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| 無聊房東 | |
| 註冊： | 2008-08-12 |
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- 1樓 發表於2011-10-31 10:35
租賃契約是否要公證?
很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。
依照公證法第13條有以下四種情形得以公證書為「執行名義」，逕行聲請強制執行
1.以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
2.以給付特定之動產為標的者。
3.租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
4.租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
因此就房屋租賃而言，房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押租金的權利或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利......等等，而任何一種權利都必須載明在公證書裏，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有能直接強制執行的效力。
目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內，經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。
如何辦理房屋租賃契約公證？
經過公證後的租賃契約，房東與房客的真實身分可以獲得驗證，對於房東請求房客交還房屋，給付租金及違約金，或房客請求房東返還押金等事項，不需打官司就可以請求法院強制執行，有助於雙方權益的保障。茲將聲請租約公證的手續，說明如下:
一、可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社櫃台購買公證請求書一份。
二、請求書的填寫方式：姓名、年籍、身份證統一編號及地址、電話。
(一)填明請求人即出租人（房東）、承租人（房客）（承租人覓有保證人時，填在承租人之後）的雙方姓名、年齡、身分證統一編號及住址、電話。
(二)在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
(三)在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的事項 (標的)，例如：「租賃期滿交還房屋」或「給付房屋租金及違約金」或「返還押金」。
(四)最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。
三、請求書寫好後，交給公證櫃台收件，辦理收件登記，分由公證人辦理。
四、請求人（保證人也是請求人）、代理人均應攜帶國民身分證及印章。通常出租人要帶房屋權利證件，包括房屋稅單（須最近一期，並備影本一份存卷）、契稅單、稅籍證明、土地登記謄本、地價稅單等資料，以供審核。請求人如果是公司、商號或法人，則要攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書（複印本亦可）、負責人身分證以及公司、商號或法人及負責人的大、小印章。
五、請求人（包括公司、商號、法人之負責人）本人不能到場時，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之「授權書」及六個月內「印鑑證明書」；公司法人除授權書外，應提出六個月內之「公司股東變更登記事項卡副卡」；如該副卡變動時間已逾六個月者，則應提出聲請抄錄本之文件及該公司股東變更登記事項卡六個月內之抄錄本，作為比對公司印鑑證明之依據。
六、所需租賃契約書，請求人如有自備，至少要攜帶三份。
七、依公證法規定，公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。例如：房屋部分出租的情況，即為適例。
八、應徵公證費用以「租金總額」或「房屋課稅現值」兩者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如有附加強制執行之條款者，加收二分之一：
(一)二十萬元以下者，一千元。
(二)二十萬元至五十萬元者，二千元。
(三)逾五十萬元至一百萬元，三千元。
(四)逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
(五)逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
(六)逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
(七)逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
(八)逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
舉例說明
如果租金每月為一萬元，租賃期間一年，則依公證標的區間來計算，標的為新台幣二十萬元以內，因此到法院公證處或民間公證人處公證，則公證費用統一為新台幣一千元。如有載明逕受強制執行，加收新台幣五百元，則總收費金額為新台幣一千五百元。
九、終止契約：
(一)填明認證請求書。
(二)書寫終止房屋租賃契約同意書一式三份。
(三)攜帶原房屋租賃契約書。
(四)當事人本人攜帶身分證、印章到公證處辦理。
租約公證也可以請民間公證人辦理，收費都有公定，而且可以協商民間公證人到府公證，公證的效果與法院公證是一樣的。
為了節稅或避稅，許多人沒有將租約拿去公證，一旦租賃雙方發生糾紛，房客往往以向稅捐機關舉發房東逃漏稅為由，要脅房東讓步。
