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- 1樓 發表於2007-08-24 19:22
１.契約主體(自然人、法人)
人是權利及義務之主體，任何契約成立必須符合法律規定，否則契約可能會視為無效。依民法第六條之規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。依「行為能力」可區分為三種人，分述如下：
一.自然人
行為能力人
均得依其自由意願為簽約及登記之主體。
A .滿二十歲為成年，成年人有行為能力。
B. 未成年人已結婚者，有行為能力。
限制行為能力人
滿七歲以上未滿二十歲為「限制行為能力人」，限制行為能力人未得法定代理人之允許所為之契約行為，屬於效力未定， 必須經由法定代理人之承認始生效力，不得單獨為簽約之主體。
無行為能力人
無行為能力人之意思表示「無效」，因此無行為能力人不得單獨為簽約主體。民法第七十六條規定：無行為能力人，由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，所以無行為能力人由法定代理人全權代為簽約及辦理登記。
1、未滿七歲：未滿七歲之未成年人無行為能力。
2、禁治產：
※限制行為能力及無行為能力得為權利義務之主體，但不管其承買或出賣不動產，皆必須由法定代理人出面處理。
二.法人
授權行為
任何契約的簽訂以本人出面最為恰當，尤其不動產之買賣，因牽涉金錢數目大、責任較重，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利範圍以及授權處分行為。目前常用之授權書分述如下：
國內授權
公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授權「被授權人」全權簽約、收款、辦理移轉登記有關之一切事宜。該授權書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。
國外授權
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理移轉登記時只要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件即可辦理。
________________________________________
２.應備文件(承買人應備文件、出賣人應備文件、抵押權塗銷應備文件)
一.承買人應備文件
自然人
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印章。
（3）需辦理銀行貸款，則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
（4）承買人為未成年人，則加附法定代理人文件。
法人
（1）營利事業登記證三份。
（2）公司負責人之身分證明文件三份。
（3）公司大、小印章。
二.出賣人應備文件
自然人
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印鑑證明。
（3）印鑑印章。
（4）土地、建物權狀正本。
（5）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（6）出賣人辦理自用住宅增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
（7）出賣人為未成年人，則加法定代理人之文件。
法人
（1）公司變更登記事項卡正本。
（2）公司大、小印鑑印章。
（3）土地、建物權狀正本。
（4）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（5）會議記錄(股東出售)。
三.抵押權塗銷應備文件
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
（2）原抵押權設定契約書一份。
（3）他項權利證明書一份。
（4）抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
（5）印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。
________________________________________
３.擬定契約(公契私契、付款方式)
一.公契私契
不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士 〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題，再由雙方當事人約定時間、付款條件，並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種：一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契，即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約，公定契約書，俗稱公契，土地依當時公告現值計算總值，房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。
私契：實際交易價格之契約。
公契：公定契約書，申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。
二.付款方式
（1）般買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，再依總價以目前付款習慣分四次付款
第一期簽約款： 約佔總價款之百分之十～二十。（買賣雙方簽訂買賣契約、擬定付款方式、交屋期日等）。
第二期用印款：約佔總價款百分之三十～四十。（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）。
