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- 1樓 發表於2007-10-16 09:40
不斷攀升的房價，對照著數以萬計的新增住宅供給，房地產學者已經發出警訊，預言「超額供給」的時代即將再度來臨，房市真的已經進入風聲鶴唳的緊張狀態了嗎？
大家常在討論「供需」，任何經濟問題回歸到原點，不外乎就是供需之間的平衡程度。供需之間的關係，其實是有層次的。
站在供方的角度來看，最理想的是「供不應求」，表示生產效能高，產品掌握趨勢被市場認同；接下來是兩方拉鋸的「供需平衡」，翹翹板平衡的兩端，風吹草動隨時可能會傾斜；而最不願見到的是「供過於求」，表示生產線做白功，資源浪費。但供需不是結論，只是原因，真正反應供需平衡結果的是價格。
供不應求的階段，需求大，自然價格好；供過於求的時候，往往為了降低囤積商品的損失，只好降價求售。因此在供需討論的背後，真正關心的焦點還是在價格。
房地產算是對供需關係敏感的行業，市場供給量一旦承載過多，若是需求的腳步沒有跟上來，當景氣反轉時，房市便可能像過度膨脹的汽球，瞬間洩了氣，亂竄的房價很快便下到底部。因此現在房市究竟是否已經產生供過於求的警訊，值得探討。
住宅存量年增十二萬戶
看著台北縣市房價節節上升，新推建案單價屢創新高，不單單是豪宅的單總價令人望塵莫及，連周邊的中古屋房價，也是來到讓區域客很掙扎的價位；但是，薪資成長有限，多數人投資的台股又上上下下搖擺不定，獲利和套牢前後徘徊，民眾大嘆錢都還沒賺到，房價漲成這樣，到底誰來買？房市泡沫化的疑雲揮之不去。
於是，房市供過於求、超額供給的說法開始浮上檯面，從區域的建造執照申請量，以及使用執照的申請量，初步判斷部份區域已經開始陷入供過於求、甚至是超額供給的困境了，房市真的已經走到這步田地了嗎？
根據營建署最新資料顯示，全台灣二○○七年第一季的住宅存量將近七百六十萬戶，與去年同期相較，一年成長約十二萬戶，成長比例為百分之一點六三。目前住宅存量宅數最多的還是台北縣，總計有一百三十七萬戶，台北市以八十六萬多戶居次，桃園縣總計有六十七萬戶，高雄市五十六萬戶，台中市約四十三萬戶。
相對於住宅存量，北台灣縣市每年新成屋的增加量，大約都僅佔住宅存量的百分之三以下。其中又以宜蘭縣增加速度最為緩慢，台北市也僅增加零點二六個百分比；台北縣及新竹縣市新成屋新增速度，約佔住宅存量的百分之一點六；桃園縣市的新增速度最快，約達百分之三。
以台北市的零點二六的增幅來看，對房市完全沒有壓力，也就是說，新增的新成屋與整體住宅量體相較，僅佔一小小部份，可以算是沒有供過於求的區域；台北縣和新竹縣市雖然新增速度較快，但是也還不到百分之二，因此這兩區整體上應該也都還在安全範圍內。
桃園年增有兩萬戶
桃園縣市每年大約都新增約兩萬戶新成屋，與台北縣競爭台北縣市的購屋族群，戰況十分激烈，呈現相互消長。
這兩年因為三峽、林口的快速崛起，以及媒體的強勢行銷，從中攔截不少前往桃園的客源，相對比較上，供給的壓力確實較大；但以長期來看，桃園還是具備生活機能優勢，在三峽及林口地區大案行銷暫告一段落之後，應有部份客源會逐漸回到桃園。
整體供需還算平衡
供需問題的討論焦點若是放在眾所矚目的台北縣，觀察是否出現超額供給的現象，發現其實整體狀況還算平衡，供需狀況並沒有想像中的嚴重失衡。
