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| ccc | |
| 註冊： | 2007-08-13 |
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- 1樓 發表於2007-11-26 21:03
房價不斷飆高，使得現階段購屋人都會考慮再三： 現在房價是否已太高？現在進場是否會被套牢？ 而撇開和產品位置直接相關的元素不論，其實有一項因素，是放諸四海皆準的，那就是品牌。 因為慎選好的品牌，不但是品質的保障， 同時更會是房屋抗跌、保值，甚至具備增值潛力的必要條件…
今年以來，房屋市場的氛圍，顯然已和過去幾年不同。前些年火燙的景氣溫度，讓房市投資行為如同八○年代的股票一般，幾乎成為全民運動。然而進入九六年，市場熱度開始降溫，已是不爭的事實。
近幾年，各種題材及議題的支撐，讓房價漲勢異常兇猛；目前許多區域的新屋價格，都已創歷史新高，而且這還是進行式
平心而論，這就是現階段仍有購屋需求者最注重的議題，那就是：如果我現在進場，是不是在最高點買進？就因為多數購屋人心生此一疑竇，才造成目前市場需求面觀望氣氛極度濃厚。
優良品質 足以支撐價值
要預估房價漲跌趨勢，再決定是否進場，並非易事；但挑選抗跌，甚至有增值潛力的房市產品，則是相對合理實際的操作方式。
而一般坊間看到的購屋指南或建議中，多半是教購屋人慎選地段、環境條件等等，來做到抗跌、增值。事實上，除了這些因地制宜的條件外，還有一項要素，也能收到類似成效，而且是放諸四海皆準的觀點，那就是所謂的品牌。
的確，優良的品質，絕對能在同級產品中脫穎而出，獲得青睞，因此往往也能夠成為好價錢、好價值的保證。這點，相信是多數人都能接受和認同的。
然而，品質實在是個看似明確，實則模糊的概念。優良品質的產品，消費者趨之若鶩；然而，什麼才是好的品質？怎樣篩選好的品質？現代工業社會，各類商品的製程分工都愈加複雜，因此更難界定品質之好壞。這時候，品牌的概念就衍生而出。
多數人在進行消費時，舉凡各類需求，多多少少都有指名品牌的行為。如衣服，可能是偏好某品牌的設計風格；汽車的話，可能是欣賞該品牌的外型設計或性能。
然進一步分析，這當中其實隱含『品牌為某種程度品質保證』的意涵。事實是，這類有品牌，甚至名牌光環的商品，通常索價更高，但認同者仍眾。因此我們可如此推論：品質由品牌決定，即使這代表著更高的價格。類似的道理，也能延伸到房市中。
那麼，跟房市產品相關的品牌是什麼？由於房市產品的構成當中，牽涉太多的流程與專業，因此和房市商品相關的品牌及概念，相當多且複雜。
一、營造品牌
房市產品的組成元素相當多。而和其他部分相比，房屋本身的結構仍是相對上最重要的；畢竟沒有主結構撐起，其他部分就只是獨立商品，和房屋的關連性即刻消失。而與房屋主結構品質最相關的品牌，當然是負責營造的營造廠商品牌。
二、建材品牌
負責建物主結構的營造者，撐起房屋的骨架；然而沒有其他的部份，當然這個骨架仍只是空殼子。因此其他相關建材，當然也是決定房屋品質的要素。所謂建材，範圍相當廣泛，從各類管線到鋼筋、混凝土，通通都是。
不過現階段會拿來訴求的建材品牌，大致是和住家寧靜、隱私相關的門窗、保全設施，及每天都必須使用的衛浴、廚具等等。另外，近年國人對住的品質更加要求安全性，因此諸如制震材、社區網路等新興建材品牌，也成了房市行銷的新顯學。
三、物業管理品牌
房屋和其他一般商品的不同點，除了消費金額最大外，還在於使用年限。一件衣服則可透過洗燙，延長穿著次數與時間；而房屋，當然也得透過所謂的管理，來維持其正常的使用與運作，甚至是減緩其折舊，增進保值性，就好像汽車必須定期進廠保養一般。
