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- 1樓 發表於2011-07-13 23:41
資料來源:https://www.moi.gov.tw/chi/chi_moi_note/moi_note_detail.aspx?sn=55&search_date=201101&pages=0
為保障消費者權益,內政部針對消保糾紛不斷之預售屋,推動一系列預售屋交易安全機制改革,包括自去(99)年5月開始實施之預售屋買賣定型化契約五大修正重點及今年5月1日即將上路之預售屋履約保證機制及屋簷雨遮登記不計價納入應記載事項及不得記載事項。
壹、 預售屋分開計價等定型化契約五大修正重點
一、五大修正重點
內政部於90年9月3日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種,作為企業經營者與消費者訂定契約之參據。實施以來,發現尚有主建物、附屬建物、共同使用部分未分別計價及容許百分之一房屋面積誤差不找補等爭議情事。為期契約內容較為公平合理及符合誠實信用原則,內政部於96年1月間研提修正草案,送請行政院消費者保護委員會歷經2年半之審議,於98年9月24日提經第169次委員會議討論通過。其主要修正重點為:「 增訂契約審閱期不得少於5日」、「明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價」、「增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例」、「現行『房屋面積誤差在百分之一以內互不找補』,修正為『有誤差就互相找補』」、「買方遲延利息『萬分之五單利計算』,調降為『萬分之二單利計算』」。本定型化契約應記載及不得記載事項,依消費者保護法第17條規定,企業經營者所使用之定型化契約條款,如有違反者,消費者得主張無效;反之企業經營者提供之預售屋買賣定型化契約如未記載本部公告之應記載事項者,該公告之應記載事項仍構成契約內容。為讓企業經營者所遵循,便利其調整因應,爰給予有6個月之準備期,明定自99年5月1日生效,亦即自生效日以後簽訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,應使用修正後之版本。
貳、預售屋履約保證機制及屋簷雨遮覈實登記但不計價
一、履約保證內容
為避免不肖建商捲款潛逃,落實消費者購買預售屋之權益保障,內政部及行政院消費者保護委員會依消費者保護法第17條之規定,將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項。內政部自去年8月16日辦理公告,給予業者8個月的準備期間,訂於今年5月1日生效。
保證機制分為二大類選項,由買賣雙方擇一採行,一為內政部同意之履約保證方式,另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項:
1.價金返還之保證,係指消費者在購屋時,建商與金融機構簽訂保證契約,保證建商若未能如期交屋,將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。
2.價金信託,係由賣方與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管,可達到專款專用之目的。
3.同業連帶擔保,係指兩個同等級之建商同業相互連帶擔保,若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時,另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。
4.公會連帶保證,係指由公會主導,數家建商互相成立協定,若參加協定之建商,發生預售屋建案無法完成交屋之情況,其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。
內政部同意之履約保證方式,及同業連帶擔保之公司資格,經多次邀集行政院消費者保護委員會、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會、各縣市建築開發商業同業公會及部分縣市政府等相關單位研商獲致結論,將「不動產開發信託」列為內政部同意之履約保證方式,該方式係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金並應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時,賣方於簽約時應提供信託之證明文件或影本予買方。
而所謂「同業連帶擔保」之公司資格條件為以經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者,認定為同業公司。其連帶擔保之公司擔保方式,以不動產投資業當年度推案總樓地板面積2萬平方公尺以下由丙級連帶擔保;2萬至20萬平方公尺由乙級連帶擔保;20萬平方公尺以上由甲級連帶擔保。至於丙、乙、甲級之認定,以設立年資、資本額及營業額為區分;丙級係指設立滿3年,資本額及營業總額新臺幣2億元以下者;乙級係指設立3年以上,資本額及營業總額新臺幣2億至20億元者;甲級係指設立6年以上,資本額及營業總額新臺幣20億元以上者。至於其設立年資、資本額及營業額之計算,由不動產投資業者所屬之直轄市、縣(市)建築開發商業同業公會認定之。內政部表示,以上研商結論已以補充規定方式辦理公告。今年5月1日生效後,業者所提供之預售屋買賣定型化契約,自應記載履約保證機制之條款。
二、屋簷雨遮覈實登記但不得計價
