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- 1樓 發表於2007-08-28 14:04
１.提供契約審閱期
購屋者於預售屋買賣簽約前 應充分瞭解自身權益、審閱契約之權利，建築投資商銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為：
一、要求客戶須給付定金始提供契約書。
二、在與客戶簽約前，未提供充份之契約審閱期間。審閱期間至少五天。
三、於客戶就契約條款內容要求修改時，無正當理由拒絕修改，且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。有無正當理由，由建商負舉證責任 。
________________________________________
２.「不動產說明書」應記載事項
內政部訂頒「不動產說明書應記載與不得記載事項」，其中對於預售屋買賣的不動產說明書應記載事項規範(詳請參考附錄)，茲簡述如下：
一、建築改良物坐落。
二、主管建築機關核准之建照日期及字號。
三、出售面積及認定標準。
四、共同使用部分項目、總面積及其分配比例。
五、主要建材及廠牌、規格。
六、建築改良物構造、高度及樓層規劃。
七、工程進度(預定開工、取得使用執照及通知交屋之截止日期)、保固期限及範圍。
八、目前管理與使用情況：公寓大廈應記載規約草約內容,無法記載者，應說明原因。規約草約內容如下：
1. 專有部分之範圍。
2. 共用部分之範圍。
3. 有無約定專用、共用部分（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。
4. 管理費或使用費及其數額(管理委員會未成立者，其數額以預估數額為準)。
5. 公共基金之數額及其運用方式。
6. 是否有管理組織及其管理方式。
7. 有無使用手冊？如有，應檢附。
九、預售屋瑕疵情形
1. 有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」？若無，則應說明原因。
2. 是否有損鄰狀況？
十、重要交易條件
1. 交易種類：買賣。
2. 易價金。
3. 款方式。
4. 應納稅額、規費項目及負擔方式:（稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅
捐稽徵機關核發之繳款書為準）
（一）稅額、規費項目：契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。
（二）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
十一、停車位記載情形（如無，則免填）
1. 平面式、機械式停車位（請註明其長、寬、高及其誤差範圍）。
2. 車位編號。
________________________________________
３.契約簽訂備忘錄
須有審閱期
依消費者保護法第11-1條之規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本，亦訂有5天以上之審閱期。因此，簽訂契約之前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容，如有 疑問，不妨先請教律師、不動產經紀人或房地產專家之後再行簽約。
應有建造執照
簽約之前，應先查明該工地是否領有建造執照？建照是否逾期或即將逾期而仍未動工？其次，亦應注意起造人與簽約當事人是否一致？其是否有權出售？而更重要的是，應附上建造執照影本，並加蓋騎縫章。
土地使用分區
由建造執照之「使用分區」欄，即可了解所購買房屋正確之坐落位置；此外，亦可根據契約所載土地之「地號」，先至地政事務所申請地籍圖後，再憑之至各縣市政府、鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」，台北市地區可上網至都市計畫發展局查詢。以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。
建物構造樓層
建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限，因此應予明載。在上一波景氣階段，曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者，其是否合理或耐震實用，頗值得探討。此外，對於地上及地下之層數均應詳細記載，以防建商擅自變更設計，甚或增加公設比而影響自身權益。
詳列房屋面積
應分別以「平方公尺」及「坪數」標示，以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣，並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉，以防無謂之紛爭，例如：
（一）主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
（二）附屬建物面積包括陽台、平台等。
（三）當樓層共同使用部分（亦即一般所稱之豷小公豶），包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。
（四）其他共同使用部分（亦即一般所稱之豷大公豶），包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。值得注意的是，有關露台部分，自民國85年06月06日以後所取得之建造執照，其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分，自民國84年12月04日 之後，均應明載其項目與分攤計算方式。
完工日應載明
有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地，除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外，更應明載完工日期，以免分期推出之大工地，公共設施之完工遙遙無期。
付款期日方式
除「定、簽、開」15%之外，正常之工程期款為15%，其餘為貸款70%，如遇有「工程零付款」時，則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款，以免為其廣告噱頭所矇騙。
法定空地權屬
為符合公寓大廈管理條例之規定，應將其規範為全體區分所有權人所共有共用，並藉以防範違章建築之產生。
工期計算方式
簽約時除應明載開工日期外，亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期，亦即以「日曆天 」為基準，而不再以「工作天」為依據，期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。
房屋保固期間
應明訂主結構體保固期限為15年，以與民法第125條請求權時效之精神相吻合，至於非主結構體如門窗、玻璃等，一般則訂有一至三年之期限。購屋置產動輒數百甚至上千萬，簽約之前不僅務必預留審閱期，並且亦應格外注意契約各相關條文細節，以確保購屋權益。
