房東主委 | |
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- 21樓 發表於2012-03-13 09:39
這是我的一個初步計算給各位參考
假設: 購買台北全新交屋的套房 購價: 500萬
依購屋契約20%房屋/80%土地的原則 房屋價值: 100萬/土地: 400萬
裝修費用與其他費用: 50萬
借款金額: 50% 購屋價款 250萬 年利率: 2% (假設借的到)
實際銀行的利率可能3-4%
年收入: 21萬(含營業稅5%)
每年支出: (1) 100萬房屋折舊攤50年 1年2萬
(2) 50萬裝修折舊攤 5年 1年10萬
(3) 利息費用 250萬 2% 1年 5萬
(4) 房屋稅與土地稅 1年1萬 (非自用住宅)
營業費用先不計 總成本: 18萬左右
先不管裝修的營業稅的進銷項是否可抵每年固定要交5%的營業稅1萬元
當然這種營業行為應該可以不用所得稅(營業費用可以想辦法攤掉)
但麻煩的是5年後的問題 當裝修折舊結束時 少了10萬的成本攤提
這時候會計師與國稅局就會有很多意見了會被好好研究的
但不管如何每年1萬的營業稅還是要交
以個人當房東就沒有太多會計的問題要煩的
反正房東的扣繳就是43%的成本(對不起上次記錯了)
21萬的應稅收入就是11.97萬
所得稅稅率5%時約6000元 稅率12%時約 14300元 每年都是如此
如果有裝修折舊或購買設備時可以拿發票去報全額成本
(這比較麻煩 若管區有疑問 可能要去跟國稅局的管區好好聊一聊細節)
我的經驗是用43%從來沒有接過國稅局的任何電話
我想每個人的狀況不同要選擇何種帳務處理方式也不同
(個人持有房子/公司持有房子) 每個房屋的屋齡 房租收入狀況也不同
由於我的薪資所得很低大概就是十多萬吧(我還是有一個兼職的工作)
所得稅部份有太多的扣除額可以使用(2個小孩加上自己)
即使年房租收入超過1百萬以上 實際房租的應稅收入還是5%為主
頂多有房租十幾萬的應稅收入在12%
當然如果我去做一個全薪的工作月薪超過7-8萬那就慘了
因為我所有房租的應稅收入會跑到20%或以上的所得稅率
那時租屋以公司為型態租賃交的稅(營業稅加所得稅)應該會比較低
當然如果用50多間套房來作評估,我是覺得要看房子的屋齡分佈
房屋所有人的收入狀況還有屋況等等個別的問題來評估
首先 這些房子以前不曉得有沒有報出租租金的所得稅
若沒有 最好小心因為以後變成公司的租賃收入去報所得稅
國稅局的管區一查以前為何不報房租所得稅(至少先追前五年的稅)就慘了
(當這些房子由左手/個人換到右手/公司—如果以前有報稅就沒事了)
另外 50多間套房 是產權獨立與自有門牌的獨立套房? 或是改裝的分租套房?
