壁癌=滲漏水嗎? 房仲的責任為何??

我最近剛與住商簽約買了間中古屋，還未交屋，目前屋主還住在裡面。看房的時候就知道其中一個房間有壁癌的問題(仲介未主動告知，是我們自己發現的)，透過仲介我得知屋主也不想處理壁癌的問題。簽約時，現況使用說明書上有個項目"是否有滲水情形"，上面勾選"否"，當時仲介解釋壁癌跟漏水是不同的，所以此項目勾選否。現況說明書上也沒有其他與壁癌相關的字樣跟項目。剛剛有問朋友之前是跟信義買的，他說當時他要買的房子也要壁癌的問題，不過他的仲介請屋主處理好後才能交屋。所以他要我交屋前可以試著再去跟住商協調，看是仲介要處理還是屋主處理。請問大家,1. 壁癌不等於有滲水情形嗎?2. 我目前已經簽約還未交屋，現況使用說明書上是否還可以要求更改? (我打算找水泥工來看，若確認有滲漏水狀況，是否可更改?)3. 在法令上，有任何的法條可以說明房仲或屋主再交屋前比需解決這樣的問題，以保障買家的權益嗎?4. 我目前的處境，應該怎麼做才能把損失降到最低?麻煩各位專家幫我解答了，謝謝!!

您可使用"漏水保固",要求您那天真可愛的仲介負責到底.....收錢要辦事, 不然仲介費收假的?

權利要自己爭取....多把您手上的簽約契約書和附件逐條逐字好好讀一讀,您會有收穫的....

到時請您告訴大家您是如何處理的喔...

唉..............

住商官網: po給版主參考,請注意常見問題Q2,Q3

物之瑕疵擔保

不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？以下問題，為您一一解惑。

一、何謂”瑕疵屋”？

所謂瑕疵屋即指存在買賣標的房屋上之缺點。凡依通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為標的物應具備之價值效用，或品質而不具備者，即為物之瑕疵。

二、何謂"瑕疵擔保"責任？

所謂瑕疵擔保，係指買賣契約交易過程中，出賣人應負的瑕疵擔保責任，分為「權利瑕疵擔保」與「物之瑕疵擔保」。

1. 權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。 例如第三人主張有物的所有權；土地部份被限制使用。
   ※出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。[/*]
2. 物之瑕疵：即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。 例如，標的物漏水；標的物為海砂屋。
   ※出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。買賣契約中，出賣人應負瑕疵擔保責任。(民法§354)[/*]

三、瑕疵的構成要件：

1. 買受人於契約成立前，不知有瑕疵。[/*]
2. 標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。[/*]
3. 瑕疵於危險移轉時確已存在。[/*]

四、買方得主張之權利：

1. 減少價金或解約
   民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。[/*]
2. 損害賠償
   民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。
   ※ 買受人方面，法律亦課其檢查標的物及於發現標的物有瑕疵時，應即通知出賣人之義務，如果買受人怠於通知，除非依通常檢查不能發現之瑕疵外，應視為買受人已承認其所受領之物。(民法§356)[/*]

五、賣方責任之免除：

(一)民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

(二)通常檢查即能發現之瑕疵，買方受領後，未即時通知出賣人者。

(三)雙方已約定，賣方免除瑕疵擔保責任者。但如賣方故意不告知瑕疵者，不在此限。
※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

六、消滅時效

(一)自發現瑕疵通知賣方後，六個月不行使。

(二)自標的物交付後，經過五年。
※民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

七、常見狀況Q & A

【Q1】物之瑕疵擔保責任的法律效果？
【A1】出賣標的物有瑕疵時，買方依法有解除契約或請求減少價金二種權利。但買賣房屋發現漏水時，買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。
最高法院86年台上1029號判決：「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，………….被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」

【Q2】買賣契約成立後，房屋尚未點交前，若發現漏水情形，該如何處理？
【A2】最高法院86年台上第1689號：「物之出賣人，對於買受人所負瑕疵保之責任，係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。」最高法院86年台上第3407號：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用。惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。」
由上可知，若房屋尚未點交前，賣方本應負漏水責任，經紀業者應本於居間協調立場，督促賣方修復漏水，避免耽誤交屋時間。 【Q3】”物之瑕疵擔保”與”漏水保固”的差別？
【A3】漏水保固責任（保固條款），一般交易實務上，是用在擔保買賣標的物於交付後，尚能具備正常之品質與效用，而能達到一定之期間；換句話說，在交付時是沒有任何瑕疵的。
保固原則上是危險移轉時，並無瑕疵存在，而是購買使用後才出現自然的損壞，如果瑕疵是發生於危險負擔移轉時或於移轉前就已經存在，即屬瑕疵擔保的問題。
物之瑕疵擔保是基於法律規定所應負的法定責任，其目的在調和買賣雙方當事人間的利害衝突，其法律效果依法有解除契約或請求減少價金…等，而保固責任則係基於保固契約所生之責任。

【Q4】賣方簽約前即告知買方屋內牆壁有受潮現象，如不合意，請勿購買，買方強調此為可接受的範圍，不影響其購屋意願，雙方於最後交屋時，附上屋況說明書，有詳列：＜已就該標地物滲漏水部份情形說明，屋主以現況交屋＞，簽約前已明確說明屋況，還需要負瑕疵擔保的責任嗎？
【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。然前述所稱之瑕疵，說明是否充分，還是要看事實情況而定，例如：每次樓上洗澡樓下就會滴水，但賣方卻只說會受潮，並未完全明白告知買方漏水情形，此時賣方不得免除其瑕疵擔保責任。
遇此狀況，應於買賣契約書或屋況說明書中，說明房屋現有之滲漏水情況及位置，並載明由買方自行處理，賣方無須負擔物之瑕疵擔保責任。

【Q5】買賣契約中載明「本標的物為現況交屋」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任嗎？
【A5】「現況交屋」並非免除全部瑕疵擔保責任，僅能解釋得免除「買方應盡速檢查能發現而未發現」之瑕疵擔保責任。例如：標的物有裂縫、大漏水之現況，僅能就該現況免除瑕疵擔保，若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物之瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。(詳參住商生活情報第175期)

【Q6】違建漏水，賣方需要負責嗎？
【A6】一般交易中，違建大多屬標的物一部分，對出賣人而言當負瑕疵擔保責任，除非買賣契約書訂有明文或特別載明該違建為出賣人另外贈與，因贈與無瑕疵擔保問題，當不必負責。

【Q7】公共管路漏水，賣方要負責嗎？
【A7】先查明漏水原因是否為共有，或共有之部分導致漏水，若是，則出賣人仍應負瑕疵擔保責任。蓋買賣標的除專有所有權外，尚有公共區域使用權部分，前述兩者均係標的物範圍，出賣人當負瑕疵擔保責任。

唉唉唉...............

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記得分享狀況.........

to 殺很大，謝謝你的回覆! 所以依照Q2的解釋，若賣方不處理壁癌的情況，我還是有權力提出拒絕受領或解除契約嗎?

to 大家，如有任何狀況，我會讓大家知道，也請大家可以提供專業跟寶貴的意見供我參考! 我目前的想法是先延後我的交屋日，然後蒐集一下相關資訊，再去找仲介協商!