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| 118.169.64.*** |
- 1樓 發表於2010-06-26 15:07
幫忙多多轉寄 !! 別讓更多人受害者賠掉好多年存的錢 !!!!!!
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請注意新詐騙集團－已有數百人身受其害：掀開法拍代標業者的黑幕
其實很多仲介業者，本身也經營法拍業。有些的經營策略（教戰守則）就是：
ㄧ、洗新人加入：
拱一些講師或專家，有些還上過電視或專訪呢！他們會拍成影帶，隨時播放，以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你！
再來就是拼命的自吹自擂（讓你信任啦）、裝闊（讓你羨慕啦），什麼成功案例分享，說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟，其實大都是別人的事蹟或過往彩霞（民國89年前的啦居多），讓你哈的不得了，以為人生即將改觀。（是否很像部分直銷天王天後ㄧ樣，熟悉吧！）（哈！都那麼好賺還會想教人嗎？一般人應該沒這樣的度量吧！都那麼好賺也不需要上課收費了，賺那一點小錢了！），再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲，或群體的遊說，以便撩起（洗）一些沒經驗、或好高騖遠的新鮮人（包刮二度就業的媽媽）入場從業（可能免費或低收費），什麼兩小時或三天速成等都是。
二、廣告洗客戶：
用最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心，例如用小廣告單、email、網頁關鍵字等工具，一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email，待客戶上鉤後，再用三吋不爛之舌，無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時，通常由資深同事帶領新人，以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸，什麼胡扯懶旦，有時還一個資深帶數個新人呢！
三、見面、裝熟：騙取客戶的信任簽約
一方面了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等；另一方面則吹噓與法院及機關單位多熟。再用"不可思議"的價格，讓客戶覺得即使自己不是很想要，也應該可以賺錢吧！騙取客戶的信任簽約。
四、拱價：
絕招1：用社區最高成交價來報價。
（社區最高成交價的物件幾乎都有全新精緻裝潢，帶傢俱，格局方正，2~3面通風採光，良好view、樓層又好等條件，法拍代標業者會刻意不提，讓客戶誤信）。
絕招2：利用資訊不對性，欺騙客戶。
也就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性，欺模客戶。（例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、成交價最後可能是21.3萬等（會被要求保密））。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考，再用鱷魚的笑容跟你說30×0.8＝24萬，你24萬進場可以賺了6萬/坪，事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈！還真的有一卡車的人相信。
絕招3：隱瞞成本。
對於利息成本（至少標價1.2%）、佣金成本（標價4%）、過戶費（包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%），法拍屋基本房屋修復，如復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等（約標價3%），其他不一定會發生部份（如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等），平均約攤提2%，總計至少要12.2%。也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%，你就賠定了，何況高於市價。
