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- 1樓 發表於2012-10-07 16:10
人口與房地產關係 台灣處在哪個階段?房地產市場與人口結構之間有著密切的關係。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人很多,那麼這個城市或國家的住房需求就旺盛。反之,當一個城市或國家的老年人口所佔比重迅速增加時,其房地產市場一定會陷入低迷。因此,通過分析人口結構可以判斷房地產市場的大趨勢。房地產需求與經濟增長呈現高度的正相關關係,因此,在「人口紅利」期,房地產市場一定是繁榮的。但需要注意的是,「人口紅利」期一旦或即將結束,這對於房地產市場來說,將是巨大的考驗。從日本經驗看,1950年至1990年是日本的「人口紅利」期,該階段日本不僅經濟快速發展,而且出現了房價持續快速上漲,甚至形成泡沫。而1990年後,由於日本的人口結構老化和人口紅利的結束,對應著經濟增長的停滯和房地產市場的衰弱,乃至泡沫的破滅。日本人口紅利在1990年出現反轉,而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後,日本進入快速老年化的時代,不僅經濟增長陷入泥潭,房地產市場更是一蹶不振。部分中國經濟學家已經開始擔心,2015年的中國與1990年的日本,有太多的類似之處,2015年中國房地產很可能就是歷史的峰值。也許有人並不清楚「人口紅利」真正的意涵,簡單來說,就是人口中適齡勞動力比較多,有助於經濟的增長。這是因為,人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式,影響商品、資產的價格,進而改變一個國家的經濟格局。一國人口生育率的迅速下降在造成人口老齡化加速的同時,少兒撫養比亦迅速下降,勞動年齡人口比例上升,在老年人口比例達到較高水準之前,將形成一個勞動力資源相對豐富、撫養負擔輕、對於經濟發展十分有利的「黃金時期」,人口經濟學家稱之為「人口紅利」。在人口老齡化加重後,隨著祖輩和父輩的去世,第三代繼承和擁有的房產的比例將大幅提高,這將使得市場上的住房供應遠遠大於需求,最終導致房地產價格猛跌。如果「人口紅利」是正數,那當然是件好事,一旦「人口紅利」開始轉成負數,對於經濟發展的變數,恐怕就值得令人擔憂,這也是為什麼亞洲開發銀行發現了未來這個令人擔憂的趨勢之後,對亞洲國家提出鄭重警告與呼籲。相關產業(如房地產)也必須注意這種趨勢,在產品規劃與設計上,應該有所調整。多年來,學術界的一些探討認為,在人口老齡化加重後,隨著祖輩和父輩的去世,第三代繼承和擁有的房產的比例將大幅提高,這將使得市場上的住房供應遠遠大於需求,最終導致房地產價格猛跌。隨著「人口紅利」的下降或轉為負數,未來可購房人群基數減少,家庭房屋持有數增高,若干年後,房子或許成為一顆燙手山芋,人們避而遠之。謹慎觀察2015年 台灣經濟是否沈淪2000~2008年,台灣隨著美國的經濟改革改變產業結構,形成以貿易出口為主的國家發展主軸,2009~2014是台灣人口紅利的最顛峰,如果台灣政府沒辦法趁這個時候壓制房地產的發展,將出口貿易改為內需消費的發展模式,那麼2015以後,伴隨著中國的沒落,台灣將陷入非常長期的經濟黑暗期,樂觀一點2050年以前才有機會再見光明,有研究人員建議,買房地產最好先忍下來,未來這波全球空頭會在亞洲次級房貸和歐債的效應下一起爆發。數據顯示,全球人口的年齡結構將發生巨大變化,青年人口的增長率放緩,老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現在的3倍,為15億人。人口結構的變化,將會改變房地產市場的供給需求結構。