透視房地產：一個建案的誕生(2)

很多人或許會以為，建設公司在整個建案從無到有的過程中，扮演非常重要角色，好像所有的事情，都是建商獨立完成。

事實上完全不是這樣，建商的確是扮演重要的角色，而且是關鍵性的靈魂角色，但空有靈魂而沒有驅體，只是紙上談兵，而房地產市場裡已有太多紙上談兵的前車之鑑。

我們可以將建商看成是大腦，沒有大腦，軀體無法協調做任何事情，建商集結了一群人，組成了像是手足般的四肢，協助他完成一堆事情，建商本身可以是一家紙上作業（paper work）的公司，但他的四肢必須要有孔武有力，能夠實際去執行一些具有難度的工程，像是後端的營造，以及前端的銷售等。



營造水準也攸關著建築物的品質



負責蓋房子的是：營造廠


建設公司是投資興建單位，但不見得是實際下海蓋房子的單位，營造廠才是。有的建商擁有自己的營造團隊，例如大陸工程、潤泰創新國際、遠雄集團等；有的是關係企業，像是昇陽建設的新東陽營造，雄基建設的龍揚營造；有的則委外給專業的營造廠來負責，有點像是科技業供應鏈的專業分工做法。

建案委外營造還可略分為「發大包」與「發小包」，前者主要是建商委託一個強有力的營造廠來統籌管理，代價稍高，但比較省事；後者是建商將營造工程的內容個別委外，費用較低，但建商必須要具備掌握成本與細節的能耐。



營造廠的品牌口碑和建商一樣重要



營造水準也攸關著建築物的品質，一個符合最低品質要求的建案，除了應該達到「建築技術規則」內的規範外，房屋滲漏水的比例應該要低於3%，也就是說，一棟200戶的大樓社區，發生滲漏水問題的戶數不能超過6戶，超過6戶就代表這棟社區的施工品質有問題。

此外，營造廠的品牌口碑和建商一樣重要，由於市場上發生過太多因偷工減料導致房屋產生瑕疵的情形，以及因為營造廠或建商倒閉，導致消費者血本無歸的慘痛教訓，因此，消費者在買房子之前，尤其是自住型產品，我們建議把品牌口碑列為購屋與否的重要參考。



議把品牌口碑列為購屋與否的重要參考

轉載:奇摩 報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民