第三期完稅款：約佔總價款百分之三十。（土地增值稅、契稅稅單、查欠稅）。
第四期交屋款：約佔總價款百分之二十～三十。（辦妥所有權移轉登記、交屋）。
（2）一般而言，有關付款方式 ，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。
（3）賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。
（4）付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前買方均要求百分之七十左右銀行貸款，因此貸款部份視同尾款，其他款項則依百分比逐次給付。
（5）針對銀行貸款部份，雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。
________________________________________
４.注意事項(買賣標的應記載明確、不動產有他項權利負擔、稅費負擔應記載清楚)
一.買賣標的應記載明確
土 地
應載明土地面積及應有持分面積，土地使用分區。謄本標示部面積有無註記佔用鄰地或界址糾紛 ，所有權有無私權爭議。
建築物
應載明主建物、附屬建物(如陽台、花台等、共同使用部分(分擔持分面積)面積，有無增建部份，以便了解各項面積比例。謄本標示部建物主要用途為何，與購買時原意、用途是否相符。
停車位
A. 車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下層)及其平面位置圖。
B. 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
C. 產權登記方式(有無獨立權狀或以共同使用部分登記)。
※上述產權面積均以地政機關登記簿謄本為準，勿因有使用面積、受益面積之敘述，以免吃虧。
二.不動產有他項權利負擔
土地及建物標的有設定他項權利情形(如抵押貸款等，應以最新之地籍謄本參考，並應由該銀行出具貸款餘額證明)其處理方式須於不動產契約書中詳載。
三.稅費負擔應記載清楚
一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有可歸責於他方之事由者，另由他方負擔延遲部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載，以防日後爭議。
________________________________________
５.內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂範圍(土地之應記載事項、成屋之應記載事項)
一.土地之應記載事項
土地標示及權利範圍
坐落、基地面積、權利範圍
權利種類
A. 所有權。
B. 他項權利。
所有權人及其住址
目前管理與使用情況
A. 是否有依慣例使用之現況：共有土地有無分管協議及其協議內容。
B. 有無出租或占用情形？
土地使用管制內容
A. 以主管機關核發之都市計畫土地使用分區或非都市土地之編定使用種類證明為準，若主管機關未明確記載則說明之。
B. 法定建蔽率。
C. 法定容積率。
D. 開發方式限制
如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發者，應一併敘明。
土地權利登記狀態
A. 有無他項權利之設定情形？如：設定抵押權、地上權、典權、地役權及永佃權，詳如附登記簿謄本。
B. 有無限制登記情形？如：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁 止處分之登記，詳如附登記簿謄本。
重要交易條件
A、交易種類：買賣（互易）。
B、交易價金。
C、付款方式。
D、應納稅額、規費項目及負擔方式稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
（a）應納稅額、規費項目
土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公證費。
（b）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
E、他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。
二.成屋之應記載事項 (建築改良物標示、權利範圍及用途)
建築改良物標示及權利範圍
（1）已辦理建物所有權第一次登記
坐落、建號、門牌、樓層面積(主建物、附屬建物、共同使用部分)、建築完成日(以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件)、權利範圍。
（2）未辦理建物所有權第一次登記
房屋稅籍證明所載之房屋坐落(若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方提出權利證明文件)。
建築改良物用途(詳如附建築改良物使用執照)。
（1）權利種類 ：A、所有權。 B、他項權利。
（2）所有權人及其住址
（3）目前管理與使用情況
A、公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因。住戶規約內容如下：
（a）專有部分之範圍。
（b）共用部分之範圍。
（c）有無約定專用、共用部分(如有，請註明其標示範圍及使用方式)。
（d）管理費或使用費及其數額。
（e）公共基金之數額及其運用方式。
（f）是否有管理組織及其管理方式。
（g）有無使用手冊？如有，應檢附。
B、是否有依慣例使用之現況：共用部分有無分管協議及其協議內容。
（a）水：自來水、地下水。
（b）電力：有無獨立電表。
（c）瓦斯：天然或桶裝瓦斯。
C、有無出租或占用情形？
建築改良物權利登記狀態
（1） 有無他項權利之設定情形?