而這個管理維護的工作，目前多由所謂的物業管理公司負責執行。而以土地資源愈加稀有的必然趨勢下，房市當中中古屋交易比例將愈來愈高。故無論您購買的是新屋還是舊屋，牽涉到房屋使用、維護的物業管理，也是相當重要的。
四、建築師品牌
除了房屋的基礎結構、周邊各類建材，及使用階段的管理外，房屋還有所謂設計，甚至美學的成分或層次。而這部份，是和設計規劃建物外觀、室內格局動線的建築師息息相關。因此就主觀上偏好這部份，是和建築師品牌最為相關。
五、建商品牌
經過以上的介紹，我們不難發現，房市商品組成確實相當複雜。主結構及房屋基本架構，是營造廠負責，各類周邊建材，是由專門廠商負責生產、提供。在使用階段，物業管理的良莠，影響各項規劃之預期功能是否正常發揮；而把房屋當藝術品看待，則建築師會是相當重要的角色。然而這一切，是有一個角色在進行統合，那就是建商。
台灣本地現狀，是由所謂的投資者，也就是本身專業為土地開發買賣的建商，來負責上述一切的統籌整合；說穿了，其實就是我們俗稱的發包。
就業界現今生態論，一個建案或產品的構成，建商為最上游；在取得土地後，由建商規劃決定開發的方向後，下包給包括建築師、營造廠等等，來進行規劃及營造的實際作業。而包含日後的物業管理及建材選用之部份，可能是建商自己下包，也可能是營造廠或建築師這邊再自行下包。
建商品牌 品質關鍵指標
綜合以上，顯而易見地，建商品牌是眾多房市品牌當中最重要的一環。房屋雖然生產流程複雜，品質控管更不容易，但如是談到所謂的品牌責任，則自然是由建商擔綱。
當然，這並非說營造廠品牌、建材品牌、物業管理品牌，甚或建築師品牌不重要；事實上，好的營造者，品質卓著的建材，有口碑的物業管理公司，或者是知名的建築師，都可能是價格及品質保證。然而就品質，甚至就保值的角度而言，和其他相關品牌之概念相比，建商品牌當然更為重要。
分析至此，哪一項品牌要素是品質，乃至於價值的保證書？其實昭然若揭。接下來的問題，當然是要怎樣，或說從哪裡得到相當資訊，來尋找篩選真正優良的建商品牌？
某家餐廳如不合口味，看到相同的連鎖品牌，當然不會再進去消費；某品牌的服飾品質不良，下次也不會再選購同品牌的產品。以一般水準論，吃頓飯頂多一、兩百元，只要不要有衛生問題，頂多就不再去消費，一件衣服大約也是數百或數千元，對一般人而言，算是不痛不癢。
然而房屋消費不僅購買金額龐大，購買後要負擔數十年的貸款償還，同時還要每天住在裡面。因此，當然要事前做足準備、好好挑選建商品牌。至於如何篩選？我們認為，可從實際業績和口碑兩個方向來做。至於知名度，則僅供參考。
業績與口碑 篩選主指標
所謂業績，是這家建商曾在哪邊蓋過哪些建案；這部分，是最直接可以蒐集到的。再者則是口碑，也就是之前實際購買過該建商產品的消費者，實際『使用』後的感受及想法；業績和口碑，可相互印證比對。
建商的業績或口碑，過去消費者可能要多方尋找，甚至要親自詢問訪查，耗時費力，困難度不低。但現在拜科技發達，網路世界無遠弗屆之賜，更多的相關資訊，在網路上可謂『全都露』，蒐集難度降低不少。唯一要注意的，還是資訊的真實度；這部份則可以從取得更多相關資訊，做交叉比對來檢覈。
總之，如果這家建商固定都有業績推案，而不是突然間冒出來推案，那通常代表這個品牌不是所謂一案建商，是真正有心長久經營的業者。而如果過去沒有消費糾紛或品質不良紀錄，或是口碑不錯，則表示該建商之產品，具有一定品質。
