透視房地產：一個建案的誕生(1)

絕大多數的消費者，在房地產市場上所看到的，都是一個個已經包裝好、粉墨登場的建案，有案名、廣告、接待中心、現場人員等等，沒有多少消費者能夠從「前台」來到「後台」。


土地永遠是建設公司的命脈



建案的原料：土地


土地是推案之母，是建築物的原料，沒有土地，就沒有推案，土地永遠是建設公司的命脈。土地的取得可大致分為三種，第一種是向地主購得，最單純的情況是某筆土地僅有一名地主，透過中人的介紹，建設公司購入了這筆土地，然後規劃推案。但絕大多數的情況是，某筆土地有好幾名地主，這時建商的土地開發人員需要花費比較久的時間，取得絕大多數比例的地主的同意，才能完成這樁交易。


近年來，政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子



第二種是向政府標購土地，近年來，政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子，就是屬於此類。在北台灣，政府的土地除了位於台北市中心的國有精華土地外，還有位於板橋新板特區、淡海新市鎮、宜蘭縣政中心、三峽台北大學特定區、林口新市鎮、竹北縣治重劃區等土地。

政府標售土地的特色是面積大，而且通常會有「開發時程容積獎勵」的配套措施，這些得標建商為了獲得額外的容積獎勵，往往在標到土地後會快速推案，這就是你所看到的，在短短幾年內，板橋、林口和三峽的大樓建案如後春筍般冒出的原因。



短短幾年內，板橋、林口和三峽的大樓建案如後春筍般冒出



第三種是向建築同業、銀行或其他機構取得土地。前幾年景氣不好，某些建商會從同業、銀行或資產管理機構「盤」下他們的土地，有點像整批吃下不良債權的味道。以此方式取得土地的代價通常較低，但有時這筆土地也會附帶一些「附屬品」，像是土地上的廢土廢料，或是土地上連同蓋到一半的建築物等，如果建商將蓋到一半的建築物承接下來，並且繼續蓋完出售，這就是市場上俗稱的「中輟屋」。

轉載:奇摩 報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民