亦或是違建的頂加套房? 這都有不一樣的結果
獨立套房比較單純因為在會計帳的處理比較單純
而分租套房與頂加套房因牽涉合法性與成本分攤問題
會計帳的分攤與相關作業處理我認為比較複雜
有時候會計師也是很怕死有難搞的明明可以少交稅 偏偏又要繳稅
我是覺得如果是”分租套房/頂加套房”的話就不要搞公司化了
畢竟實際房子的數量並不多(說不定就10個獨立門牌的房子以下)
若無僱用人處理租賃事宜要達到所謂營業的門檻是有疑問的
我想在台北地區50多間”獨立套房”的收入與成本 (至少40-50萬月租金)
若以公司的方式來管理跟個人持有房子來比較 在稅負方面
應該可以有避稅與減稅的效應只是有些問題難解要小心處理
我覺得可以找會計方面的專家(會計師/記帳士)等專家試算一下
找出符合樓主的最佳方案(個人持有房子/公司持有房子)
這是我一點點經驗
假設: 購買台北全新交屋的套房 購價: 500萬
依購屋契約20%房屋/80%土地的原則 房屋價值: 100萬/土地: 400萬
裝修費用與其他費用: 50萬
借款金額: 50% 購屋價款 250萬 年利率: 2% (假設借的到)
實際銀行的利率可能3-4%
年收入: 21萬(含營業稅5%)
每年支出: (1) 100萬房屋折舊攤50年 1年2萬
(2) 50萬裝修折舊攤 5年 1年10萬
(3) 利息費用 250萬 2% 1年 5萬
(4) 房屋稅與土地稅 1年1萬 (非自用住宅)
營業費用先不計 總成本: 18萬左右
先不管裝修的營業稅的進銷項是否可抵每年固定要交5%的營業稅1萬元
當然這種營業行為應該可以不用所得稅(營業費用可以想辦法攤掉)
但麻煩的是5年後的問題 當裝修折舊結束時 少了10萬的成本攤提
這時候會計師與國稅局就會有很多意見了會被好好研究的
但不管如何每年1萬的營業稅還是要交
以個人當房東就沒有太多會計的問題要煩的
反正房東的扣繳就是43%的成本(對不起上次記錯了)
21萬的應稅收入就是11.97萬
所得稅稅率5%時約6000元 稅率12%時約 14300元 每年都是如此
如果有裝修折舊或購買設備時可以拿發票去報全額成本
(這比較麻煩 若管區有疑問 可能要去跟國稅局的管區好好聊一聊細節)
我的經驗是用43%從來沒有接過國稅局的任何電話
我想每個人的狀況不同要選擇何種帳務處理方式也不同
(個人持有房子/公司持有房子) 每個房屋的屋齡 房租收入狀況也不同
由於我的薪資所得很低大概就是十多萬吧(我還是有一個兼職的工作)
所得稅部份有太多的扣除額可以使用(2個小孩加上自己)
即使年房租收入超過1百萬以上 實際房租的應稅收入還是5%為主
頂多有房租十幾萬的應稅收入在12%
當然如果我去做一個全薪的工作月薪超過7-8萬那就慘了
因為我所有房租的應稅收入會跑到20%或以上的所得稅率
那時租屋以公司為型態租賃交的稅(營業稅加所得稅)應該會比較低
當然如果用50多間套房來作評估,我是覺得要看房子的屋齡分佈
房屋所有人的收入狀況還有屋況等等個別的問題來評估
首先 這些房子以前不曉得有沒有報出租租金的所得稅
若沒有 最好小心因為以後變成公司的租賃收入去報所得稅
國稅局的管區一查以前為何不報房租所得稅(至少先追前五年的稅)就慘了
(當這些房子由左手/個人換到右手/公司—如果以前有報稅就沒事了)
另外 50多間套房 是產權獨立與自有門牌的獨立套房? 或是改裝的分租套房?
亦或是違建的頂加套房? 這都有不一樣的結果
獨立套房比較單純因為在會計帳的處理比較單純
而分租套房與頂加套房因牽涉合法性與成本分攤問題
會計帳的分攤與相關作業處理我認為比較複雜
有時候會計師也是很怕死有難搞的明明可以少交稅 偏偏又要繳稅
我是覺得如果是”分租套房/頂加套房”的話就不要搞公司化了
畢竟實際房子的數量並不多(說不定就10個獨立門牌的房子以下)
若無僱用人處理租賃事宜要達到所謂營業的門檻是有疑問的
我想在台北地區50多間”獨立套房”的收入與成本 (至少40-50萬月租金)
若以公司的方式來管理跟個人持有房子來比較 在稅負方面
應該可以有避稅與減稅的效應只是有些問題難解要小心處理
我覺得可以找會計方面的專家(會計師/記帳士)等專家試算一下
找出符合樓主的最佳方案(個人持有房子/公司持有房子)
這是我一點點經驗