對於各界關切的「屋簷雨遮如何測繪登記,以及是否計入房屋買賣坪數」問題,內政部經過廣泛徵詢各界意見,並向行政院吳院長報告之後,已於100年1月5日拍板定案,決定未來預售屋屋簷雨遮採取「登記但不計價」方式辦理。將屋簷雨遮納入建物測繪登記,是為了維持長久以來土地登記制度的穩定性與一致性;不列入房屋買賣坪數則是為了維護消費者權益,防止建商灌虛坪及哄抬房價。
過去內政部對於雨遮的測繪登記範圍沒有明確規定,時有發生建商興建許多沒有實際效益的雨遮,如環繞建物一圈的「土星環」,再將這些沒有用的虛坪計入買賣坪數,甚至與室內主建物的每坪價格一樣,使消費者多花不少冤枉錢,也常因此引起預售屋買賣糾紛。為了維護消費者權益,吳院長曾表示「草繩跟螃蟹怎能一樣價錢」,「雨遮一坪也要五、六十萬,又不是土匪!」也使得屋簷、雨遮政策方向倍受各界矚目。
為了防杜建商任意設計沒有實益的雨遮,內政部此次統一規範屋簷及雨遮的定義。內政部說明,屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽、遮雨的構造物;雨遮則是在窗戶或開口上方,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,超過50公分就不納入測繪登記,避免建商亂蓋土星環式的雨遮,並進而虛灌房屋坪數。
屋簷雨遮是否登記所有權,外界一直有不同意見。內政部地政司指出,自民國71年以來台灣即採取屋簷雨遮辦理登記的方式,目前更有52萬多戶將屋簷雨遮登記為既有產權,若驟然改變登記方式恐將衝擊現行土地登記制度之穩定性與一致性,也可能因為面積計算方式的變更而影響民眾對於申請都市更新案件的動力,因此未來將持續「有物即有權」的觀念,維持屋簷雨遮納入建物測繪登記的做法,只是雨遮範圍將嚴格覈實登記。
地政司進一步指出,由於屋簷雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能,相關團體認為確實有設置之必要性。但是為了避免屋簷雨遮被建商用來灌虛坪,損及消費者權益,因此內政部也同時決定屋簷雨遮不得列入買賣定型化契約中,也不得計算價錢。內政部將配合修正預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項,並提送行政院消費者保護委員會,儘快完成修正及公告程序,規劃於100年5月1日併同預售屋履約保證推動實施。
參、罰則
今(100)年5月1日即將上路之「預售屋履約保證機制」與屋簷雨遮不得納入房屋買賣的價格計算,除能避免不肖建商捲款潛逃外,亦能避免屋簷雨遮被建商用來灌虛坪,進一步強化預售屋交易安全機制,維護消費者權益。為落實此一重大變革,內政部將於實施後督促各縣市政府積極辦理對業者的事前宣導與未來的查核,並將比照去年推動「分開計價」模式,不定期會同中央消保官與縣市政府進行抽查,若有發現建商或經紀業者未遵守公告修訂之新規定,內政部將依消費者保護法第33條及第36條進行調查,若認定確有損害消費者財產之虞者,則將依消保法第58條規定處新臺幣6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
為保障消費者權益,內政部針對消保糾紛不斷之預售屋,推動一系列預售屋交易安全機制改革,包括自去(99)年5月開始實施之預售屋買賣定型化契約五大修正重點及今年5月1日即將上路之預售屋履約保證機制及屋簷雨遮登記不計價納入應記載事項及不得記載事項。
壹、 預售屋分開計價等定型化契約五大修正重點
一、五大修正重點
內政部於90年9月3日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種,作為企業經營者與消費者訂定契約之參據。實施以來,發現尚有主建物、附屬建物、共同使用部分未分別計價及容許百分之一房屋面積誤差不找補等爭議情事。為期契約內容較為公平合理及符合誠實信用原則,內政部於96年1月間研提修正草案,送請行政院消費者保護委員會歷經2年半之審議,於98年9月24日提經第169次委員會議討論通過。其主要修正重點為:「 增訂契約審閱期不得少於5日」、「明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價」、「增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例」、「現行『房屋面積誤差在百分之一以內互不找補』,修正為『有誤差就互相找補』」、「買方遲延利息『萬分之五單利計算』,調降為『萬分之二單利計算』」。本定型化契約應記載及不得記載事項,依消費者保護法第17條規定,企業經營者所使用之定型化契約條款,如有違反者,消費者得主張無效;反之企業經營者提供之預售屋買賣定型化契約如未記載本部公告之應記載事項者,該公告之應記載事項仍構成契約內容。為讓企業經營者所遵循,便利其調整因應,爰給予有6個月之準備期,明定自99年5月1日生效,亦即自生效日以後簽訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,應使用修正後之版本。
貳、預售屋履約保證機制及屋簷雨遮覈實登記但不計價
一、履約保證內容
為避免不肖建商捲款潛逃,落實消費者購買預售屋之權益保障,內政部及行政院消費者保護委員會依消費者保護法第17條之規定,將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項。內政部自去年8月16日辦理公告,給予業者8個月的準備期間,訂於今年5月1日生效。
保證機制分為二大類選項,由買賣雙方擇一採行,一為內政部同意之履約保證方式,另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項:
1.價金返還之保證,係指消費者在購屋時,建商與金融機構簽訂保證契約,保證建商若未能如期交屋,將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。