列舉台北縣新成屋推案量的前十大區域，以比較二○○三年至二○○六年累計新增的新成屋規劃戶數，以及同一時間內增加的戶籍戶數為計算基礎。
假設的基礎點在於，房地產市場的胃納量，以新成屋新增供給(新增規劃戶數)及新增需求(新增戶籍戶數)之間的供需比來衡量，也就是說，將新增戶籍戶數，假設為市場潛在需求量。
若是新增新成屋供給大於新增戶數，表示區域可能出現超額供給的疑慮；也就是說，需求若未能有效增加，則房價的支撐力道可能不足，下跌的風險偏高。
相反地，若是新增戶籍戶數大於新成屋新增規劃戶數，顯示需求可能大於供給，這些區域甚至會產生「供不應求」的狀況，自住和投資出租的需求同時存在，房價未來應具上漲的空間。
根據惟馨周報資料統計顯示，「戶數供需比」超過一倍，有供過於求風險的區域僅有三區，其餘七成皆在安全範圍內，而這三個不令人意外的區域，分別是三峽鎮、林口鄉及淡水鎮。
三區的供給量較大
林口供給量大，但部份個案表現突出，來人成交不斷創新高。
以林口鄉為例，從房市景氣低迷的二○○三年起，林口鄉的新成屋供給量就一直是名列前茅，四年來新成屋累計新增六千七百五十八戶；但在同一時期，新增的戶籍數，卻僅有三千三百三十七戶，新成屋的供給量約是新增戶籍數的兩倍。
而林口外來客的比例，初估可能還不到五成，龐大的供給量還是要倚賴區域客去化，目前是個案表現的狀況。未來機場捷運是否能發揮預期效應，帶進來計劃中的新人口，應該是觀察的重點。
淡水鎮的戶數供需比也是偏高，落差約一千五百戶，約佔目前淡水鎮總戶數的百分之三；但是淡水新市鎮在今年第四季起，開始進入預售案的強銷期，至少新增上千戶的案量，大量媒體的釋出，預料將會吸引不少首購族群。政府近年積極對淡海新市鎮釋放建設利多，結合民間的力量共同開發，但是淡水房市的前景，還是維繫在公共工程確實執行時間，若是日後工程延宕，淡水的包袱就會更加沉重了。
潛在購買需求仍高
除了上述三區之外，從數據上看，其他區域供需之間尚稱平衡。截至二○○六年止，中和市及汐止市也算安全過關，新增新成屋及新增戶數，堪稱維持平衡，但是這兩區都是過去榜上有名的「重案區」，只要推出一、二個大案，總銷金額可能就突破五十億了。
新的大案進入市場，觀察重點當然就是吸引新需求是否成功，但至少到去年年底，這些區域尚無供過於求的跡象，今年即便推出幾個大案，應該也不至於馬上就跨入警戒線。
其他後五名像三重市、板橋市、新店市等，在二○○六年底也全數都在安全範圍，區域戶籍數的增加量，都大於新成屋增加量，不以購買力來論，至少潛在住宅需求，看來都還大於新增的新成屋戶數，顯然並無供過於求之虞。
在過去的二十年間，房地產市場幾度的泡沫化經驗，著實讓關心市場的人士心驚膽跳，深怕建商枉顧購買力下降與需求量能不足的現況，再度大舉推案，甚至是以造鎮的形式搶攻市場，唯恐一旦景氣不如預期而反轉，又將套牢大批無辜的自用者及投資人。
危機意識監督房市
但是以公部門數據，輔以住展多年市場研究的統計數據來看，目前北台灣房地產市場，並無立即性的供過於求之問題。
雖然今年以來北台灣的大案陸續推出，勢必增加供給面上的壓力，但是至少到去年底為止，供過於求的疑慮應可被釋懷，多數區域的供給量，是站在一個安全的起點的。
