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| Jay2 | |
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- 1樓 發表於2024-10-19 08:48
高房價下新選擇 低於市價入住精華區 地上權案強勢崛起
10/19/2024 作者: jay_sung
2024/10/19 04:30文/記者朱語蕎
麗寶佈局全台地上權，在台中梧棲推透天案「微笑歐洲」。
全台房價高漲，年輕人大喊買不起房，不想排隊搶社宅，其實市場上還有另種選擇，號稱「買房不買地」的地上權建案，近年又再度展露頭角，相對親民房價，且地段位置佳，兩大優勢成為吸引民眾購買的利器。
市場剛性需求龐大，即便政府積極打炒房，但因原物料成本居高不下，土地成本屢創新高，導致房價卻一路看漲，民眾想買房，除了以交通時間換取房價和空間之外，其實位處精華地段的地上權案，也是購屋族另種選擇。近年地上權建案雖不算太多，但個案表現相對不錯，且早年多侷限在北部蛋黃區，如今也拓展到中南部，甚至還有透天產品出現，顯見民眾已逐漸接受「買房不買地」的地上權商品。
「買房不買地」購屋新思維
地上權案因僅有土地使用權，房價可比周邊新案便宜75∼85折不等，蛋黃區的價差會越大，從過去經驗來看，台北市有不少知名的地上權住宅，像是與台北車站共構的「京站」大樓，當年推案價格每坪僅約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產。豪宅等級的「台北花園」，近年每坪行情也都有8、90萬元水準，最高更有到百萬行情。
專家認為，房市景氣大好，購屋需求強勁，當全台房價大多已來到歷史高點，加上市中心素地難尋，都更改建曠日廢時，讓建商更願意投標政府釋出的精華地段地上權土地。而民眾願意購買地上權，也與房價息息相關，但國人「有土斯有財」觀念根深蒂固，尤其中南部民眾對於土地更是重視，要如何扭轉一般人對地上權的固有觀念，成為建商一大考驗。地上權案因僅有土地使用權，土地取得成本低所以房價比周邊新案便宜，在蛋黃區的價差會越大，從過去經驗來看，台北市有不少知名的地上權（使用權）住宅，像是與台北車站共構的「京站」大樓，當年推案價格每坪僅約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產。豪宅等級的「台北花園」，近年每坪行情也都有8、90萬元水準，最高更有到百萬行情。
「京站」與台北車站共購，是知名地上權代表。
「看得到買得起」 構築另類居住正義
其中，麗寶集團可說是近年最積極搶進地上權標售的建商，從2016年就加入標售行列，今年初先標下台北市中正區的兩塊地上權案，8月又再以15億搶下新北、桃園、高雄三筆地上權土地，據統計，整個集團北自基隆、南到屏東，甚至連離島澎湖都有插旗，砸下逾百億資金佈局全台地上權土地。總裁吳寶田縱橫房地產數十年，相當看好地上權未來潛力，他認為，所有權的觀念要開始改變，「地上權70年其實很長了，傳承三代都可以」。而最讓他看好的，是這些精華地段，吳寶田說：「這些土地基地又大又方正，如果要靠整合，根本不可能。」「買得起、看得到」是麗寶長久以來企業理念，當前房價居高不下，讓許多年輕人對購房望而卻步，因此他自2016年起至今，已斥資超過百億元，積極響應政府推廣的「地上權」政策，在全台購置地上權土地。他認為，市中心土地越來越稀少，尤其是精華區土地更是一地難求，而政府拿出來標售的地上權土地，都在好的地段，基地很完整，若是台北市200坪土地要做都更，可能20年都做不來，很不划算。同時，地上權土地取得成本較低，麗寶全台佈局就是要為購房者創造更親民的價格，希望達成「人人買得起好房」的宏大願景。
地上權優勢多 買房觀念要改變
鵬程建設董事長吳武山表示，地上權案有四大優勢值得購屋族關注，第一是免土地增值稅，因為沒有持有土地，未來轉售自然也沒有土增稅問題；第二價格優勢，通常會是市價的75∼85折，看區塊位置而定；第三基地面積大、地段好，地上權案通常位處市中心精華地段，且基地面積方正，相當難得；最後就是有增值空間。從過往地上權案來看，每個案子跟著市場多頭，幾乎也都跟著上漲，像是北市「京站」、「台北花園」、「虹耀今采」、高雄的「R5新世界」等。
海沃行銷廣告公司總經理林睿豪表示，地上權住宅優勢多，目前新案都擁有完整產權。海沃創意行銷總經理林睿豪表示，地上權歷經多年發展，已發展出很多代，現在是第五代版本，民眾購買都會有完整的房屋和土地權狀，未來想要繼承、贈與、轉售都可以，貸款也更有利基條件。而民眾最在意的產權問題，只要建商是在2004年前得標，或是於2013年規定修正後取得，就可分割並部份移轉，住戶擁有建物所有權，有建物所有權的地上權住宅，在貸款及移轉時都可自行處置，不需再透過建商。在稅金部分，地上權案每年也要繳房屋稅，而一般房屋要繳地價稅，地上權案則是繳地租，兩者稅基都是採用公告地價，地上權年地租最高3.5%，其中2.5%稅基是採用建商得標年度地價，另外1%則是採用報稅當年度地價去計算。另外還要注意的是租期，目前地上權案多半設定70年租期，但租期是從建商得標簽約後就開始計算，也就是包含之後興建的時間，並不是從住戶入住當天才計算。過去地上權貸款成數低，主因是未普及或為使用權（購買者無房屋權狀）住宅，不過近後期推出的地上權案，若客戶自身信用條件正常，仍可貸到7∼7.5成銀貸。