2.價金信託,係由賣方與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管,可達到專款專用之目的。
3.同業連帶擔保,係指兩個同等級之建商同業相互連帶擔保,若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時,另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。
4.公會連帶保證,係指由公會主導,數家建商互相成立協定,若參加協定之建商,發生預售屋建案無法完成交屋之情況,其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。
內政部同意之履約保證方式,及同業連帶擔保之公司資格,經多次邀集行政院消費者保護委員會、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會、各縣市建築開發商業同業公會及部分縣市政府等相關單位研商獲致結論,將「不動產開發信託」列為內政部同意之履約保證方式,該方式係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金並應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時,賣方於簽約時應提供信託之證明文件或影本予買方。
而所謂「同業連帶擔保」之公司資格條件為以經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者,認定為同業公司。其連帶擔保之公司擔保方式,以不動產投資業當年度推案總樓地板面積2萬平方公尺以下由丙級連帶擔保;2萬至20萬平方公尺由乙級連帶擔保;20萬平方公尺以上由甲級連帶擔保。至於丙、乙、甲級之認定,以設立年資、資本額及營業額為區分;丙級係指設立滿3年,資本額及營業總額新臺幣2億元以下者;乙級係指設立3年以上,資本額及營業總額新臺幣2億至20億元者;甲級係指設立6年以上,資本額及營業總額新臺幣20億元以上者。至於其設立年資、資本額及營業額之計算,由不動產投資業者所屬之直轄市、縣(市)建築開發商業同業公會認定之。內政部表示,以上研商結論已以補充規定方式辦理公告。今年5月1日生效後,業者所提供之預售屋買賣定型化契約,自應記載履約保證機制之條款。
二、屋簷雨遮覈實登記但不得計價
對於各界關切的「屋簷雨遮如何測繪登記,以及是否計入房屋買賣坪數」問題,內政部經過廣泛徵詢各界意見,並向行政院吳院長報告之後,已於100年1月5日拍板定案,決定未來預售屋屋簷雨遮採取「登記但不計價」方式辦理。將屋簷雨遮納入建物測繪登記,是為了維持長久以來土地登記制度的穩定性與一致性;不列入房屋買賣坪數則是為了維護消費者權益,防止建商灌虛坪及哄抬房價。
過去內政部對於雨遮的測繪登記範圍沒有明確規定,時有發生建商興建許多沒有實際效益的雨遮,如環繞建物一圈的「土星環」,再將這些沒有用的虛坪計入買賣坪數,甚至與室內主建物的每坪價格一樣,使消費者多花不少冤枉錢,也常因此引起預售屋買賣糾紛。為了維護消費者權益,吳院長曾表示「草繩跟螃蟹怎能一樣價錢」,「雨遮一坪也要五、六十萬,又不是土匪!」也使得屋簷、雨遮政策方向倍受各界矚目。
為了防杜建商任意設計沒有實益的雨遮,內政部此次統一規範屋簷及雨遮的定義。內政部說明,屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽、遮雨的構造物;雨遮則是在窗戶或開口上方,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,超過50公分就不納入測繪登記,避免建商亂蓋土星環式的雨遮,並進而虛灌房屋坪數。
屋簷雨遮是否登記所有權,外界一直有不同意見。內政部地政司指出,自民國71年以來台灣即採取屋簷雨遮辦理登記的方式,目前更有52萬多戶將屋簷雨遮登記為既有產權,若驟然改變登記方式恐將衝擊現行土地登記制度之穩定性與一致性,也可能因為面積計算方式的變更而影響民眾對於申請都市更新案件的動力,因此未來將持續「有物即有權」的觀念,維持屋簷雨遮納入建物測繪登記的做法,只是雨遮範圍將嚴格覈實登記。
地政司進一步指出,由於屋簷雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能,相關團體認為確實有設置之必要性。但是為了避免屋簷雨遮被建商用來灌虛坪,損及消費者權益,因此內政部也同時決定屋簷雨遮不得列入買賣定型化契約中,也不得計算價錢。內政部將配合修正預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項,並提送行政院消費者保護委員會,儘快完成修正及公告程序,規劃於100年5月1日併同預售屋履約保證推動實施。
參、罰則
今(100)年5月1日即將上路之「預售屋履約保證機制」與屋簷雨遮不得納入房屋買賣的價格計算,除能避免不肖建商捲款潛逃外,亦能避免屋簷雨遮被建商用來灌虛坪,進一步強化預售屋交易安全機制,維護消費者權益。為落實此一重大變革,內政部將於實施後督促各縣市政府積極辦理對業者的事前宣導與未來的查核,並將比照去年推動「分開計價」模式,不定期會同中央消保官與縣市政府進行抽查,若有發現建商或經紀業者未遵守公告修訂之新規定,內政部將依消費者保護法第33條及第36條進行調查,若認定確有損害消費者財產之虞者,則將依消保法第58條規定處新臺幣6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
此文章最后編輯於:2011-07-13 23:49