林桑 | |
註冊: | 2007-12-11 |
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- 1樓 發表於2011-07-03 16:42
基地條件分析 土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。 基地條件分析
土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。 基地條件分析
土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。
基地條件分析 林代書0966189846
土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。 基地條件分析
土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。 基地條件分析
土地開發涉及的條件及法令規章繁多,在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地條件等,進行實質評估,因土地開發各類事業計畫及基地條件之差異,其涉及之土地使用變更法規亦不相同,開發者請先依下列事項分析:
一、興辦事業計畫是否符合目的事業主管機關之政策及法規
不同的事業均有其目的事業主管機關,例如興辦觀光旅館的目的事業主管機關為交通部觀光局,一般旅館之目的事業主管機關為縣市政府之觀光單位,而某些目的事業主管機關對其主管事業訂有地區性總量限制或開發面積的最小面積限制,因此開發前須先確定擬開發之事業是否符合目的事業主管機關之政策及法規。
二、基地是否位於禁止或限制發展區
許多法令中對於某些特定區域訂有禁止或限制發展之規定,土地如位於禁止開發地區,則不得辦理土地使用變更,如位於限制開發地區,則開發使用強度或種類將有所限制,有關禁止或限制發展區之規定,可參考禁止或限制開發之相關規定及其諮詢單位。
三、基地是否位於都市或非都市管制區
因都市與非都市之土地管制方式與法規均不相同,開發者須確認基地範圍為都市或非都市土地。
四、開發案是否須辦理土地使用變更
土地開發不必然須辦理土地使用變更,因為假如原土地之分區或用地,即容許作擬開發之事業使用,則無須辦理土地使用變更,關於容許使用部分,基地屬都市計畫部分,請參考「都市計畫法台灣省施行細則」、「台北市土地使用分區管制規則」及「都市計畫法高雄市施行細則」,基地如屬非都市土地,請參考「非都市土地使用管制規則」附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表。
但若分區或用地別並不容許擬開發之事業,位於都市計畫則須辦理主要計畫或細部計畫之變更,位於非都市土地部分,須先查詢擬變更後之用地別,於「非都市土地使用管制規則」第27條附表3,是否得辦理變更編定為該分區之使用地,如果允許者,則依非都市土地變更編定辦理,如果非屬該分區得辦理用地變更者,惟管制規定條文有特別規定者,仍得辦理變更編定。如變更面積達一定規模以上,則需製作開發計畫書圖,送經內政部區域計畫委員會(30公頃以下委託縣市政府)審議通過後,一併辦理使用分區及使用地變更。另依非都市土地使用管制規則第30條規定,於原使用分區內申請使用地變更編定,或因興辦事業計畫變更,達開發許可之申請規模,仍須依開發許可之相關程序辦理。
以下為,非都市土地開發許可分區及用地變更規模條件:
(一)申請開發社區計畫達50戶土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
(二)申請開發為工業使用土地面積達10公頃以上者,應變更為工業區(如係依促進產業升級條例(業於98年12月31日施行期滿、「產業創新條例」近日公佈實施)規定報編工業區者,面積達5公頃以上,即應變更為工業區)。
(三)申請開發遊樂設施土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(四)申請設立學校土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(五)申請開發高爾夫球場土地面積達10公頃以上者,應變更為特定專用區。
(六)申請開發公墓土地面積達5公頃以上者,應變更為特定專用區。
(七)申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區土地面積達2公頃以上者,應變更為特定專用區。
五、基地是否位於山坡地
依據水土保持法第3條規定,山坡地係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地,及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於下列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地
(一)標高在100公尺以上者。
(二)標高未滿100公尺,而其平均坡度在5%以上者。