能夠選到好品牌及品質，往往是抗跌、增值的保證；這其實不只房市商品，各類商品皆適用。尤其在目前這個多空交錯的市場現況下，秉持這樣的購屋原則，才是非常時期的最佳因應之道。
最弔詭的房市品牌—『名人牌』
由於製程複雜，房市產品包含了許多品牌概念。但代銷業對建案的包裝，仍是一般消費大眾能見度最高的部分；廣義而言，這其實也是一個品牌的形塑過程。 而這當中，有一個接近於品牌之元素，堪稱最弔詭者，那就是所謂的『名人牌』。因為這個名人品牌，有時候可以是加分、加值因素，有時候卻只有話題炒作的虛幻意義。
就行銷的角度看，『代言』當然必須是使用後的現身說法，也就是見證；多數商品的代言，都是循此模式。之所以找名人代言，是要利用其高知名度。
名人確能吸引目光、造成話題，但多數情況是，代言建案的名人，並非真正見證，他/她通常並沒有真的購買、使用過該產品，只有純粹站台，販售其肖像權及名氣。因此房市名人代言，和實際的品質及價值，並不存在任何相關度。
不過，並非任何名人因素，都和品質或價值無關。如果今天某建案，真有名人購買進駐，則或許有正面意義，不過先決條件是，這位名人的社會風評是正向的；如中研院長李遠哲之前曾傳出購買大直知名個案「輕井澤」，這對該案而言，就是明顯的加分效果。
如果是影視名人，比如張惠妹之於「信義之星」，林志玲之於「百達富麗」，或是最新的周杰倫買兩戶「元大一品苑」，則是話題炒作居多。又如像阿扁總統到高雄置產一事，也是雷同；因為影視藝人或政治人物的社會風評，好壞落差太大；故客觀來說，對房市個案或商品而言，不見得就是有利條件。
有關政治人物部分，唯一的例外是，是否為現任高官。如果能和現任高官當鄰居，無論是鄰近，或真是同一社區，至少在治安這個部分，絕對是正面的，多多少少也對房市產品有些加分作用。
事實上，所謂名人聚落，也是保值的另類保證，甚至是豪宅的集中區。從早期的仁愛敦南名人巷到晚近的信義計畫區，皆是有名的實例。近期例證，是台塑集團總經理王永在，在大直明水路買地自建家族宅邸，結果馬上成為區塊房價上漲的最新炒作題材。
此外，如果你能打聽到某建商老闆是住或買哪棟樓，那麼這也會是一另類品質保證。至於是不是保值、增值保證，則要看這個老闆本身的知名度，是不是堪稱名人了。
今年以來，房屋市場的氛圍，顯然已和過去幾年不同。前些年火燙的景氣溫度，讓房市投資行為如同八○年代的股票一般，幾乎成為全民運動。然而進入九六年，市場熱度開始降溫，已是不爭的事實。
近幾年，各種題材及議題的支撐，讓房價漲勢異常兇猛；目前許多區域的新屋價格，都已創歷史新高，而且這還是進行式
平心而論，這就是現階段仍有購屋需求者最注重的議題，那就是：如果我現在進場，是不是在最高點買進？就因為多數購屋人心生此一疑竇，才造成目前市場需求面觀望氣氛極度濃厚。
優良品質 足以支撐價值
要預估房價漲跌趨勢，再決定是否進場，並非易事；但挑選抗跌，甚至有增值潛力的房市產品，則是相對合理實際的操作方式。
而一般坊間看到的購屋指南或建議中，多半是教購屋人慎選地段、環境條件等等，來做到抗跌、增值。事實上，除了這些因地制宜的條件外，還有一項要素，也能收到類似成效，而且是放諸四海皆準的觀點，那就是所謂的品牌。
的確，優良的品質，絕對能在同級產品中脫穎而出，獲得青睞，因此往往也能夠成為好價錢、好價值的保證。這點，相信是多數人都能接受和認同的。
然而，品質實在是個看似明確，實則模糊的概念。優良品質的產品，消費者趨之若鶩；然而，什麼才是好的品質？怎樣篩選好的品質？現代工業社會，各類商品的製程分工都愈加複雜，因此更難界定品質之好壞。這時候，品牌的概念就衍生而出。