房地產新聞
10/19/2024 作者: jay_sung
2024/10/19 04:30文/記者朱語蕎
麗寶佈局全台地上權，在台中梧棲推透天案「微笑歐洲」。全台房價高漲，年輕人大喊買不起房，不想排隊搶社宅，其實市場上還有另種選擇，號稱「買房不買地」的地上權建案，近年又再度展露頭角，相對親民房價，且地段位置佳，兩大優勢成為吸引民眾購買的利器。
市場剛性需求龐大，即便政府積極打炒房，但因原物料成本居高不下，土地成本屢創新高，導致房價卻一路看漲，民眾想買房，除了以交通時間換取房價和空間之外，其實位處精華地段的地上權案，也是購屋族另種選擇。近年地上權建案雖不算太多，但個案表現相對不錯，且早年多侷限在北部蛋黃區，如今也拓展到中南部，甚至還有透天產品出現，顯見民眾已逐漸接受「買房不買地」的地上權商品。
「買房不買地」購屋新思維
地上權案因僅有土地使用權，房價可比周邊新案便宜75∼85折不等，蛋黃區的價差會越大，從過去經驗來看，台北市有不少知名的地上權住宅，像是與台北車站共構的「京站」大樓，當年推案價格每坪僅約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產。豪宅等級的「台北花園」，近年每坪行情也都有8、90萬元水準，最高更有到百萬行情。
專家認為，房市景氣大好，購屋需求強勁，當全台房價大多已來到歷史高點，加上市中心素地難尋，都更改建曠日廢時，讓建商更願意投標政府釋出的精華地段地上權土地。而民眾願意購買地上權，也與房價息息相關，但國人「有土斯有財」觀念根深蒂固，尤其中南部民眾對於土地更是重視，要如何扭轉一般人對地上權的固有觀念，成為建商一大考驗。地上權案因僅有土地使用權，土地取得成本低所以房價比周邊新案便宜，在蛋黃區的價差會越大，從過去經驗來看，台北市有不少知名的地上權（使用權）住宅，像是與台北車站共構的「京站」大樓，當年推案價格每坪僅約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產。豪宅等級的「台北花園」，近年每坪行情也都有8、90萬元水準，最高更有到百萬行情。
「京站」與台北車站共購，是知名地上權代表。「看得到買得起」 構築另類居住正義
其中，麗寶集團可說是近年最積極搶進地上權標售的建商，從2016年就加入標售行列，今年初先標下台北市中正區的兩塊地上權案，8月又再以15億搶下新北、桃園、高雄三筆地上權土地，據統計，整個集團北自基隆、南到屏東，甚至連離島澎湖都有插旗，砸下逾百億資金佈局全台地上權土地。總裁吳寶田縱橫房地產數十年，相當看好地上權未來潛力，他認為，所有權的觀念要開始改變，「地上權70年其實很長了，傳承三代都可以」。而最讓他看好的，是這些精華地段，吳寶田說：「這些土地基地又大又方正，如果要靠整合，根本不可能。」「買得起、看得到」是麗寶長久以來企業理念，當前房價居高不下，讓許多年輕人對購房望而卻步，因此他自2016年起至今，已斥資超過百億元，積極響應政府推廣的「地上權」政策，在全台購置地上權土地。他認為，市中心土地越來越稀少，尤其是精華區土地更是一地難求，而政府拿出來標售的地上權土地，都在好的地段，基地很完整，若是台北市200坪土地要做都更，可能20年都做不來，很不划算。同時，地上權土地取得成本較低，麗寶全台佈局就是要為購房者創造更親民的價格，希望達成「人人買得起好房」的宏大願景。
地上權優勢多 買房觀念要改變
鵬程建設董事長吳武山表示，地上權案有四大優勢值得購屋族關注，第一是免土地增值稅，因為沒有持有土地，未來轉售自然也沒有土增稅問題；第二價格優勢，通常會是市價的75∼85折，看區塊位置而定；第三基地面積大、地段好，地上權案通常位處市中心精華地段，且基地面積方正，相當難得；最後就是有增值空間。從過往地上權案來看，每個案子跟著市場多頭，幾乎也都跟著上漲，像是北市「京站」、「台北花園」、「虹耀今采」、高雄的「R5新世界」等。
海沃行銷廣告公司總經理林睿豪表示，地上權住宅優勢多，目前新案都擁有完整產權。海沃創意行銷總經理林睿豪表示，地上權歷經多年發展，已發展出很多代，現在是第五代版本，民眾購買都會有完整的房屋和土地權狀，未來想要繼承、贈與、轉售都可以，貸款也更有利基條件。而民眾最在意的產權問題，只要建商是在2004年前得標，或是於2013年規定修正後取得，就可分割並部份移轉，住戶擁有建物所有權，有建物所有權的地上權住宅，在貸款及移轉時都可自行處置，不需再透過建商。在稅金部分，地上權案每年也要繳房屋稅，而一般房屋要繳地價稅，地上權案則是繳地租，兩者稅基都是採用公告地價，地上權年地租最高3.5%，其中2.5%稅基是採用建商得標年度地價，另外1%則是採用報稅當年度地價去計算。另外還要注意的是租期，目前地上權案多半設定70年租期，但租期是從建商得標簽約後就開始計算，也就是包含之後興建的時間，並不是從住戶入住當天才計算。過去地上權貸款成數低，主因是未普及或為使用權（購買者無房屋權狀）住宅，不過近後期推出的地上權案，若客戶自身信用條件正常，仍可貸到7∼7.5成銀貸。房地產新聞