如：設定抵押權及典權，詳如附登記簿謄本。
（2） 有無限制登記情形 ？
如：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他分之登記，詳如附登記簿謄本。
建築改良物瑕疵情形
（1）有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因。
（2）是否有滲漏水情形及其位置。
（3）是否有損鄰狀況？
（4）有無違建或禁建情事？
（5）是否曾發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形。
（6）是否被建管單位列為危險建築？
重要交易條件
（1）交易種類：買賣（互易）。
（2）交易價金。
（3）付款方式。
（4）應納稅額、規費項目及負擔方式：稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
（a.）應納稅額、規費項目：契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。
（b.）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
（5）賣方是否有附贈買方之設備？如有，請敘明設備內容。
（6）他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。
停車位記載情形（如無，則免填）
（1）有否辦理單獨區分所有建物登記？
（2）使用約定。
（3）平面式、機械式停車位。
（4）車位編號。
已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準。
人是權利及義務之主體，任何契約成立必須符合法律規定，否則契約可能會視為無效。依民法第六條之規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。依「行為能力」可區分為三種人，分述如下：
一.自然人
行為能力人
均得依其自由意願為簽約及登記之主體。
A .滿二十歲為成年，成年人有行為能力。
B. 未成年人已結婚者，有行為能力。
限制行為能力人
滿七歲以上未滿二十歲為「限制行為能力人」，限制行為能力人未得法定代理人之允許所為之契約行為，屬於效力未定， 必須經由法定代理人之承認始生效力，不得單獨為簽約之主體。
無行為能力人
無行為能力人之意思表示「無效」，因此無行為能力人不得單獨為簽約主體。民法第七十六條規定：無行為能力人，由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，所以無行為能力人由法定代理人全權代為簽約及辦理登記。
1、未滿七歲：未滿七歲之未成年人無行為能力。
2、禁治產：
※限制行為能力及無行為能力得為權利義務之主體，但不管其承買或出賣不動產，皆必須由法定代理人出面處理。
二.法人
授權行為
任何契約的簽訂以本人出面最為恰當，尤其不動產之買賣，因牽涉金錢數目大、責任較重，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利範圍以及授權處分行為。目前常用之授權書分述如下：
國內授權
公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授權「被授權人」全權簽約、收款、辦理移轉登記有關之一切事宜。該授權書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。
國外授權
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理移轉登記時只要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件即可辦理。
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２.應備文件(承買人應備文件、出賣人應備文件、抵押權塗銷應備文件)
一.承買人應備文件
自然人
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印章。
（3）需辦理銀行貸款，則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
（4）承買人為未成年人，則加附法定代理人文件。
法人
（1）營利事業登記證三份。
（2）公司負責人之身分證明文件三份。
（3）公司大、小印章。
二.出賣人應備文件
自然人
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印鑑證明。
（3）印鑑印章。
（4）土地、建物權狀正本。
（5）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（6）出賣人辦理自用住宅增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
（7）出賣人為未成年人，則加法定代理人之文件。
法人
（1）公司變更登記事項卡正本。
（2）公司大、小印鑑印章。
（3）土地、建物權狀正本。
（4）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（5）會議記錄(股東出售)。
三.抵押權塗銷應備文件
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
（2）原抵押權設定契約書一份。
（3）他項權利證明書一份。
（4）抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
（5）印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。
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３.擬定契約(公契私契、付款方式)
一.公契私契
不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士 〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題，再由雙方當事人約定時間、付款條件，並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種：一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契，即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約，公定契約書，俗稱公契，土地依當時公告現值計算總值，房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。
私契：實際交易價格之契約。
公契：公定契約書，申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。
二.付款方式
（1）般買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，再依總價以目前付款習慣分四次付款
第一期簽約款： 約佔總價款之百分之十～二十。（買賣雙方簽訂買賣契約、擬定付款方式、交屋期日等）。
第二期用印款：約佔總價款百分之三十～四十。（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）。