多數人在進行消費時，舉凡各類需求，多多少少都有指名品牌的行為。如衣服，可能是偏好某品牌的設計風格；汽車的話，可能是欣賞該品牌的外型設計或性能。
然進一步分析，這當中其實隱含『品牌為某種程度品質保證』的意涵。事實是，這類有品牌，甚至名牌光環的商品，通常索價更高，但認同者仍眾。因此我們可如此推論：品質由品牌決定，即使這代表著更高的價格。類似的道理，也能延伸到房市中。
那麼，跟房市產品相關的品牌是什麼？由於房市產品的構成當中，牽涉太多的流程與專業，因此和房市商品相關的品牌及概念，相當多且複雜。
一、營造品牌
房市產品的組成元素相當多。而和其他部分相比，房屋本身的結構仍是相對上最重要的；畢竟沒有主結構撐起，其他部分就只是獨立商品，和房屋的關連性即刻消失。而與房屋主結構品質最相關的品牌，當然是負責營造的營造廠商品牌。
二、建材品牌
負責建物主結構的營造者，撐起房屋的骨架；然而沒有其他的部份，當然這個骨架仍只是空殼子。因此其他相關建材，當然也是決定房屋品質的要素。所謂建材，範圍相當廣泛，從各類管線到鋼筋、混凝土，通通都是。
不過現階段會拿來訴求的建材品牌，大致是和住家寧靜、隱私相關的門窗、保全設施，及每天都必須使用的衛浴、廚具等等。另外，近年國人對住的品質更加要求安全性，因此諸如制震材、社區網路等新興建材品牌，也成了房市行銷的新顯學。
三、物業管理品牌
房屋和其他一般商品的不同點，除了消費金額最大外，還在於使用年限。一件衣服則可透過洗燙，延長穿著次數與時間；而房屋，當然也得透過所謂的管理，來維持其正常的使用與運作，甚至是減緩其折舊，增進保值性，就好像汽車必須定期進廠保養一般。
而這個管理維護的工作，目前多由所謂的物業管理公司負責執行。而以土地資源愈加稀有的必然趨勢下，房市當中中古屋交易比例將愈來愈高。故無論您購買的是新屋還是舊屋，牽涉到房屋使用、維護的物業管理，也是相當重要的。
四、建築師品牌
除了房屋的基礎結構、周邊各類建材，及使用階段的管理外，房屋還有所謂設計，甚至美學的成分或層次。而這部份，是和設計規劃建物外觀、室內格局動線的建築師息息相關。因此就主觀上偏好這部份，是和建築師品牌最為相關。
五、建商品牌
經過以上的介紹，我們不難發現，房市商品組成確實相當複雜。主結構及房屋基本架構，是營造廠負責，各類周邊建材，是由專門廠商負責生產、提供。在使用階段，物業管理的良莠，影響各項規劃之預期功能是否正常發揮；而把房屋當藝術品看待，則建築師會是相當重要的角色。然而這一切，是有一個角色在進行統合，那就是建商。
台灣本地現狀，是由所謂的投資者，也就是本身專業為土地開發買賣的建商，來負責上述一切的統籌整合；說穿了，其實就是我們俗稱的發包。
就業界現今生態論，一個建案或產品的構成，建商為最上游；在取得土地後，由建商規劃決定開發的方向後，下包給包括建築師、營造廠等等，來進行規劃及營造的實際作業。而包含日後的物業管理及建材選用之部份，可能是建商自己下包，也可能是營造廠或建築師這邊再自行下包。
建商品牌 品質關鍵指標
綜合以上，顯而易見地，建商品牌是眾多房市品牌當中最重要的一環。房屋雖然生產流程複雜，品質控管更不容易，但如是談到所謂的品牌責任，則自然是由建商擔綱。
當然，這並非說營造廠品牌、建材品牌、物業管理品牌，甚或建築師品牌不重要；事實上，好的營造者，品質卓著的建材，有口碑的物業管理公司，或者是知名的建築師，都可能是價格及品質保證。然而就品質，甚至就保值的角度而言，和其他相關品牌之概念相比，建商品牌當然更為重要。
分析至此，哪一項品牌要素是品質，乃至於價值的保證書？其實昭然若揭。接下來的問題，當然是要怎樣，或說從哪裡得到相當資訊，來尋找篩選真正優良的建商品牌？