我認為，租約公證對房東是利多於弊的，一如前述，房客遲繳租金或租約期滿不遷讓房屋時，房東可直接向法院聲請強制執行，不必和房客打官司，徒傷和氣；而房客也可藉由公證，在房東依約應返還押金而不履行時，同樣可向法院聲請強制執行，並可據以申報租金扣抵所得稅。
(法院公證書)
公證請求書 年度 第 號（收件流水號，請求人勿填）標的金額（價額）新臺幣 元（標的如無財產上價值免填）
中 華 民 國 年 月 日
（請求人為法人 出租人 （簽名或蓋章）
或團體蓋印信處） 承租人 （簽名或蓋章）
說明：委任代理人者，應提出授權書，並於備考欄註明代理人授權書種類、字號及代理權限。
民間公證終止書:
終 止 租 賃 契 約
立約人原出租人 （以下簡稱甲方）
原承租人 （以下簡稱乙方）
上開當事人間原請求臺灣無聊地方法院所屬民間公證人無聊房東公證之租賃契約，經雙方同意提前終止。原租賃契約公證日期、公證書字號及其約定事項簡要如下：
一、 原租賃契約公證日期：民國 年 月 日，公證字號： 年度o院民公佳字第 號。
二、 原租賃物座落標示：
三、 原租賃期限至民國 年 月 日止，今雙方同意於民國 年 月 日終止租約。
四、 乙方將承租占有中之前開租賃房屋，按照原約定回復原狀，並遷讓返還甲方完畢。
五、 甲方經受交還租賃物時，檢查房屋內外確認無任何損害，亦無短少物品而收回無誤。
六、 甲方承認乙方在租賃期間中之租金均已付清，並無積欠亦無任何債權債務關係存在無訛。
七、 甲乙雙方間於立本終止契約同時，對上開租賃契約公證書所載之有關權利義務即歸消滅，嗣後互不得為任何之主張或請求。
八、 特別約定事項：
立約人（原出租人）：
立約人（原承租人）：
中華民國 年 月 日
◎房屋租賃契約公證的好處
(一) 房屋租賃公證時公證人要查明房屋權利歸屬。
(二) 房屋租賃公證時公證人要跟立約雙方闡明權利義務關係。
(三) 房屋租賃公證時公證人會確認立約雙方人別及代表性。
(四) 房屋租賃公證時公證人會審查租賃契約有沒有違反法令。
(五) 房屋租賃公證後出租方在承租人不付租金、違約金及不返還房屋時可以直接強制執行免去訴訟程序。
(六) 房屋租賃公證後承租方在租期屆滿出租人不返還保證金時可以直接強制執行免去訴訟程序。
(七) 房屋租賃公證後雙方在稅賦上清楚明確不用再舉證
(八) 房屋租賃公證後公證人事務所依法至少要保存租賃契約十五年。
(九) 房屋租賃公證之公證費用約僅有將來紛爭時訴訟費用的十分之ㄧ，卻有相同於確定勝訴判決之效力。
(十) 房屋租賃公證後可作為子女學區認定或公司營業地址登記之用。
(十一) 租期五年以上之房屋租賃契約經公證後才有民法買賣不破租賃的適用。
很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。
依照公證法第13條有以下四種情形得以公證書為「執行名義」，逕行聲請強制執行
1.以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
2.以給付特定之動產為標的者。
3.租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
4.租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
因此就房屋租賃而言，房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押租金的權利或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利......等等，而任何一種權利都必須載明在公證書裏，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有能直接強制執行的效力。
目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內，經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。
如何辦理房屋租賃契約公證？
經過公證後的租賃契約，房東與房客的真實身分可以獲得驗證，對於房東請求房客交還房屋，給付租金及違約金，或房客請求房東返還押金等事項，不需打官司就可以請求法院強制執行，有助於雙方權益的保障。茲將聲請租約公證的手續，說明如下:
一、可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社櫃台購買公證請求書一份。
二、請求書的填寫方式：姓名、年籍、身份證統一編號及地址、電話。
(一)填明請求人即出租人（房東）、承租人（房客）（承租人覓有保證人時，填在承租人之後）的雙方姓名、年齡、身分證統一編號及住址、電話。
(二)在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
(三)在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的事項 (標的)，例如：「租賃期滿交還房屋」或「給付房屋租金及違約金」或「返還押金」。
(四)最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。
三、請求書寫好後，交給公證櫃台收件，辦理收件登記，分由公證人辦理。
四、請求人（保證人也是請求人）、代理人均應攜帶國民身分證及印章。通常出租人要帶房屋權利證件，包括房屋稅單（須最近一期，並備影本一份存卷）、契稅單、稅籍證明、土地登記謄本、地價稅單等資料，以供審核。請求人如果是公司、商號或法人，則要攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書（複印本亦可）、負責人身分證以及公司、商號或法人及負責人的大、小印章。
五、請求人（包括公司、商號、法人之負責人）本人不能到場時，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之「授權書」及六個月內「印鑑證明書」；公司法人除授權書外，應提出六個月內之「公司股東變更登記事項卡副卡」；如該副卡變動時間已逾六個月者，則應提出聲請抄錄本之文件及該公司股東變更登記事項卡六個月內之抄錄本，作為比對公司印鑑證明之依據。
