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| 220.133.118.*** |
- 1樓 發表於2007-10-10 16:40
各銀行紛紛展開房貸緊縮，加強房貸授信風險，包括台銀、華銀、一銀、彰銀與中信銀對房貸業務，分成三至四等級緊縮房貸措施。其中華銀對南部郊區與投資套房最高貸成數在六成以下，甚至台銀與彰銀不承作套房業務。
根據住展雜誌統計，套房推案風潮自94年起受到投資客的青睞，93年北台灣的套房推案數有52個，推出的戶數有5,517戶、207億元的量體，到了94年，個案數增為77個，推出的戶數有7,458戶、344億元的金額，94年的推案量體較93年成長了66%，到了95年，推案更是達到近5年的新高點，推出的個案有102個，推出的戶數有15,285戶、604億元的量體，95年的推案量較94年再成長了76%。
直到今年下半年，金管會開始要求各金融放款單位，對小套房要「從嚴把關」，於是下半年起，套房的推案量就急遽萎縮，96年1~9月的推案量剩下349億元，928檔的黃金檔期，更幾乎看不見套房的新案推出。
住展雜誌研發長倪子仁說，近期各大媒體瘋狂報導小套房出現退屋潮、房價暴跌好幾成的消息，引起房地產業界與購屋民眾的一陣恐慌。事實上，套房推案量占整個房屋市場的推案量極小，以95年高峰期來看，推案量604億元，95年北台灣的全年推案量為7,817億元，套房的推案量僅占全年推案的7.7%，連一成都不到，所以就算全部倒貨出來，對整體房市的影響應還是相當有限才對。
再以今年的推案比例來看，前三季的套房推案量349億元，今年全年的推案量9000億元來核算，套房的推案量更僅占全年推案的3.9%，以這種規模與量體來分析，就算全部都倒出來賣，今年的影響更可說是微乎其微。
不容否認，現階段投資客明顯退出房市是事實，特別是在小套房產品上，而適度的金融緊縮，對房市的遠期發展應該是正面的，所以單一套房投資動機的降低，對房市的影響絕對不大，要說套房的投資動機大幅下降，就是房市明顯反轉，真是有點小題大作。
為了降低銀行的放貸風險，房貸成數分級制度於是紛紛出籠，以彰銀為例，Ａ級是北市與部份北縣的三重、板橋與雙和等地區房貸成數為八成與八成五，Ｂ級北縣與高市房貸款成數為八成；Ｃ級房貸成數為七成五，Ｄ級南部郊區房貸成數為七成以下。
華銀則分四等級。Ａ級是台北市房貸成數為八成，土建融資利率3.5%以上，但北縣三峽、林口、土城與桃園等地，空屋率較高，房貸最高成數為七成至七成五、土建融資利率在4%以上；Ｄ級則是指南部郊區或投資套房者，房貸最高成數為六成以下。
倪子仁認為，小套房既然成為緊縮的首要標的，更因為現階段的投資客，自備款需多出好幾成，加上財務槓桿運作的風險加高，使得全國的套房案出現銷售停滯的現象，有的代銷業者乾脆認賠退出不賣了，有些建商則是先開工，以時間來換取空間，更有許多的套房建案開始更改產品，將套房改為2房銷售，以為因應。
隨著股市奔萬點的行情可期，這些在股市獲利的投資人，應該會有一大部份將資金再轉戰房市，只是目前套房的價格並未見明顯的大幅度回檔，所以民眾仍在觀望之中。然隨著年底立委選舉及明年總統大選的到來，政策作多房市的動作應該會愈來愈明顯，於是最近市場傳聞央行將出面對房貸緊縮的政策作一些調整，說不定很快，套房的政策將會出現逆轉，並再度成為投資人的最愛也說不定。
根據住展雜誌統計，套房推案風潮自94年起受到投資客的青睞，93年北台灣的套房推案數有52個，推出的戶數有5,517戶、207億元的量體，到了94年，個案數增為77個，推出的戶數有7,458戶、344億元的金額，94年的推案量體較93年成長了66%，到了95年，推案更是達到近5年的新高點，推出的個案有102個，推出的戶數有15,285戶、604億元的量體，95年的推案量較94年再成長了76%。
直到今年下半年，金管會開始要求各金融放款單位，對小套房要「從嚴把關」，於是下半年起，套房的推案量就急遽萎縮，96年1~9月的推案量剩下349億元，928檔的黃金檔期，更幾乎看不見套房的新案推出。
住展雜誌研發長倪子仁說，近期各大媒體瘋狂報導小套房出現退屋潮、房價暴跌好幾成的消息，引起房地產業界與購屋民眾的一陣恐慌。事實上，套房推案量占整個房屋市場的推案量極小，以95年高峰期來看，推案量604億元，95年北台灣的全年推案量為7,817億元，套房的推案量僅占全年推案的7.7%，連一成都不到，所以就算全部倒貨出來，對整體房市的影響應還是相當有限才對。
再以今年的推案比例來看，前三季的套房推案量349億元，今年全年的推案量9000億元來核算，套房的推案量更僅占全年推案的3.9%，以這種規模與量體來分析，就算全部都倒出來賣，今年的影響更可說是微乎其微。
不容否認，現階段投資客明顯退出房市是事實，特別是在小套房產品上，而適度的金融緊縮，對房市的遠期發展應該是正面的，所以單一套房投資動機的降低，對房市的影響絕對不大，要說套房的投資動機大幅下降，就是房市明顯反轉，真是有點小題大作。
為了降低銀行的放貸風險，房貸成數分級制度於是紛紛出籠，以彰銀為例，Ａ級是北市與部份北縣的三重、板橋與雙和等地區房貸成數為八成與八成五，Ｂ級北縣與高市房貸款成數為八成；Ｃ級房貸成數為七成五，Ｄ級南部郊區房貸成數為七成以下。
華銀則分四等級。Ａ級是台北市房貸成數為八成，土建融資利率3.5%以上，但北縣三峽、林口、土城與桃園等地，空屋率較高，房貸最高成數為七成至七成五、土建融資利率在4%以上；Ｄ級則是指南部郊區或投資套房者，房貸最高成數為六成以下。
倪子仁認為，小套房既然成為緊縮的首要標的，更因為現階段的投資客，自備款需多出好幾成，加上財務槓桿運作的風險加高，使得全國的套房案出現銷售停滯的現象，有的代銷業者乾脆認賠退出不賣了，有些建商則是先開工，以時間來換取空間，更有許多的套房建案開始更改產品，將套房改為2房銷售，以為因應。
隨著股市奔萬點的行情可期，這些在股市獲利的投資人，應該會有一大部份將資金再轉戰房市，只是目前套房的價格並未見明顯的大幅度回檔，所以民眾仍在觀望之中。然隨著年底立委選舉及明年總統大選的到來，政策作多房市的動作應該會愈來愈明顯，於是最近市場傳聞央行將出面對房貸緊縮的政策作一些調整，說不定很快，套房的政策將會出現逆轉，並再度成為投資人的最愛也說不定。