絕招4.絕口不提風險。
資深業者甚至可達到4式合一，威力更大。
五、將養、套好的神豬，趕豬進場－【殺豬】
通常他們會說：『如果不成交，他們公司絕對不收費』，但事實上客戶一定成交，因為客戶買法拍還高於市價，會不成交嗎？可笑。
六、陪標：讓豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，哈
爲防止客戶標太高會有情緒反應，代標公司都會有所謂的"陪標"，讓客戶誤以為物件其實很熱門，他們代標公司真的很厲害，估價精準，只贏別人點點，這時假的投標者（陪標者）會做一些失望、扼脕狀，並說：『啊，好可惜，我只差一點點，恭喜你』等話，讓客戶有嬴的感覺。
此時神豬很爽，業務更爽，尤其是讓神豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，這最爽了。
這時代標公司通常會說，『這沒什麼啦！我們公司成立數十年了，經驗豐富，以後只要幫他們介紹客戶就好----。』
七、殺豬後再拔毛。
依程序是免搬遷費的，卻謊稱要付數萬搬遷費？或以少報多，明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現，也當不成朋友了，趁現在能撈就撈，能刮就刮。
八、ㄧ豬三吃：
賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外，再以是配套服務為名，假好心介紹裝潢公司（可拿回佣3~5成）、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅，其實都有拿佣拿回扣的。
九、落井再下石：
當客戶苦於錢不夠付以上雜銷時，他們會介紹客戶辦信貸（可向銀行作業績邀功或拿佣），一個人額度不夠時，他們會建議再找個愛她的家人或朋友一起辦；如不好意思向家人或朋友開口，那太好了，會免費介紹朋友幫你（通常就是地下錢莊啦，利息數十分，再跟錢莊拆佣）。
十、傷口上跳舞：
當有一天，客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時，豬舍（房屋）須配合他們作業（也就是做一份假租約並公正租約就好ㄚ，但因跟銀行辦理貸款對保時，需切結保證無租約，如果再配合作假租約，就構成偽造文書罪，不過那是豬自己的事），再讓房屋被查封，已再次變法拍屋，他們再以利害關係人占用，讓房屋變不點交，因不點交，所以房價低落，他們可以再次取回或強索搬遷費，而客戶（可愛的豬豬）就永遠背著高額貸款跑路。跑不了，或被找到，男終身為奴，女貌美者為妾，平庸者為娼。
十一、狡兔死，走狗烹。
當這ㄧ切如有爆發糾紛，被客戶找兄弟報復，或被客戶以詐欺、背信提告時，法拍代標業者就會說，『那是業代個人行為，我們不知情』、『他已離職，不清楚喔！』或『我們也是受害者，正在找他』等語搪篩，反正死的是新人，是別人的小孩，吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是他們。呵呵呵。
十二、循環：
受害者及從業者，或因信用不好，或被逼迫打工，或因從業紀錄，轉行已難，既失落又絕望的情況下，只好將其所知所學繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司，繼續偷、坑、拐、騙、摸，而成為新的加害者。
※如一定要買法拍屋，敬請對方提供有估價師簽認的估價報告書，並請銀行幫忙鑑估，得到合理市價後，再打折，否則你穩賠，並量力而為。
一個離職的代標業者分享~~~~~
前份工作的心得與感言
雖然離開了~不過很多感想跟大家分享
這一行有太多不為人知的黑幕~
我可能踢爆這一行的黑幕
但是可以讓更多的人~
更保護珍惜辛苦賺的錢~能便宜買到他喜歡的房子
希望板上諸君的力量~能讓這個社會更美好
其實我到這一行來~其實也是因為~對方要我面試~我就去了
在去之前~我連法拍代標是甚麼都不知道
純粹以為~就是賣房子~與一般房仲業一樣
貼貼紅紙~派報
找客戶
進去之後
學長只教我~貼紅紙~發傳單
我一個人很賣力~很勤奮
開始時~每月電話量都保持在前10名以內
也很努力的去找客戶~
但是沒有仲介經驗~也一直被人看笑話
消遣~但是我還是一直堅持者
希望有天能出頭
因為去找客戶應對
需要所謂的"話術"
因為法拍屋與一般房子不一樣
大部分時候不可以看到室內狀況(如有其他關係例外)
所以有一定風險,所以有法拍代標業存在
但是
真的找代標公司~有用嘛?
