租屋修繕應該由誰負責?歡迎房客發表意見

修繕問題一直是糾紛最多的一項問題之一.所以房東房客在事前訂約即能約定清楚責任歸屬~~
然而在發生問題時.雙方應盡量做好溝通並達成協議
勿以惡言相向.以免雙方關係破裂.影響日後彼此互動關係~~
雙方的修繕責任簽定在契約書中大概可區分幾種修繕部份
1. 房屋硬體結構部份：如隔間.牆壁.支柱.天花板........等等
2. 家具部份：如沙發.化妝台.桌椅.床墊......等等
3. 消耗性器材：如燈炮.燈管.水龍頭內緊迫.遙控器內電池.....等等
4.家電部分:如洗衣機.冰箱.電視.熱水器.........等等
5.馬桶.水管...........等應保持暢通之管路
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第一項 毫無疑問 應該房東負責 在下篇中探討~~
第二項 雙方在合約中應該明定責任歸屬~~(要不然依民法 沒有特別註明 是房東要負責的) 坊間所賣的制式合約
也只有簡單的(按原狀清空交環甲方)最好能拍照存證 特別是有貴重家具的房東
案例:某甲發現進口牛皮沙發被房客養的大型犬咬壞.當時房客向甲方保證一定會修復。但是某甲1再催促房客依然不理會~~
後來一位自稱是房客母親打手機向甲方要求中途解約.說願意以押金XXXX元賠償沙發.還會繳清欠費並清掃房屋恢復原狀.並約甲方於5月初陪同辦理解約。沒想到~~約定日期 房客沒有出現 只傳簡訊告知:KEY放信箱.押金不拿了 當成修理費用跟違約金~
某甲進入屋內一看 幾乎暈倒~~廁所門被踢壞.床墊污穢不堪.落地燈歪一邊.地毯上都是狗黃金.~~只好請管理員陪同 照相存證並報警~~發存証信函 並附上賠償估價單~~
沒想到~~~~~~過1個月 接到房客所發存證信函~~內容是 已經退租 限某甲7日內歸還押金!!又說家具是老舊破損..與房客無關@@
作法:簽約時 最好將所有家具照片附在契約上!!雙方共同認定家具價值 並請乙方簽下同額本票(不然押金根本不夠扣)
也在房客契約書上註明 收到本票一張 本票上也要註明原因 保障雙方利益~~好房客會愛惜東西 不怕跟你簽...
退租時在歸還即可~~要不然遇到此種案例 真的欲哭無淚!!
第三項:消耗性器材~~用久就會損壞的東西 理應由房客負責..就像賣車的不會保固輪胎..煞車皮..來令片 1樣的道理!!
第四項:家電部分~~有老舊跟使用年限的問題!!通常雙方可以言明~~因人為因素 應由乙方賠償 非人為因素 則甲方應負責修繕
~其餘應可以比照第2項作法辦理
第五項:交屋時 雙方應檢查水管~馬桶........等是否暢通!!甲方在交屋後 就不能進入屋內 所以若是因乙方使用不當.
造成不通 應由乙方處理~~
但是 舊式公寓有化糞池~~滿了的話 馬桶是一定不通的 當然應交由甲方負責!!
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民法第432條：
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法第429條（第1項）：
租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
民法第423條：
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
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民法中 租賃關係幾乎 1面倒的偏向房客~~
各位大大可以看看自己手邊的合約 幾乎都沒明定損害賠償誰負責(那就是房東負責了)
為了避免日後各說各話 還是先小人後君子 大家簽約時達成共識 以文字為憑~~
畢竟 辛辛苦苦存下錢買個房子 絞盡腦汁的自行設計裝潢的心血
一旦被踐踏 心理一定~~

