116.76.198.*** |
- 1樓 發表於2007-08-30 11:25
案例:
小明與小英是一對夫妻,最近透過房屋仲介公司買了一間房子。當初看屋時,因屋主技安重新裝潢粉刷,所以屋內煥然一新,夫妻倆煞是滿意。
可是沒想到才搬進去住沒多久,就發現天花板及臨路的牆壁,在下雨後竟然出現滲漏水及油漆脫落的現象。加上最近一個月連續豪大雨,漏水的情況更形嚴重,真可所謂「屋漏偏逢連夜雨」!
於是小明便請房屋仲介公司幫忙,請屋主技安出面處理此事,豈之,技安竟回應「當初是現況交屋,故其不負責」……
解析:
最近一個月來,連續的豪大雨,除了讓中南部飽受水患之苦外,更讓許多中古屋暴露出漏水的問題。其實,中古屋因年久失修,所以或多或少都有漏水的問題存在,尤其屋齡十五年以上的房子,因漏水比例太高,風險太大,故一般房屋仲介公司是拒絕為其承作「漏水保固」的!
一 般而言,若房屋仲介公司本身有提供漏水保固的服務,或經購屋人要求付費簽立漏水保固契約,而嗣後發現所購買的房屋確有漏水的問題存在時,房屋仲介公司多半 會負責為購屋人處理。但目前仲介市場上,實際有提供漏水保固的房屋仲介公司並不多,且其保固內容多半有所限制,因此若發生類似本案之狀況時,購屋人請求權 行使的對象主要仍應針對「屋主」來請求!房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已!
若本題小明與房屋仲介公司之間並無前述之漏水保固存在時,小明雖然也可以請求房屋仲介公司協助其向屋主協調,但小明請求權行使的對象主要仍應向「屋主」技安來主張!而依民法「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」的規定,此時小明可以向屋主技安為如下之主張:
一、請求屋主技安修補漏水之瑕疵(民法第227條)
二、請求減少房屋的總價金(民法第359條)
三、請求因房屋漏水所生之損害賠償(民法第360條、第227條)
四、若此漏水之瑕疵情況嚴重已達無法繼續履行契約之程度時,可以主張解除買賣契約(民法第359條)
上述這些權利都是法律所賦予的,不過有時候買受人在向出賣人主張上述權利時,會遇到出賣人相應不理或緩不濟急的情形,此時若考量不即時針對漏水部分予以修 補,損壞會繼續擴大的話(例如:漏水越漏越嚴重……),買受人不妨先自行雇工修繕,而將修繕的單據留下,將來持以向屋主主張損害賠償。
最 後要說明的是,縱使小明與屋主技安的不動產買賣契約中有「現況交屋」之記載,亦不因此而減輕或降低屋主技安關於物之瑕疵擔保的責任。因為依照目前法院的看 法,所謂「現況交屋」係指移交一具備通常效用之現況而言,故縱使契約中約定依現況交付房屋,若其交付之房屋並不具備通常之效用,出賣人仍應負物之瑕疵擔保 責任。
小明與小英是一對夫妻,最近透過房屋仲介公司買了一間房子。當初看屋時,因屋主技安重新裝潢粉刷,所以屋內煥然一新,夫妻倆煞是滿意。
可是沒想到才搬進去住沒多久,就發現天花板及臨路的牆壁,在下雨後竟然出現滲漏水及油漆脫落的現象。加上最近一個月連續豪大雨,漏水的情況更形嚴重,真可所謂「屋漏偏逢連夜雨」!
於是小明便請房屋仲介公司幫忙,請屋主技安出面處理此事,豈之,技安竟回應「當初是現況交屋,故其不負責」……
解析:
最近一個月來,連續的豪大雨,除了讓中南部飽受水患之苦外,更讓許多中古屋暴露出漏水的問題。其實,中古屋因年久失修,所以或多或少都有漏水的問題存在,尤其屋齡十五年以上的房子,因漏水比例太高,風險太大,故一般房屋仲介公司是拒絕為其承作「漏水保固」的!
一 般而言,若房屋仲介公司本身有提供漏水保固的服務,或經購屋人要求付費簽立漏水保固契約,而嗣後發現所購買的房屋確有漏水的問題存在時,房屋仲介公司多半 會負責為購屋人處理。但目前仲介市場上,實際有提供漏水保固的房屋仲介公司並不多,且其保固內容多半有所限制,因此若發生類似本案之狀況時,購屋人請求權 行使的對象主要仍應針對「屋主」來請求!房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已!
若本題小明與房屋仲介公司之間並無前述之漏水保固存在時,小明雖然也可以請求房屋仲介公司協助其向屋主協調,但小明請求權行使的對象主要仍應向「屋主」技安來主張!而依民法「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」的規定,此時小明可以向屋主技安為如下之主張:
一、請求屋主技安修補漏水之瑕疵(民法第227條)
二、請求減少房屋的總價金(民法第359條)
三、請求因房屋漏水所生之損害賠償(民法第360條、第227條)
四、若此漏水之瑕疵情況嚴重已達無法繼續履行契約之程度時,可以主張解除買賣契約(民法第359條)
上述這些權利都是法律所賦予的,不過有時候買受人在向出賣人主張上述權利時,會遇到出賣人相應不理或緩不濟急的情形,此時若考量不即時針對漏水部分予以修 補,損壞會繼續擴大的話(例如:漏水越漏越嚴重……),買受人不妨先自行雇工修繕,而將修繕的單據留下,將來持以向屋主主張損害賠償。
最 後要說明的是,縱使小明與屋主技安的不動產買賣契約中有「現況交屋」之記載,亦不因此而減輕或降低屋主技安關於物之瑕疵擔保的責任。因為依照目前法院的看 法,所謂「現況交屋」係指移交一具備通常效用之現況而言,故縱使契約中約定依現況交付房屋,若其交付之房屋並不具備通常之效用,出賣人仍應負物之瑕疵擔保 責任。