以危機意識的角度來監督市場供需，當然是無可厚非；但是房地產界應該提出更多研究分析數據，更審慎來討論供需問題，一來避免造成消費大眾不必要的恐慌心態，二來也可讓建商推案規劃有所依循，這樣台灣房市會愈來愈健康。
大家常在討論「供需」，任何經濟問題回歸到原點，不外乎就是供需之間的平衡程度。供需之間的關係，其實是有層次的。
站在供方的角度來看，最理想的是「供不應求」，表示生產效能高，產品掌握趨勢被市場認同；接下來是兩方拉鋸的「供需平衡」，翹翹板平衡的兩端，風吹草動隨時可能會傾斜；而最不願見到的是「供過於求」，表示生產線做白功，資源浪費。但供需不是結論，只是原因，真正反應供需平衡結果的是價格。
供不應求的階段，需求大，自然價格好；供過於求的時候，往往為了降低囤積商品的損失，只好降價求售。因此在供需討論的背後，真正關心的焦點還是在價格。
房地產算是對供需關係敏感的行業，市場供給量一旦承載過多，若是需求的腳步沒有跟上來，當景氣反轉時，房市便可能像過度膨脹的汽球，瞬間洩了氣，亂竄的房價很快便下到底部。因此現在房市究竟是否已經產生供過於求的警訊，值得探討。
住宅存量年增十二萬戶
看著台北縣市房價節節上升，新推建案單價屢創新高，不單單是豪宅的單總價令人望塵莫及，連周邊的中古屋房價，也是來到讓區域客很掙扎的價位；但是，薪資成長有限，多數人投資的台股又上上下下搖擺不定，獲利和套牢前後徘徊，民眾大嘆錢都還沒賺到，房價漲成這樣，到底誰來買？房市泡沫化的疑雲揮之不去。
於是，房市供過於求、超額供給的說法開始浮上檯面，從區域的建造執照申請量，以及使用執照的申請量，初步判斷部份區域已經開始陷入供過於求、甚至是超額供給的困境了，房市真的已經走到這步田地了嗎？
根據營建署最新資料顯示，全台灣二○○七年第一季的住宅存量將近七百六十萬戶，與去年同期相較，一年成長約十二萬戶，成長比例為百分之一點六三。目前住宅存量宅數最多的還是台北縣，總計有一百三十七萬戶，台北市以八十六萬多戶居次，桃園縣總計有六十七萬戶，高雄市五十六萬戶，台中市約四十三萬戶。
相對於住宅存量，北台灣縣市每年新成屋的增加量，大約都僅佔住宅存量的百分之三以下。其中又以宜蘭縣增加速度最為緩慢，台北市也僅增加零點二六個百分比；台北縣及新竹縣市新成屋新增速度，約佔住宅存量的百分之一點六；桃園縣市的新增速度最快，約達百分之三。
以台北市的零點二六的增幅來看，對房市完全沒有壓力，也就是說，新增的新成屋與整體住宅量體相較，僅佔一小小部份，可以算是沒有供過於求的區域；台北縣和新竹縣市雖然新增速度較快，但是也還不到百分之二，因此這兩區整體上應該也都還在安全範圍內。
桃園年增有兩萬戶
桃園縣市每年大約都新增約兩萬戶新成屋，與台北縣競爭台北縣市的購屋族群，戰況十分激烈，呈現相互消長。
這兩年因為三峽、林口的快速崛起，以及媒體的強勢行銷，從中攔截不少前往桃園的客源，相對比較上，供給的壓力確實較大；但以長期來看，桃園還是具備生活機能優勢，在三峽及林口地區大案行銷暫告一段落之後，應有部份客源會逐漸回到桃園。
整體供需還算平衡
供需問題的討論焦點若是放在眾所矚目的台北縣，觀察是否出現超額供給的現象，發現其實整體狀況還算平衡，供需狀況並沒有想像中的嚴重失衡。
列舉台北縣新成屋推案量的前十大區域，以比較二○○三年至二○○六年累計新增的新成屋規劃戶數，以及同一時間內增加的戶籍戶數為計算基礎。