六、所需租賃契約書，請求人如有自備，至少要攜帶三份。
七、依公證法規定，公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。例如：房屋部分出租的情況，即為適例。
八、應徵公證費用以「租金總額」或「房屋課稅現值」兩者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如有附加強制執行之條款者，加收二分之一：
(一)二十萬元以下者，一千元。
(二)二十萬元至五十萬元者，二千元。
(三)逾五十萬元至一百萬元，三千元。
(四)逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
(五)逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
(六)逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
(七)逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
(八)逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
舉例說明
如果租金每月為一萬元，租賃期間一年，則依公證標的區間來計算，標的為新台幣二十萬元以內，因此到法院公證處或民間公證人處公證，則公證費用統一為新台幣一千元。如有載明逕受強制執行，加收新台幣五百元，則總收費金額為新台幣一千五百元。
九、終止契約：
(一)填明認證請求書。
(二)書寫終止房屋租賃契約同意書一式三份。
(三)攜帶原房屋租賃契約書。
(四)當事人本人攜帶身分證、印章到公證處辦理。
租約公證也可以請民間公證人辦理，收費都有公定，而且可以協商民間公證人到府公證，公證的效果與法院公證是一樣的。
為了節稅或避稅，許多人沒有將租約拿去公證，一旦租賃雙方發生糾紛，房客往往以向稅捐機關舉發房東逃漏稅為由，要脅房東讓步。
我認為，租約公證對房東是利多於弊的，一如前述，房客遲繳租金或租約期滿不遷讓房屋時，房東可直接向法院聲請強制執行，不必和房客打官司，徒傷和氣；而房客也可藉由公證，在房東依約應返還押金而不履行時，同樣可向法院聲請強制執行，並可據以申報租金扣抵所得稅。
(法院公證書)
公證請求書 年度 第 號（收件流水號，請求人勿填）標的金額（價額）新臺幣 元（標的如無財產上價值免填）
| 請 求 人 姓 名 或 名 稱 | 性 別 | 出生日期 | 職 業 | 身分證明文 件及其字號 | 住居所或事務所、電話 | 備考 | ||||
| 出 租 人： 承 租 人： | ||||||||||
| 已為同意或允許之 第三人、通譯或見 證人姓名或名稱 | 性 別 | 出生日期 | 職 業 | 身分證明文 件及其字號 | 住居所或事務所、電話 | 同意或允許 、在場事由 | ||||
| 請求公證事項（法 律行為或私權事實) | 房 屋 租 賃 契 約 | |||||||||
| 約 定 逕 受 強 制 執 行 事 項 | 如公證書所載。 | |||||||||
| 證 明 文 件 | □ 身分證明文件。□ 附最近年度之房屋稅單、建物權狀（含影本各壹份）。□ 如係房屋部份出租者，請繪圖標明位置、長寬。□ 請求人如為公司或法人者，另須攜帶營利事業登記證或法人登記證。如為籌備設立公司者，並帶公司名稱預查表。 | 發還 證件 | 件數 | 收受人簽章 | ||||||
| 交 付 公 證 書 | 正 本 份 | 繕本或影本 份 | 譯 本 份 | 節 本 份 | ||||||
中 華 民 國 年 月 日
（請求人為法人 出租人 （簽名或蓋章）
或團體蓋印信處） 承租人 （簽名或蓋章）
說明：委任代理人者，應提出授權書，並於備考欄註明代理人授權書種類、字號及代理權限。
民間公證終止書:
終 止 租 賃 契 約
立約人原出租人 （以下簡稱甲方）
原承租人 （以下簡稱乙方）
上開當事人間原請求臺灣無聊地方法院所屬民間公證人無聊房東公證之租賃契約，經雙方同意提前終止。原租賃契約公證日期、公證書字號及其約定事項簡要如下：
一、 原租賃契約公證日期：民國 年 月 日，公證字號： 年度o院民公佳字第 號。
二、 原租賃物座落標示：
三、 原租賃期限至民國 年 月 日止，今雙方同意於民國 年 月 日終止租約。
四、 乙方將承租占有中之前開租賃房屋，按照原約定回復原狀，並遷讓返還甲方完畢。
五、 甲方經受交還租賃物時，檢查房屋內外確認無任何損害，亦無短少物品而收回無誤。
六、 甲方承認乙方在租賃期間中之租金均已付清，並無積欠亦無任何債權債務關係存在無訛。
七、 甲乙雙方間於立本終止契約同時，對上開租賃契約公證書所載之有關權利義務即歸消滅，嗣後互不得為任何之主張或請求。
八、 特別約定事項：
立約人（原出租人）：
立約人（原承租人）：
中華民國 年 月 日
◎房屋租賃契約公證的好處
(一) 房屋租賃公證時公證人要查明房屋權利歸屬。
(二) 房屋租賃公證時公證人要跟立約雙方闡明權利義務關係。
(三) 房屋租賃公證時公證人會確認立約雙方人別及代表性。
(四) 房屋租賃公證時公證人會審查租賃契約有沒有違反法令。
(五) 房屋租賃公證後出租方在承租人不付租金、違約金及不返還房屋時可以直接強制執行免去訴訟程序。
(六) 房屋租賃公證後承租方在租期屆滿出租人不返還保證金時可以直接強制執行免去訴訟程序。
(七) 房屋租賃公證後雙方在稅賦上清楚明確不用再舉證
(八) 房屋租賃公證後公證人事務所依法至少要保存租賃契約十五年。
(九) 房屋租賃公證之公證費用約僅有將來紛爭時訴訟費用的十分之ㄧ，卻有相同於確定勝訴判決之效力。
(十) 房屋租賃公證後可作為子女學區認定或公司營業地址登記之用。
(十一) 租期五年以上之房屋租賃契約經公證後才有民法買賣不破租賃的適用。
此文章最后編輯於:2011-11-03 00:25