很多的業務
為了簽約~不昔任何手段
法拍分一拍~二拍~三拍~應買~特拍
一般來說~一拍約為市價行情(當然也有例外~也有一拍超便宜的)
有些案子~二拍會拍定的價格
貼紅紙會貼出~3拍~特拍的價格去吸引客戶~用"不可思議"的價格
讓客戶上鉤打電話進來
再用三吋不爛之舌騙取客戶的信任簽約
一般來說
簽下約的時候~業務需要幫客戶做市場調查~評估標價~標到後做點交
很多的業務~其實~專業真的很差~很差~甚至比客戶還不懂
但是很會講話
有些房子要開標之前連哪一間都弄不清楚~
有的業務同一間要標的房子~一口氣簽了數10個合約回來
回到公司一個一個開始所謂的"拱價"
有一句至理名言"手中有行情~心中無行情"
"拱到最高點~摽下去就對了"
到法院開標~會有所謂的""專家""來跟你拱價
拱到最後~自己都覺得心裡很掙扎
有的假如說~一個熱門的案件市價一坪約10萬元
可以拱到一坪12~14萬元
如果是三房兩廳的房子(假設約30坪)~就足足比市價多了60萬~240萬元
(如果做過這一行的人都知道~這幾個月都在上演這種戲碼)
得標人心中在滴血,得標業務沾沾自喜~想說賺錢了，
說道:客戶願意加就好了~反正又不是我們自己的錢~標中我們才會賺錢
我心中想~難道~這樣不會有報應嘛
當然標的太過份~
代標公司都會有所謂的"護標"~~"作櫻花"
防止客戶標太高會有情緒反應
等所謂的專家拱價完~就打電話給一個假投標者
假投標者都是代標公司的員工
在客戶投標的價格~低個一點點~進場投標
等客戶如果要去閱卷甚麼的~就會看到
代標公司的護標~差客戶沒多少錢
假的投標者會做一些狀況~安輔客戶:我還差你幾萬塊~真可惜阿~我沒標到
但是認真查證~都是代標公司的人
等點交時
代標公司會巧立很多名目來跟客戶收費,其中最大一筆的就是"搬遷費"
法拍屋請對方原屋主搬家的時候
民間都會有所謂的搬遷費
當然有時候原屋主會獅子大開口要很多錢
但是更多更多的時後~是原屋主沒有要收取搬遷費
但是~卻向客戶收取數萬元的搬遷費~
最後跑去哪裡了呢?當然是.........
心中真的很掙扎~哪些收取不義之財的同事~痛心
我跟家人提出我要離職~家人都鼓勵我離開
很感謝有家人陪伴
等我離開之後
回想起來~只有騙~騙~騙~三個字
也有同事在開會說~本公司是全台灣最大詐騙集團
找代標公司真的有保證嘛?
請睜大眼睛~好好保護自己賺來的錢
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請注意新詐騙集團－已有數百人身受其害：掀開法拍代標業者的黑幕
其實很多仲介業者，本身也經營法拍業。有些的經營策略（教戰守則）就是：
ㄧ、洗新人加入：
拱一些講師或專家，有些還上過電視或專訪呢！他們會拍成影帶，隨時播放，以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你！
再來就是拼命的自吹自擂（讓你信任啦）、裝闊（讓你羨慕啦），什麼成功案例分享，說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟，其實大都是別人的事蹟或過往彩霞（民國89年前的啦居多），讓你哈的不得了，以為人生即將改觀。（是否很像部分直銷天王天後ㄧ樣，熟悉吧！）（哈！都那麼好賺還會想教人嗎？一般人應該沒這樣的度量吧！都那麼好賺也不需要上課收費了，賺那一點小錢了！），再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲，或群體的遊說，以便撩起（洗）一些沒經驗、或好高騖遠的新鮮人（包刮二度就業的媽媽）入場從業（可能免費或低收費），什麼兩小時或三天速成等都是。
二、廣告洗客戶：
用最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心，例如用小廣告單、email、網頁關鍵字等工具，一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email，待客戶上鉤後，再用三吋不爛之舌，無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時，通常由資深同事帶領新人，以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸，什麼胡扯懶旦，有時還一個資深帶數個新人呢！
三、見面、裝熟：騙取客戶的信任簽約
一方面了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等；另一方面則吹噓與法院及機關單位多熟。再用"不可思議"的價格，讓客戶覺得即使自己不是很想要，也應該可以賺錢吧！騙取客戶的信任簽約。
四、拱價：
絕招1：用社區最高成交價來報價。
（社區最高成交價的物件幾乎都有全新精緻裝潢，帶傢俱，格局方正，2~3面通風採光，良好view、樓層又好等條件，法拍代標業者會刻意不提，讓客戶誤信）。
絕招2：利用資訊不對性，欺騙客戶。
也就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性，欺模客戶。（例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、成交價最後可能是21.3萬等（會被要求保密））。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考，再用鱷魚的笑容跟你說30×0.8＝24萬，你24萬進場可以賺了6萬/坪，事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈！還真的有一卡車的人相信。