假設的基礎點在於，房地產市場的胃納量，以新成屋新增供給(新增規劃戶數)及新增需求(新增戶籍戶數)之間的供需比來衡量，也就是說，將新增戶籍戶數，假設為市場潛在需求量。
若是新增新成屋供給大於新增戶數，表示區域可能出現超額供給的疑慮；也就是說，需求若未能有效增加，則房價的支撐力道可能不足，下跌的風險偏高。
相反地，若是新增戶籍戶數大於新成屋新增規劃戶數，顯示需求可能大於供給，這些區域甚至會產生「供不應求」的狀況，自住和投資出租的需求同時存在，房價未來應具上漲的空間。
根據惟馨周報資料統計顯示，「戶數供需比」超過一倍，有供過於求風險的區域僅有三區，其餘七成皆在安全範圍內，而這三個不令人意外的區域，分別是三峽鎮、林口鄉及淡水鎮。
三區的供給量較大
林口供給量大，但部份個案表現突出，來人成交不斷創新高。
以林口鄉為例，從房市景氣低迷的二○○三年起，林口鄉的新成屋供給量就一直是名列前茅，四年來新成屋累計新增六千七百五十八戶；但在同一時期，新增的戶籍數，卻僅有三千三百三十七戶，新成屋的供給量約是新增戶籍數的兩倍。
而林口外來客的比例，初估可能還不到五成，龐大的供給量還是要倚賴區域客去化，目前是個案表現的狀況。未來機場捷運是否能發揮預期效應，帶進來計劃中的新人口，應該是觀察的重點。
淡水鎮的戶數供需比也是偏高，落差約一千五百戶，約佔目前淡水鎮總戶數的百分之三；但是淡水新市鎮在今年第四季起，開始進入預售案的強銷期，至少新增上千戶的案量，大量媒體的釋出，預料將會吸引不少首購族群。政府近年積極對淡海新市鎮釋放建設利多，結合民間的力量共同開發，但是淡水房市的前景，還是維繫在公共工程確實執行時間，若是日後工程延宕，淡水的包袱就會更加沉重了。
潛在購買需求仍高
除了上述三區之外，從數據上看，其他區域供需之間尚稱平衡。截至二○○六年止，中和市及汐止市也算安全過關，新增新成屋及新增戶數，堪稱維持平衡，但是這兩區都是過去榜上有名的「重案區」，只要推出一、二個大案，總銷金額可能就突破五十億了。
新的大案進入市場，觀察重點當然就是吸引新需求是否成功，但至少到去年年底，這些區域尚無供過於求的跡象，今年即便推出幾個大案，應該也不至於馬上就跨入警戒線。
其他後五名像三重市、板橋市、新店市等，在二○○六年底也全數都在安全範圍，區域戶籍數的增加量，都大於新成屋增加量，不以購買力來論，至少潛在住宅需求，看來都還大於新增的新成屋戶數，顯然並無供過於求之虞。
在過去的二十年間，房地產市場幾度的泡沫化經驗，著實讓關心市場的人士心驚膽跳，深怕建商枉顧購買力下降與需求量能不足的現況，再度大舉推案，甚至是以造鎮的形式搶攻市場，唯恐一旦景氣不如預期而反轉，又將套牢大批無辜的自用者及投資人。
危機意識監督房市
但是以公部門數據，輔以住展多年市場研究的統計數據來看，目前北台灣房地產市場，並無立即性的供過於求之問題。
雖然今年以來北台灣的大案陸續推出，勢必增加供給面上的壓力，但是至少到去年底為止，供過於求的疑慮應可被釋懷，多數區域的供給量，是站在一個安全的起點的。
以危機意識的角度來監督市場供需，當然是無可厚非；但是房地產界應該提出更多研究分析數據，更審慎來討論供需問題，一來避免造成消費大眾不必要的恐慌心態，二來也可讓建商推案規劃有所依循，這樣台灣房市會愈來愈健康。