房屋硬體結構部份損壞 非人為因素~~房東是應該負責的
【案例】
張三是上班族，因工作的關係向公司附近招租的房東承租了一間套房，雙方一切均照租約行事。
第一個月過去了，沒什麼問題，未料這時下起連續性的豪雨，小套房裡也開始「下起雨」了！因屋齡老舊加上套房管線設計不良，張三的小窩嚴重漏水
《張三是否有權要求房東就房屋漏水負修繕義務？》
一般來說，房屋發生漏水的情形，應該是先查明漏水的原因，以確定責任的歸屬，再決定由誰來負漏水的修繕責任。
有時候，房子漏水的問題比我們想像的情形還要複雜，可能是房屋結構或防水設施方面出了問題，也可能是管線方面出了問題。
如果進一步探究責任歸屬，漏水的原因有可能是樓上住戶的管線年久失修造成的；也可能是房客所承租的房子本身管線有破損，導致水滲漏到樓下的住戶家裡去了。
此外，是自來水管線或是排水管線的滲漏水？還是公共管線或私人管線造成的滲漏水？這些都會影響到責任歸屬的判定，為了說明上的方便，我們還是先從較為單純的案例來說明。
民法第429條（第1項）：
租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
1.誰要負責修漏？依法要看雙方所簽的租約內容如何而定
【具體做法】
(1)約定由房客負責修繕時：
當然是由房客負責，基於契約自由原則，法律尊重當事人的意思。至於修繕後的費用要由誰負擔的問題，就要看造成漏水的原因為何，以決定責任的歸屬。以本案例而言，房屋漏水的問題，因為必須馬上處理，具有急迫性，如果漏水的原因果真是屋齡老舊加上套房管線設計不良所致，房客找人搶修後，所支出的修繕費用，當然可以另向房東求償（一方面是租賃物本身的瑕疵；另方面是房東有義務提供合於約定使用、收益狀態的租賃物）。
(2)約定由房東負責修繕或未約定時：
由於租賃關係存續期間，房東有保持房屋合於約定使用、收益狀態的義務。
因此房屋交付房客後，因為自然原因（指非人為因素的破壞）損壞而有修繕的必要時，若租約未約定由房客負責，就理當由房東來負修繕的義務，所生費用亦應由房東負擔。
民法第423條：
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
2.房客有立即通知的義務
如果發生任何需要修繕的問題，除非雙方已約定由房客負責，否則依法應由房東負修繕義務，已如上述。但房客對於待修事項，則有立即通知房東的義務，因為房東通常未必知道房子出了什麼問題，所以如果房客的通知太遲，也就是所謂房客未盡「善良管理人」的注意義務，導致房子的損害繼續擴大時，那麼房客本身也有責任。
民法第432條：
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法第437條：
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

房東未修繕 房客可以逕行終止租約嗎?

房客因非可歸責於自己的事由，致租賃物無法圓滿使用、收益時，房客得定相當期限催告房東負責修繕。如果房東仍不依限修繕的話，房客依法（民法第430條）自得終止租約，並請求返還押金，房東不得扣留或沒收。
終止租約的意思表示，最好還是以郵局的存證信函為之，具體表明終止的事由，並就房屋應修繕而未修繕的具體事實，拍照或攝影存證，以免造成將來舉證上的困難。
請注意紅色字體的內容~~
可以終止租約..但是 你必須要有合理的期限!!而不是你想解約就解約喔~~爾且 你是要有舉證
而不是空口說白話 您說了就算喔~~

若是「因果關係」或天然災害造成的損失，例如房東不修理門鎖遭小偷，或房屋滲水導致物品損壞 房客可以請求賠償嗎?

【蔡佩蓉╱台北報導/99年07月17日蘋果日報】「房門的門鎖壞了，向房東三催四請怎麼都不來維修，現在甚至遭小偷了！」修繕責任是不少房客時常面臨的租屋糾紛之一。專家提醒，若房東經房客催告之下，仍然不執行修繕動作，承租人可依《民法》條文，提出終止契約或請求房東償還修繕費用，但是若因房東不修繕導致房客損失，則需舉證明確的因果關係，才能進一步求償。

報告無聊大大~

我記得曾經看過律師解釋有關第三項： 消耗性器材：如燈炮.燈管.水龍頭內緊迫.遙控器內電池.....等等

這個部份應該是房客要負責的，尤其是電燈和電池。

報告宅女黃太太 我是預留版面 還沒打完拉

電燈和電池，好像是房客負責。

但是有的好房東也會負責到底。




除非是那種高貴的裝飾性燈泡，成本實在太高，

房東就算有錢有閒，可能也不想負擔這些費用。

（房客若非高級上班族，也不會想多這些花費）




但是，簽約事前共識，先講好就好，不用盧壞感情。

我覺得：換燈泡電池是小事小錢，不會想麻煩房東。




但，換個立場，倘若房東對房客愛屋共識存有疑慮，

換燈泡的瑣雜服務，其實也算是一種另類考察行程。




若真有心把關係搞好，看小細節就知。

其實我們都在：互相考核＋互相觀察。

房東就算有錢有閒，可能也不想負擔這些費用。

可能並不代表不會~~有的人 就是連這種都會負責

電燈和電池，好像是房客負責。

但是有的好房東也會負責到底。


會負責到底的不一定是好房東~~

我就是那種全包的房東 但是我不是好房東~~

電話費及時間加起來比燈泡貴,燈炮一顆幾10元,房客需花電話費及與房東約時間更換,房客應該也會嫌麻煩

不過 很多女生連換電燈泡都不會@@