某家餐廳如不合口味，看到相同的連鎖品牌，當然不會再進去消費；某品牌的服飾品質不良，下次也不會再選購同品牌的產品。以一般水準論，吃頓飯頂多一、兩百元，只要不要有衛生問題，頂多就不再去消費，一件衣服大約也是數百或數千元，對一般人而言，算是不痛不癢。
然而房屋消費不僅購買金額龐大，購買後要負擔數十年的貸款償還，同時還要每天住在裡面。因此，當然要事前做足準備、好好挑選建商品牌。至於如何篩選？我們認為，可從實際業績和口碑兩個方向來做。至於知名度，則僅供參考。
業績與口碑 篩選主指標
所謂業績，是這家建商曾在哪邊蓋過哪些建案；這部分，是最直接可以蒐集到的。再者則是口碑，也就是之前實際購買過該建商產品的消費者，實際『使用』後的感受及想法；業績和口碑，可相互印證比對。
建商的業績或口碑，過去消費者可能要多方尋找，甚至要親自詢問訪查，耗時費力，困難度不低。但現在拜科技發達，網路世界無遠弗屆之賜，更多的相關資訊，在網路上可謂『全都露』，蒐集難度降低不少。唯一要注意的，還是資訊的真實度；這部份則可以從取得更多相關資訊，做交叉比對來檢覈。
總之，如果這家建商固定都有業績推案，而不是突然間冒出來推案，那通常代表這個品牌不是所謂一案建商，是真正有心長久經營的業者。而如果過去沒有消費糾紛或品質不良紀錄，或是口碑不錯，則表示該建商之產品，具有一定品質。
能夠選到好品牌及品質，往往是抗跌、增值的保證；這其實不只房市商品，各類商品皆適用。尤其在目前這個多空交錯的市場現況下，秉持這樣的購屋原則，才是非常時期的最佳因應之道。
最弔詭的房市品牌—『名人牌』
由於製程複雜，房市產品包含了許多品牌概念。但代銷業對建案的包裝，仍是一般消費大眾能見度最高的部分；廣義而言，這其實也是一個品牌的形塑過程。 而這當中，有一個接近於品牌之元素，堪稱最弔詭者，那就是所謂的『名人牌』。因為這個名人品牌，有時候可以是加分、加值因素，有時候卻只有話題炒作的虛幻意義。
就行銷的角度看，『代言』當然必須是使用後的現身說法，也就是見證；多數商品的代言，都是循此模式。之所以找名人代言，是要利用其高知名度。
名人確能吸引目光、造成話題，但多數情況是，代言建案的名人，並非真正見證，他/她通常並沒有真的購買、使用過該產品，只有純粹站台，販售其肖像權及名氣。因此房市名人代言，和實際的品質及價值，並不存在任何相關度。
不過，並非任何名人因素，都和品質或價值無關。如果今天某建案，真有名人購買進駐，則或許有正面意義，不過先決條件是，這位名人的社會風評是正向的；如中研院長李遠哲之前曾傳出購買大直知名個案「輕井澤」，這對該案而言，就是明顯的加分效果。
如果是影視名人，比如張惠妹之於「信義之星」，林志玲之於「百達富麗」，或是最新的周杰倫買兩戶「元大一品苑」，則是話題炒作居多。又如像阿扁總統到高雄置產一事，也是雷同；因為影視藝人或政治人物的社會風評，好壞落差太大；故客觀來說，對房市個案或商品而言，不見得就是有利條件。
有關政治人物部分，唯一的例外是，是否為現任高官。如果能和現任高官當鄰居，無論是鄰近，或真是同一社區，至少在治安這個部分，絕對是正面的，多多少少也對房市產品有些加分作用。
事實上，所謂名人聚落，也是保值的另類保證，甚至是豪宅的集中區。從早期的仁愛敦南名人巷到晚近的信義計畫區，皆是有名的實例。近期例證，是台塑集團總經理王永在，在大直明水路買地自建家族宅邸，結果馬上成為區塊房價上漲的最新炒作題材。
此外，如果你能打聽到某建商老闆是住或買哪棟樓，那麼這也會是一另類品質保證。至於是不是保值、增值保證，則要看這個老闆本身的知名度，是不是堪稱名人了。