絕招3：隱瞞成本。
對於利息成本（至少標價1.2%）、佣金成本（標價4%）、過戶費（包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%），法拍屋基本房屋修復，如復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等（約標價3%），其他不一定會發生部份（如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等），平均約攤提2%，總計至少要12.2%。也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%，你就賠定了，何況高於市價。
絕招4.絕口不提風險。
資深業者甚至可達到4式合一，威力更大。
五、將養、套好的神豬，趕豬進場－【殺豬】
通常他們會說：『如果不成交，他們公司絕對不收費』，但事實上客戶一定成交，因為客戶買法拍還高於市價，會不成交嗎？可笑。
六、陪標：讓豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，哈
爲防止客戶標太高會有情緒反應，代標公司都會有所謂的"陪標"，讓客戶誤以為物件其實很熱門，他們代標公司真的很厲害，估價精準，只贏別人點點，這時假的投標者（陪標者）會做一些失望、扼脕狀，並說：『啊，好可惜，我只差一點點，恭喜你』等話，讓客戶有嬴的感覺。
此時神豬很爽，業務更爽，尤其是讓神豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，這最爽了。
這時代標公司通常會說，『這沒什麼啦！我們公司成立數十年了，經驗豐富，以後只要幫他們介紹客戶就好----。』
七、殺豬後再拔毛。
依程序是免搬遷費的，卻謊稱要付數萬搬遷費？或以少報多，明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現，也當不成朋友了，趁現在能撈就撈，能刮就刮。
八、ㄧ豬三吃：
賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外，再以是配套服務為名，假好心介紹裝潢公司（可拿回佣3~5成）、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅，其實都有拿佣拿回扣的。
九、落井再下石：
當客戶苦於錢不夠付以上雜銷時，他們會介紹客戶辦信貸（可向銀行作業績邀功或拿佣），一個人額度不夠時，他們會建議再找個愛她的家人或朋友一起辦；如不好意思向家人或朋友開口，那太好了，會免費介紹朋友幫你（通常就是地下錢莊啦，利息數十分，再跟錢莊拆佣）。
十、傷口上跳舞：
當有一天，客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時，豬舍（房屋）須配合他們作業（也就是做一份假租約並公正租約就好ㄚ，但因跟銀行辦理貸款對保時，需切結保證無租約，如果再配合作假租約，就構成偽造文書罪，不過那是豬自己的事），再讓房屋被查封，已再次變法拍屋，他們再以利害關係人占用，讓房屋變不點交，因不點交，所以房價低落，他們可以再次取回或強索搬遷費，而客戶（可愛的豬豬）就永遠背著高額貸款跑路。跑不了，或被找到，男終身為奴，女貌美者為妾，平庸者為娼。
十一、狡兔死，走狗烹。
當這ㄧ切如有爆發糾紛，被客戶找兄弟報復，或被客戶以詐欺、背信提告時，法拍代標業者就會說，『那是業代個人行為，我們不知情』、『他已離職，不清楚喔！』或『我們也是受害者，正在找他』等語搪篩，反正死的是新人，是別人的小孩，吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是他們。呵呵呵。
十二、循環：
受害者及從業者，或因信用不好，或被逼迫打工，或因從業紀錄，轉行已難，既失落又絕望的情況下，只好將其所知所學繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司，繼續偷、坑、拐、騙、摸，而成為新的加害者。
※如一定要買法拍屋，敬請對方提供有估價師簽認的估價報告書，並請銀行幫忙鑑估，得到合理市價後，再打折，否則你穩賠，並量力而為。
一個離職的代標業者分享~~~~~
前份工作的心得與感言
雖然離開了~不過很多感想跟大家分享
這一行有太多不為人知的黑幕~
我可能踢爆這一行的黑幕
但是可以讓更多的人~
更保護珍惜辛苦賺的錢~能便宜買到他喜歡的房子
希望板上諸君的力量~能讓這個社會更美好
其實我到這一行來~其實也是因為~對方要我面試~我就去了
在去之前~我連法拍代標是甚麼都不知道
純粹以為~就是賣房子~與一般房仲業一樣
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進去之後
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我一個人很賣力~很勤奮
開始時~每月電話量都保持在前10名以內
也很努力的去找客戶~
但是沒有仲介經驗~也一直被人看笑話
消遣~但是我還是一直堅持者
希望有天能出頭
因為去找客戶應對
需要所謂的"話術"
因為法拍屋與一般房子不一樣
大部分時候不可以看到室內狀況(如有其他關係例外)
所以有一定風險,所以有法拍代標業存在
但是
真的找代標公司~有用嘛?
