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| 無聊房東 | |
| 註冊： | 2008-08-12 |
| 文章： | 129 |
| 回覆： | 12871 |
- 1樓 發表於2011-09-19 15:22
※租約未到期，房客對於租賃物仍然有合法使用、收益的權利，為有權占有，房東不宜擅闖進去，以免房客依據客觀事實反告房東「侵入住宅」、「毀損」或「竊盜」等罪名。
由於房客行蹤不明，也無從聯絡的時候，房東會擔心房子是否遭到破壞或屋內可能藏有非法違禁物品，甚至擔心房客遭遇不測（例如在屋內燒炭自殺），而急於入屋察看，但在進入屋內察看前，最好委請社區管理委員會的主任委員或管理員、當地的里鄰長或管區員警等人陪同進入，以瞭解屋內的現況，並加以錄影或拍照存證。
偕同第三人入屋察看，是為了維護房東自己的權益，兼以防範房客反過頭來以刑法「侵入住居」、「毀損」或「竊盜」等罪名來指控房東，房東一旦遭到房客提告，曾經陪同房東入屋勘查的第三者，就是最好的人證。
※陪同入屋察看的第三人，也可以是親朋好友，只是萬一房東被房客提告，這些親朋好友在出庭作證的時候，證人證詞的可信度如何，會被列為考量的因素之一。
《房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？》
房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。
民法第445條：
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
民法第928條（第1項）：
稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。
民法第936條：
債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。
不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。
留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。
由於留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，建議房東還是依本文前述的步驟，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。
強制執行法第45條：
動產之強制執行，以查封、拍賣或變賣之方法行之。
※租約有經過公證時，房東可逕向法院聲請強制執行（檢附租賃契約書及公證書），直接查封房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償；而且租期未滿前，只要每月租金到期，都可以進行強制執行。
※租約未經過公證時，房東必須先提出租約及租金催告、終止租約等存證信函佐證，循訴訟程序取得法院的確定判決後，再以該確定判決為執行名義，請求就房客留在屋內的動產，拍賣求償。
《房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？》
房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。
民法第445條：
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
民法第928條（第1項）：
稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。
民法第936條：
債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。
不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。
留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。
由於留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，建議房東還是依本文前述的步驟，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。
強制執行法第45條：
動產之強制執行，以查封、拍賣或變賣之方法行之。
※租約有經過公證時，房東可逕向法院聲請強制執行（檢附租賃契約書及公證書），直接查封房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償；而且租期未滿前，只要每月租金到期，都可以進行強制執行。
※租約未經過公證時，房東必須先提出租約及租金催告、終止租約等存證信函佐證，循訴訟程序取得法院的確定判決後，再以該確定判決為執行名義，請求就房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償。
~~~~~~~~~~~~~~~~上述為法律途徑~~~~~~~~~~~~~~~
以刑逼民逼出房客
「以刑逼民」～顧名思義，就是利用刑事訴訟的程序，來達到迫使對方答應自己在民事上的請求或主張的一種手段；但這四個字並不是法律專有名詞。
一般人由於法律資訊的不對稱，都有害怕作牢被告的心態，有法律糾紛的當事人，如果一方為了達到自己的某種目的，在他方不肯「乖乖就範」的時候，就有可能想方設法地在糾紛發生及處理的過程中，另闢蹊徑～「尋找」或「製造」一些不利對方的事實，再以此事實做為對方涉嫌刑事犯罪的依據，對之加以提告，這就是所謂的以刑逼民。