購屋者於預售屋買賣簽約前 應充分瞭解自身權益、審閱契約之權利，建築投資商銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為：
一、要求客戶須給付定金始提供契約書。
二、在與客戶簽約前，未提供充份之契約審閱期間。審閱期間至少五天。
三、於客戶就契約條款內容要求修改時，無正當理由拒絕修改，且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。有無正當理由，由建商負舉證責任 。
________________________________________
２.「不動產說明書」應記載事項
內政部訂頒「不動產說明書應記載與不得記載事項」，其中對於預售屋買賣的不動產說明書應記載事項規範(詳請參考附錄)，茲簡述如下：
一、建築改良物坐落。
二、主管建築機關核准之建照日期及字號。
三、出售面積及認定標準。
四、共同使用部分項目、總面積及其分配比例。
五、主要建材及廠牌、規格。
六、建築改良物構造、高度及樓層規劃。
七、工程進度(預定開工、取得使用執照及通知交屋之截止日期)、保固期限及範圍。
八、目前管理與使用情況：公寓大廈應記載規約草約內容,無法記載者，應說明原因。規約草約內容如下：
1. 專有部分之範圍。
2. 共用部分之範圍。
3. 有無約定專用、共用部分（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。
4. 管理費或使用費及其數額(管理委員會未成立者，其數額以預估數額為準)。
5. 公共基金之數額及其運用方式。
6. 是否有管理組織及其管理方式。
7. 有無使用手冊？如有，應檢附。
九、預售屋瑕疵情形
1. 有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」？若無，則應說明原因。
2. 是否有損鄰狀況？
十、重要交易條件
1. 交易種類：買賣。
2. 易價金。
3. 款方式。
4. 應納稅額、規費項目及負擔方式:（稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅
捐稽徵機關核發之繳款書為準）
（一）稅額、規費項目：契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。
（二）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
十一、停車位記載情形（如無，則免填）
1. 平面式、機械式停車位（請註明其長、寬、高及其誤差範圍）。
2. 車位編號。
________________________________________
３.契約簽訂備忘錄
須有審閱期
依消費者保護法第11-1條之規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本，亦訂有5天以上之審閱期。因此，簽訂契約之前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容，如有 疑問，不妨先請教律師、不動產經紀人或房地產專家之後再行簽約。
應有建造執照
簽約之前，應先查明該工地是否領有建造執照？建照是否逾期或即將逾期而仍未動工？其次，亦應注意起造人與簽約當事人是否一致？其是否有權出售？而更重要的是，應附上建造執照影本，並加蓋騎縫章。
土地使用分區
由建造執照之「使用分區」欄，即可了解所購買房屋正確之坐落位置；此外，亦可根據契約所載土地之「地號」，先至地政事務所申請地籍圖後，再憑之至各縣市政府、鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」，台北市地區可上網至都市計畫發展局查詢。以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。
建物構造樓層
建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限，因此應予明載。在上一波景氣階段，曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者，其是否合理或耐震實用，頗值得探討。此外，對於地上及地下之層數均應詳細記載，以防建商擅自變更設計，甚或增加公設比而影響自身權益。
詳列房屋面積
應分別以「平方公尺」及「坪數」標示，以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣，並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉，以防無謂之紛爭，例如：
（一）主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
（二）附屬建物面積包括陽台、平台等。
（三）當樓層共同使用部分（亦即一般所稱之豷小公豶），包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。
（四）其他共同使用部分（亦即一般所稱之豷大公豶），包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。值得注意的是，有關露台部分，自民國85年06月06日以後所取得之建造執照，其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分，自民國84年12月04日 之後，均應明載其項目與分攤計算方式。
完工日應載明
有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地，除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外，更應明載完工日期，以免分期推出之大工地，公共設施之完工遙遙無期。
付款期日方式
除「定、簽、開」15%之外，正常之工程期款為15%，其餘為貸款70%，如遇有「工程零付款」時，則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款，以免為其廣告噱頭所矇騙。
法定空地權屬
為符合公寓大廈管理條例之規定，應將其規範為全體區分所有權人所共有共用，並藉以防範違章建築之產生。
工期計算方式
簽約時除應明載開工日期外，亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期，亦即以「日曆天 」為基準，而不再以「工作天」為依據，期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。
房屋保固期間
應明訂主結構體保固期限為15年，以與民法第125條請求權時效之精神相吻合，至於非主結構體如門窗、玻璃等，一般則訂有一至三年之期限。購屋置產動輒數百甚至上千萬，簽約之前不僅務必預留審閱期，並且亦應格外注意契約各相關條文細節，以確保購屋權益。
