（資料越詳細越好，以免事後補件時間會拖更久）到法院執行處購買申請強制執行狀申請強制執行。
要注意的事是，每申請一種不同的強制執行就有不同的規費要繳納。
以我自己的經驗是：
申請要求對方還款的規費計算方式是：還款總金額 X 千分之八
申請強制執行對方搬離的規費計算方式是：以當年度房屋稅單上的課稅現值 X 千分之八
接下來就是等待法院寄來執行命令（約需１個多月左右）
第一次收到的執行命令只是通知房客返還房屋，收到執行命令後，記得影印一份張貼在房屋門上（房客一定會看到的地方），以防房客賴皮說沒收到，收到日起15日後房客如未搬離再到法院執行處申請會勘。
記得每一次收到法院寄來的任何執行命令或通知，都一定要自行影印一份後張貼在門牌旁後照像存證(照片中需有執行命令和門牌同時出現)，將照片沖洗後繳到法院執行處（在法院先買一張補正申請表填寫後連同照片一同附上）做存證。
執行當天建議您要事先聯絡安排鎖匠，以防對方不肯配合開門時產生無法執行的情況。
申請會勘之後，法院再安排時間（大約要一個月）寄發履勘通知 (所謂的履勘是法院執行人員到現場，要求對方要自動返還房屋的時間，並非是強制請對方當天搬遷） 履勘當天法院執行人員會會同２名警察（事先和警察聯絡約定時間）到場，執行人員會記錄當天的對話內容主旨。
任何執行(履勘或強制執行)當天建議要事先聯絡安排鎖匠，以防對方不肯配合開門時產生無法執行的情況。
履勘完成後，法院會寄出強制執行（返還房屋）日期的執行命令給雙方，屆時若房客仍賴著不走（我就碰到這種的房客，甚至連名下所有動產和不動產全都沒有。），執行當天(執行命令裡指定的日期)法院執行官和書記官和執達員（當天早上要先電話聯絡書記官告知房客仍未自行搬走並約定強制執行時間和地點）會會同警察（我們要自行事先和警察聯絡約定時間）一起到場執行強制執行，要準備的東西就更多了，相機（照下對方未搬走的任何物品作證，還要記得登記下來造冊，以防日後對方誣賴你偷他的東西。）箱子數十個不等（視對方的東西多寡而定，打包用）壯丁數人（家人，朋友或花錢請搬家公司）將對方的東西搬到別處或留在原處保留。（保留時間要先確定好，最少二週！事後對方要求來搬走遺留物時，日期和時間是我們可以指定的。）
強制執行當天的最後一定要請法院執行人員要求對方親自簽字確認搬遷日期和搬遷時需帶走垃圾（尤其是不能回收的垃圾！以免和我一樣，因為心軟被騙，事後花費將近二萬元請人處理不可回收的垃圾！）
房客真正搬走（包含遺留物品帶走）後，記得到法院執行處通知書記官（購買一張補正申請表填寫）結案。
這些程序下來，前後花了一年多的時間，真得會讓人累得心力交萃，到現在想了還是心有餘悸。