【以刑逼民是一種手段，不是目的】
除非是重大刑案，基於被害人的報復心理，非要被告接受國家法律的制裁不可外；一般人會運用到以刑逼民，目的都是為了要解決原有的私權糾紛，並不是真的想要被告的人去吃牢飯。
所以我們說，以刑逼民的做法，大多是為了達成原有糾紛的解決而採取的手段，國家刑罰對於被告犯罪行為的制裁，並不是當事人真正想要的結果。
【以刑逼民被廣泛運用在各種法律糾紛的解決上】
憲法保障人民有訴訟的權利，任何人在任何時間、任何地點，和別人發生衝突或糾紛的時候，都有可能透過法律的程序，去告人家，或者被告。
你開車撞傷我而不賠償，我就告你過失傷害，這是以刑逼民；你欠我錢不還，我就告你詐欺，這也是以刑逼民；你寫了保管條，幫我保管一筆錢，要你還的時候，你拿不出來，我就告你侵占，這還是以刑逼民。
以刑逼民既然是法律手段的運用，那法律當然不可能保證你使出這一招就鐵定萬無一失。
換句話說，以刑逼民運用的恰到好處，人對了、時間對了、地點對了，自然管用；運用的不好，對方當事人不吃你這一套，又或者是代表法律、維持公平正義的法官、檢察官根本不買你的帳（例如罪名不成立或罪證不足）。
這個時候～以刑逼民非但不能達到你解決問題的目的（因為撰狀提告、製作筆錄、出庭應訊，自己也疲於奔命、累的半死，而且浪費司法資源），更有可能為你帶來涉嫌刑事誣告罪名的風險！
這罪名一旦成立，刑罰可是相當的重，所以決定運用時，豈可不慎！！
刑法第168條
於執行審判職務之公署審判時或於檢察官偵查時，證人、鑑定人、通譯於案情有重要關係之事項，供前或供後具結，而為虛偽陳述者，處七年以下有期徒刑。
刑法第169條
意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者，處七年以下有期徒刑。
意圖他人受刑事或懲戒處分，而偽造、變造證據，或使用偽造、變造之證據者，亦同。
刑法第170條
意圖陷害直系血親尊親屬，而犯前條之罪者，加重其刑至二分之一。
刑法第171條
未指定犯人，而向該管公務員誣告犯罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
未指定犯人，而偽造、變造犯罪證據，或使用偽造、變造之犯罪證據，致開始刑事訴訟程序者，亦同。
小弟提供2個實例給大家參考:
1.某房客"剛好"門未關,被我看到我放置儲藏室的抱枕(價值約100元)擺放在他床頭,馬上到警察局告他侵占.2天內偉大的人民保母就幫我把房客找出來了.(報案時,警察大大也是帶著笑容,他也知道我只是要逼他出來).
2.知道跟我簽約者不在,先躲在旁邊.等到另1房客回來開門進入後,馬上衝上前堵住房門,並馬上打電話給警察,請警方處理.因為簽約者電話也不通,那個人被我告私闖民宅,因為是現行犯馬上被帶到派出所.隔沒多久,簽約者電話就到了^^
各位大大應該有更好的方式,歡迎大家交流.
儘量別告公訴罪,例如案例一告竊盜的話,只會給自己更多麻煩.畢竟 目的只是要逼房客出面.
參考資料:FRANKBETTY
由於房客行蹤不明，也無從聯絡的時候，房東會擔心房子是否遭到破壞或屋內可能藏有非法違禁物品，甚至擔心房客遭遇不測（例如在屋內燒炭自殺），而急於入屋察看，但在進入屋內察看前，最好委請社區管理委員會的主任委員或管理員、當地的里鄰長或管區員警等人陪同進入，以瞭解屋內的現況，並加以錄影或拍照存證。
偕同第三人入屋察看，是為了維護房東自己的權益，兼以防範房客反過頭來以刑法「侵入住居」、「毀損」或「竊盜」等罪名來指控房東，房東一旦遭到房客提告，曾經陪同房東入屋勘查的第三者，就是最好的人證。
※陪同入屋察看的第三人，也可以是親朋好友，只是萬一房東被房客提告，這些親朋好友在出庭作證的時候，證人證詞的可信度如何，會被列為考量的因素之一。
《房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？》
房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。
民法第445條：
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
民法第928條（第1項）：
稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。
民法第936條：
債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。
不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。
留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。
由於留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，建議房東還是依本文前述的步驟，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。
強制執行法第45條：
動產之強制執行，以查封、拍賣或變賣之方法行之。
※租約有經過公證時，房東可逕向法院聲請強制執行（檢附租賃契約書及公證書），直接查封房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償；而且租期未滿前，只要每月租金到期，都可以進行強制執行。
