不動產買賣專任委託仲介契約＝被吃死死的

有關不動產買賣專任委託仲介契約內容之疑問，提出下列疑問請知道的大大們不吝賜教：

（一）契約內有１條內容：委託方同意仲介於買方出價已達委託底價時得不經賣方同意逕收定金即為買賣成立，再約簽約時間。
（二）斡旋金在未送達屋主簽收並取得同意時即依上款逕向買方收受定金支票且交送屋主簽收。
（三）屋主於第１次通知有買方出到底價（採斡旋金方式）即告知無售屋意願（實際簽委託售價亦未達到；仲介係以委託價自扣減另售實位價來判定委託價已降而達標），但仲介卻逕自行宣佈買賣成交並收取定金支票，但又於簽約日（賣方本不同意也未出席）退回買方定金支票。
（四）現在透過消保官協商時，第１次協商會有賣方／買方／仲介分店長／仲介區法務人員出席，唯仲介僅一再表示屋主違約要求違約金及支付仲介費，買方要求履約，而提報消保官之賣方提出事項卻不被仲介採納及重視：
（一）整個委託過程中僅仲介口頭及簡訊告知買方出價情形，實無任何證明文件：斡旋單＋斡旋金＋簽收領據及其後仲介逕行成交轉收之定金支票及相關證明文件，要求其提出交與賣方以為憑證，卻表示這些文件是不能給賣方的？
（二）在賣方已明確表明無售屋意願時，仲介可以逕以認定達底價就告知買方成交並收取定金嗎？且有關斡旋單＋斡旋金並無送達賣方，且定金支票亦無給賣方，又直接告知買方＝屋主違約就把支票退回買方。
以上這種流程是正常的房屋仲介業界規範嗎？
真的很不解，而且消保官基於協議雙方達成和解立場，是告知屋主私下和解跟對方談能不能降低違約金及仲介費吧，看來形式面我朋友好像簽了不動產買賣專任委託仲介契約之後，它真的就輸面很大了。
以上，不管正反意見或聽說之建意皆可，以經查過目前有關之法學資料檢索系統之案例了，但還想多聽聽各方見解，謝謝各位大大了。

不好意思有漏字：

（二）斡旋金在未送達屋主簽收並取得同意時即依上款逕向買方收受定金支票且未交送屋主簽收。

專任約或是一般約在簽約前都可以要求仲介修改或刪除內部條文...

我的社大法律老師教過:

一般是照契約走,若有疑問,可申請至各地調解委員會調解,再無共識,可請仲介至法院提告.

提告者要準備證據,若證據立不足就會敗訴.

若被他人告,不要緊張.也不要慌忙和對方和解.

ps:可否可告知:為何不賣真正原因?

專任約不能簽,一堆不肖房仲都是用專任約設局賺違約金,

對於房仲來說仲介費及違約金都是白花花的鈔票

去Google輸入專任約就會有一堆苦主跑出來訴苦了

專任約的陷阱,房仲都挖好了,

你既然已經填下去了,不流點血是無法解決的

委託仲介是建立在信任基礎之上，我朋友與仲介並無認識而係自售被仲介要求而簽專任約，而且一次就給１年專任約，期間只有１次聯絡係同棟屋主要買一個車位（公設車位）才有再接觸到仲介，１年專任約到期間截止日４／３０日才有一通電話告知會帶人看房子，都隔了１年時間沒聯絡了且是專任約自己也不能賣更不能找別人賣，售屋的動機當然冷卻了，期間把房子出租了（若仲介真有帶人看屋就一定會知道已出租了），所以囉：一個浪費屋主１年售屋時間的仲介，於最後１日才聯絡（別說專業了，辛苦度都不作了）而且是告知帶買方看屋還要再延時間，朋友當然告知無售屋意願了，後來才有那麼多的事情延續～

買方下斡旋～轉定金～要求簽約～告知違約～～等等

回覆 1樓 餿主義：

不懂什麼是專任約和一般約的人

記住

簽一般約就好啦

朋友能將自己遇到的問題PO出來討論真的很好，

我們旁觀者間接受慧增長知識。

網路流言也太可怕！！

專任約與一般約好壞處在哪裡？

專任約-只有一家仲介在幫您賣房子，通路有限，買方絕對有限。

如果您是自己住的房子，您剛好可以觀察這間仲介服務的品質如何，帶來的客戶是走馬看花的，還是真 的有誠意要買的？小心！看的人很多，不代表您的房子很熱門，有些很可能是預算沒這麼高硬被拖過來看房子，或是假的買方。如果是空屋，建議您不妨三不五時去看一下自己的房子門窗有無關好，房子有無被破壞，如果有，那您就知道要找誰負責。通常來說，專任約都是給『不急著賣，想賣到好價錢的屋主』簽的。因為買方會到處訪價，而每一間仲介公司談價錢的方式不一樣，假設屋主的開價2300底價2000萬，有可能A公司說屋主1900會賣，B公司說1980屋主才考慮會賣，資訊的不同會造成買方認知上的錯亂，因此有可能出價越出越低。

一般約-削價競爭下，有可能犧牲仲介的服務費，當然也有可能犧牲到屋主的售價。

當接觸到不同資訊時，不論是買方或賣方，都有可能錯失掉成交的機會。以上例來說，有可能A公司真的有個客戶在評估要出1950跟您談價錢，結果B公司跳出來破壞說他們有客戶出到2050比您預設的底價還高，最後屋主放棄了跟A公司談價錢的機會，B公司的買方是假的，等於您損失一個誠意買方，而且也有可能之後的買方再也出不到比1950還高的價錢。浪費您的精神也浪費您的時間，機會成本一去不回來。一般委託絕對可以簽，但是如果您想賣到好價錢，非常不建議。

不過！要是遇到下列狀況，您該如何處理？例如買方毀約怎麼辦？買方貸款貸不下來怎麼辦？還沒交屋時如果房子發生滲漏水、壁癌怎麼辦？裝潢漂亮的房子一拆開他的裝潢，都是鋼筋外露怎麼辦？買賣又該用誰的代書？款項付到屋主戶頭，屋主不履約怎麼辦？解約賠償金怎麼算？最後鬧到法院怎麼辦？房子有沒有發生過非自然身故怎麼辦？

有人會問說，我簽了委託等於被仲介公司綁死，都不能自己賣耶！當然！除非您很有空閒，對買賣交易流程很清楚了解，您自己賣最好了，買方是什麼個性的人您絕對最了解。現在大公司專任委託都可以改，建議您先問清楚，或是簽短約，看仲介的服務態度如何再作決定。有時候賣不掉不見的是仲介公司不努力不積極，而是如果您就是要賣得比行情高，買賣的時間本來就會比較久。現在政府的實價登錄網站所有人都看得到，除非是預售屋才有機會砍比較多，買方也會精打細算，頂多就出行情價高一點的價錢。

所以會建議，您最好是多找幾間仲介公司，先不用開門見山說您要賣屋，先請他們提供您房子類似的產品，觀察這些屋主開價如何，再請仲介提供類似產品的成交行情，這樣比較公平公正，您也對價錢比較了解。