2009店面投資術 掌握543原則

網路地產王 (2009-01-08)
【網路地產王/賴淑惠/綜合】

       經濟景氣低迷，民眾消費力大減，連店面商家業績大幅滑落，連帶影響店面市場的投資意願，
永慶房仲統計，2008年大台北地區的店面市場明顯呈現上熱下冷的行情，97年第四季的成交均價
相較於97年第二季的高點下跌了27%，因此，永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議，投資人選擇
店面產品時，應掌握543原則，才能在景氣寒冬逆勢開出紅盤！


■ 選擇店面標的 空置率5%以下最保險

       「98年店面市場上半年持續下修，下半年有機會止跌回穩！」李元鳳建議，投資人在選擇店面
產品時，應掌握「不景氣下店面投資543」原則，選擇符合『空置率在5%-6%以內的商圈』、『投
報率要求在3%-4%以上』、『商圈店面價格已經下跌2-3成左右』等三個條件，控制投報率、降低
投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的收益

       「空置率是決定租金穩定性很重要的因素！」李元鳳分析，在目前不景氣的影響下，許多商圈
的店面空置率都超過了一成，甚至接近兩成，而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈，通常
是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全，像忠孝SOGO商圈、公館商圈、中山
北路晶華商圈、士林夜市商圈、西門町商圈、南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，出租穩
定，都是投資人可以優先選擇的區域。

■ 店面下跌已深 投報率3~4%可投資

       在找到商圈後，接下來就要找值得投資的物件，在央行持續降息的情況下，目前一年期定存利
率僅剩1.5%左右，因此如果能找到投報率在定存利率2倍以上的店面，大概就值得投資了，也就是
投報率在3%以上的，有4%以上當然更安全。

       此外，依照過去幾次的房地產景氣循環經驗，房價自高檔回檔2~3成左右大概就會落底，因此
如果能夠找到商圈內店面價格相較於近年來的高點已經回檔2~3成的物件，買進後再跌價的風險也
就相對較低。

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