很多的業務
為了簽約~不昔任何手段
法拍分一拍~二拍~三拍~應買~特拍
一般來說~一拍約為市價行情(當然也有例外~也有一拍超便宜的)
有些案子~二拍會拍定的價格
貼紅紙會貼出~3拍~特拍的價格去吸引客戶~用"不可思議"的價格
讓客戶上鉤打電話進來
再用三吋不爛之舌騙取客戶的信任簽約
一般來說
簽下約的時候~業務需要幫客戶做市場調查~評估標價~標到後做點交
很多的業務~其實~專業真的很差~很差~甚至比客戶還不懂
但是很會講話
有些房子要開標之前連哪一間都弄不清楚~
有的業務同一間要標的房子~一口氣簽了數10個合約回來
回到公司一個一個開始所謂的"拱價"
有一句至理名言"手中有行情~心中無行情"
"拱到最高點~摽下去就對了"
到法院開標~會有所謂的""專家""來跟你拱價
拱到最後~自己都覺得心裡很掙扎
有的假如說~一個熱門的案件市價一坪約10萬元
可以拱到一坪12~14萬元
如果是三房兩廳的房子(假設約30坪)~就足足比市價多了60萬~240萬元
(如果做過這一行的人都知道~這幾個月都在上演這種戲碼)
得標人心中在滴血,得標業務沾沾自喜~想說賺錢了，
說道:客戶願意加就好了~反正又不是我們自己的錢~標中我們才會賺錢
我心中想~難道~這樣不會有報應嘛
當然標的太過份~
代標公司都會有所謂的"護標"~~"作櫻花"
防止客戶標太高會有情緒反應
等所謂的專家拱價完~就打電話給一個假投標者
假投標者都是代標公司的員工
在客戶投標的價格~低個一點點~進場投標
等客戶如果要去閱卷甚麼的~就會看到
代標公司的護標~差客戶沒多少錢
假的投標者會做一些狀況~安輔客戶:我還差你幾萬塊~真可惜阿~我沒標到
但是認真查證~都是代標公司的人
等點交時
代標公司會巧立很多名目來跟客戶收費,其中最大一筆的就是"搬遷費"
法拍屋請對方原屋主搬家的時候
民間都會有所謂的搬遷費
當然有時候原屋主會獅子大開口要很多錢
但是更多更多的時後~是原屋主沒有要收取搬遷費
但是~卻向客戶收取數萬元的搬遷費~
最後跑去哪裡了呢?當然是.........
心中真的很掙扎~哪些收取不義之財的同事~痛心
我跟家人提出我要離職~家人都鼓勵我離開
很感謝有家人陪伴
等我離開之後
回想起來~只有騙~騙~騙~三個字
也有同事在開會說~本公司是全台灣最大詐騙集團
找代標公司真的有保證嘛?
請睜大眼睛~好好保護自己賺來的錢