開發者可向直轄市、縣市政府水土保持單位查詢土地是否位於山坡地,如果土地位於山坡地,依規定須辦理水土保持計畫審查(或水土保持規劃書)及雜項執照,一般而言,山坡地土地使用變更審議程序較平地複雜且審議時間較長,且如為非都市土地開發許可,包括平地及山坡地均須辦理雜項執照。
近年來山坡地災害頻傳,因此政府對於山坡地開發規定日益嚴格,例如非都市土地開發審議作業規範針對山坡地之開發,規定基地內之原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區,其餘土地得規劃作道路、公園、及綠地等設施使用,而坵塊圖上之平均坡度在30%以上未逾40%之地區,以作為開放性之公共設施或必要性服務設施使用為限,不得建築使用。
六、開發行為是否須辦理環境影響評估
開發行為是否須實施影響評估,係依行政院環境保護署所訂定「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」辦理,原則上大型開發案或位於環境敏感地的開發案,多須要辦理環境影響評估。
七、開發基地內是否有公有土地
申請土地使用變更前,應先取得所有的土地使用權,但如果基於整體規劃開發及水土保持計畫需要,基地內包含有公有土地或未登記土地時,應先依規定取得公有土地主管機關之同意合併開發或核准讓售文件。
八、開發基地範圍是否有完整性
基地土地形狀應完整連接,如為道路或河川等天然界線阻隔,應能確保基地間之公共設施能完整處理,依非都市土地開發審議作業環境規定,如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於0.5公尺,位於平地不得小於30公尺,以利整體規劃開發及水土保持計畫。
九、基地是否有聯外道路
土地開發後必定會產生交通旅次,因此開發基地必須有聯絡道路,一般聯絡道路路寬至少8公尺以上,必要時還需另一條可作為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行。
十、公共設施是否完善
基地開發應有完善之公共設施,例如電力、電信、垃圾及自來水等,開發前應取得相關事業主管機構之同意文件,但假如事業主管機構不能提供服務時,也可以由開發申請人自行處理。
土地變更階段
土地開發概為規劃、審議、開發及建築等4階段,以下為各階段之主要辦理事項:
規劃階段:
本階段申請人主要在於取得土地使用之相關證明文件,亦即地權問題的釐清,同時進行相關審議書圖文件之撰擬,以及取得該開發案之目的事業主管機關同意申請。
審議階段:
申請人正式向縣市政府送件,主管機關主要針對土地使用計畫進行審議,如須辦理環境影響評估者,於該階段同時進行環境影響評估之審議。
一、位於都市計畫範圍者,審議階段多為二級二審制,須經縣市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議。
二、位於非都市土地範圍,屬需辦理使用分區變更之大面積開發案件者,其審議階段為一級一審制,須經內政部區域計畫委員會或縣市政府非都市土地開發專責審議,基地如位於山坡地者,則增加水土保持規劃書之審議。
位於非都市土地,涉及用地變更者,應先擬具興辦事業計畫,其審議機制為縣市政府變更後目的事業主管機關,會同變更前目的事業主管機關及相關機關審議;基地如位於山坡地者,應由縣市政府地政處(局)組成專案小組審查是否有非都市土地使用管制規則第49條之1不得規劃作建築使用情事。
開發階段:
本階段主要因土地使用變更審議通過,開發者需申請雜項執照或水土保持施工許可證以進行基地之開挖整地、水土保持或公共設施之興建,並完成土地使用變更之行政程序。
一、位於非都市土地範圍者,經縣市政府將核定之都市計畫變更公告實施,即完成土地使用變更,基地如屬平地者,可直接進入建築階段,位於山坡地者,須先於直轄市或縣市政府辦理雜項執照及水土保持計畫之審核。
二、位於非都市土地,符合開發許可審議規定者,應先申請雜項執照、施工驗收,並領得雜項使用執照後,始得辦理分區及用地之土地異動登記,但基地位於山坡地者,須一併先辦理水土保持計畫審核、申請水土保持施工許可證,進行施工、並取得水土保持完工證明書後,始得辦理分區及用地之土地異動登記。另依法應繳交開發影響費或繳交土地代金或回饋金、或依規定興闢公共建設土地之分割移轉登記等,應於土地異動登記前完成
三、位於非都市土地,屬小面積用地變更者,基地如屬平地,應於取得興辦事業核准文件後,向縣市政府地政處(局)申請辦理變更編定;如位於山坡地者,須先辦理雜項執照、水土保持計畫審核、申領水土保持施工許可證,進行施工完成、並取得雜項使用執照或水土保持完工證明書後,始得申辦變更編定。
建築階段:
本階段由直轄市、縣市政府之建管單位負責,建管單位依據審議之土地使用計畫內容建築法相關規定,辦理建築執照之審查核發。
審查流程:
土地開發審議流程因基地之條件有所差異,包括都市計畫土地或非都市土地,非都市土地如超過分區變更之規模者,須採開發許可,否則採用地變更方式辦理,開發許可超過30公頃者或由經濟部工業局依促進產業升級條例受理之工業區變更案由內政部審議, 30公頃以下由縣市政府審議,至於用地變更則一律由縣市政府辦理,此外,都市計畫審議及非都市土地開發許可亦可採聯席審議方式辦理。
0966189846 林代書
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