※租約未經過公證時，房東必須先提出租約及租金催告、終止租約等存證信函佐證，循訴訟程序取得法院的確定判決後，再以該確定判決為執行名義，請求就房客留在屋內的動產，拍賣求償。
《房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？》
房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。
民法第445條：
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
民法第928條（第1項）：
稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。
民法第936條：
債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。
不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。
留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。
由於留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，建議房東還是依本文前述的步驟，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。
強制執行法第45條：
動產之強制執行，以查封、拍賣或變賣之方法行之。
※租約有經過公證時，房東可逕向法院聲請強制執行（檢附租賃契約書及公證書），直接查封房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償；而且租期未滿前，只要每月租金到期，都可以進行強制執行。
※租約未經過公證時，房東必須先提出租約及租金催告、終止租約等存證信函佐證，循訴訟程序取得法院的確定判決後，再以該確定判決為執行名義，請求就房客留在屋內的動產，拍（變）賣求償。
~~~~~~~~~~~~~~~~上述為法律途徑~~~~~~~~~~~~~~~
以刑逼民逼出房客
「以刑逼民」～顧名思義，就是利用刑事訴訟的程序，來達到迫使對方答應自己在民事上的請求或主張的一種手段；但這四個字並不是法律專有名詞。
一般人由於法律資訊的不對稱，都有害怕作牢被告的心態，有法律糾紛的當事人，如果一方為了達到自己的某種目的，在他方不肯「乖乖就範」的時候，就有可能想方設法地在糾紛發生及處理的過程中，另闢蹊徑～「尋找」或「製造」一些不利對方的事實，再以此事實做為對方涉嫌刑事犯罪的依據，對之加以提告，這就是所謂的以刑逼民。
【以刑逼民是一種手段，不是目的】
除非是重大刑案，基於被害人的報復心理，非要被告接受國家法律的制裁不可外；一般人會運用到以刑逼民，目的都是為了要解決原有的私權糾紛，並不是真的想要被告的人去吃牢飯。
所以我們說，以刑逼民的做法，大多是為了達成原有糾紛的解決而採取的手段，國家刑罰對於被告犯罪行為的制裁，並不是當事人真正想要的結果。
【以刑逼民被廣泛運用在各種法律糾紛的解決上】
憲法保障人民有訴訟的權利，任何人在任何時間、任何地點，和別人發生衝突或糾紛的時候，都有可能透過法律的程序，去告人家，或者被告。
你開車撞傷我而不賠償，我就告你過失傷害，這是以刑逼民；你欠我錢不還，我就告你詐欺，這也是以刑逼民；你寫了保管條，幫我保管一筆錢，要你還的時候，你拿不出來，我就告你侵占，這還是以刑逼民。
以刑逼民既然是法律手段的運用，那法律當然不可能保證你使出這一招就鐵定萬無一失。
換句話說，以刑逼民運用的恰到好處，人對了、時間對了、地點對了，自然管用；運用的不好，對方當事人不吃你這一套，又或者是代表法律、維持公平正義的法官、檢察官根本不買你的帳（例如罪名不成立或罪證不足）。
這個時候～以刑逼民非但不能達到你解決問題的目的（因為撰狀提告、製作筆錄、出庭應訊，自己也疲於奔命、累的半死，而且浪費司法資源），更有可能為你帶來涉嫌刑事誣告罪名的風險！
這罪名一旦成立，刑罰可是相當的重，所以決定運用時，豈可不慎！！
刑法第168條
於執行審判職務之公署審判時或於檢察官偵查時，證人、鑑定人、通譯於案情有重要關係之事項，供前或供後具結，而為虛偽陳述者，處七年以下有期徒刑。
刑法第169條
意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者，處七年以下有期徒刑。
意圖他人受刑事或懲戒處分，而偽造、變造證據，或使用偽造、變造之證據者，亦同。
刑法第170條
意圖陷害直系血親尊親屬，而犯前條之罪者，加重其刑至二分之一。
刑法第171條
未指定犯人，而向該管公務員誣告犯罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
未指定犯人，而偽造、變造犯罪證據，或使用偽造、變造之犯罪證據，致開始刑事訴訟程序者，亦同。
小弟提供2個實例給大家參考:
1.某房客"剛好"門未關,被我看到我放置儲藏室的抱枕(價值約100元)擺放在他床頭,馬上到警察局告他侵占.2天內偉大的人民保母就幫我把房客找出來了.(報案時,警察大大也是帶著笑容,他也知道我只是要逼他出來).
2.知道跟我簽約者不在,先躲在旁邊.等到另1房客回來開門進入後,馬上衝上前堵住房門,並馬上打電話給警察,請警方處理.因為簽約者電話也不通,那個人被我告私闖民宅,因為是現行犯馬上被帶到派出所.隔沒多久,簽約者電話就到了^^
各位大大應該有更好的方式,歡迎大家交流.
儘量別告公訴罪,例如案例一告竊盜的話,只會給自己更多麻煩.畢竟 目的只是要逼房客出面.
參考資料:FRANKBETTY