第三期完稅款：約佔總價款百分之三十。（土地增值稅、契稅稅單、查欠稅）。
第四期交屋款：約佔總價款百分之二十～三十。（辦妥所有權移轉登記、交屋）。
（2）一般而言，有關付款方式 ，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。
（3）賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。
（4）付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前買方均要求百分之七十左右銀行貸款，因此貸款部份視同尾款，其他款項則依百分比逐次給付。
（5）針對銀行貸款部份，雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。
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４.注意事項(買賣標的應記載明確、不動產有他項權利負擔、稅費負擔應記載清楚)
一.買賣標的應記載明確
土 地
應載明土地面積及應有持分面積，土地使用分區。謄本標示部面積有無註記佔用鄰地或界址糾紛 ，所有權有無私權爭議。
建築物
應載明主建物、附屬建物(如陽台、花台等、共同使用部分(分擔持分面積)面積，有無增建部份，以便了解各項面積比例。謄本標示部建物主要用途為何，與購買時原意、用途是否相符。
停車位
A. 車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下層)及其平面位置圖。
B. 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
C. 產權登記方式(有無獨立權狀或以共同使用部分登記)。
※上述產權面積均以地政機關登記簿謄本為準，勿因有使用面積、受益面積之敘述，以免吃虧。
二.不動產有他項權利負擔
土地及建物標的有設定他項權利情形(如抵押貸款等，應以最新之地籍謄本參考，並應由該銀行出具貸款餘額證明)其處理方式須於不動產契約書中詳載。
三.稅費負擔應記載清楚
一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有可歸責於他方之事由者，另由他方負擔延遲部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載，以防日後爭議。
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５.內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂範圍(土地之應記載事項、成屋之應記載事項)
一.土地之應記載事項
土地標示及權利範圍
坐落、基地面積、權利範圍
權利種類
A. 所有權。
B. 他項權利。
所有權人及其住址
目前管理與使用情況
A. 是否有依慣例使用之現況：共有土地有無分管協議及其協議內容。
B. 有無出租或占用情形？
土地使用管制內容
A. 以主管機關核發之都市計畫土地使用分區或非都市土地之編定使用種類證明為準，若主管機關未明確記載則說明之。
B. 法定建蔽率。
C. 法定容積率。
D. 開發方式限制
如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發者，應一併敘明。
土地權利登記狀態
A. 有無他項權利之設定情形？如：設定抵押權、地上權、典權、地役權及永佃權，詳如附登記簿謄本。
B. 有無限制登記情形？如：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁 止處分之登記，詳如附登記簿謄本。
重要交易條件
A、交易種類：買賣（互易）。
B、交易價金。
C、付款方式。
D、應納稅額、規費項目及負擔方式稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
（a）應納稅額、規費項目
土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公證費。
（b）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
E、他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。
二.成屋之應記載事項 (建築改良物標示、權利範圍及用途)
建築改良物標示及權利範圍
（1）已辦理建物所有權第一次登記
坐落、建號、門牌、樓層面積(主建物、附屬建物、共同使用部分)、建築完成日(以登記簿謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件)、權利範圍。
（2）未辦理建物所有權第一次登記
房屋稅籍證明所載之房屋坐落(若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方提出權利證明文件)。
建築改良物用途(詳如附建築改良物使用執照)。
（1）權利種類 ：A、所有權。 B、他項權利。
（2）所有權人及其住址
（3）目前管理與使用情況
A、公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因。住戶規約內容如下：
（a）專有部分之範圍。
（b）共用部分之範圍。
（c）有無約定專用、共用部分(如有，請註明其標示範圍及使用方式)。
（d）管理費或使用費及其數額。
（e）公共基金之數額及其運用方式。
（f）是否有管理組織及其管理方式。
（g）有無使用手冊？如有，應檢附。
B、是否有依慣例使用之現況：共用部分有無分管協議及其協議內容。
（a）水：自來水、地下水。
（b）電力：有無獨立電表。
（c）瓦斯：天然或桶裝瓦斯。
C、有無出租或占用情形？
建築改良物權利登記狀態
（1） 有無他項權利之設定情形?
如：設定抵押權及典權，詳如附登記簿謄本。
（2） 有無限制登記情形 ？
如：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他分之登記，詳如附登記簿謄本。
建築改良物瑕疵情形
（1）有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因。
（2）是否有滲漏水情形及其位置。
（3）是否有損鄰狀況？
（4）有無違建或禁建情事？
（5）是否曾發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形。
（6）是否被建管單位列為危險建築？
重要交易條件
（1）交易種類：買賣（互易）。
（2）交易價金。
（3）付款方式。
（4）應納稅額、規費項目及負擔方式：稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
（a.）應納稅額、規費項目：契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。
（b.）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
（5）賣方是否有附贈買方之設備？如有，請敘明設備內容。
（6）他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。
停車位記載情形（如無，則免填）
（1）有否辦理單獨區分所有建物登記？
（2）使用約定。
（3）平面式、機械式停車位。
（4）車位編號。
已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準。
