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| 小強 | |
| 註冊： | 2007-06-11 |
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- 1樓 發表於2007-09-03 15:03
【學生租屋申訴案例】：二房東捲款潛逃，學生們該如何是好？
■問題陳述：
屋主將整棟房子出租給楊先生，也知道楊先生承租整棟房子是要再轉租
給學生的。爾後，楊先生將整棟房子分租給多位學生，租金皆預收一學
年50000，押金10000，所以每一位學生皆繳交60000元給楊先生。租金
含網路費﹑第四台及水費，電費的部分則有獨立電表，依照每人使用的
度數收費。
近期屋主因遲遲無法收到租金，來找楊先生時才知道楊先生已捲款逃跑
並且避不見面，就楊先生這個部分，屋主已委託律師處理，向楊先生要
求賠償。
另外，屋主最近收到3月份電費帳單（1-2月份的電費)，約30000元，屋
主要求承租的21位同學分攤，部分已繳交電費的同學認為此舉不合理，
這部分目前也在爭議中。
屋主要求同學們需分攤4-6月份的電費及3-6月份之網路費﹑第四台﹑水
費等費用。同學們同意分攤4-6月份的電費，但網路費﹑第四台及水費
之前已與楊先生約定含在租金中，要他們再繳交一次，這樣子不合理，
所以這部分也有爭議。
學生們想知道的是，3月份的電費帳單要如何分攤，之後的網路費﹑第
四台及水費該由誰來支付，將來押金的部分該如何處理，還有他們可不
可以繼續住到約滿為止？
■基礎資料
屋主與楊先生所簽定的契約書為一般制式契約（契約內明文「不得轉
租」)，雙方租期為93年2月28日至95年2月28日。
楊先生與學生簽定的租期為93年7月1日至94年7月1日。（契約中載明網
路費﹑水費及第四台費用皆含在租金內，電費依使用度數收費)
承租同學共有21人。
每人繳交一年租金50000元，押金10000元，共計為60000元。
■崔媽媽媽回應---此案例由崔媽媽基金會法服義工協助回覆
首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？再者，屋主是
否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋？
二房東與學生簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租
賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年
台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與學生簽訂的租賃契約，
只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依
事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法可能妥
當確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
根據學生的陳述及基礎資料顯示出，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不
得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學
生們，而屋主也沒有持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主默示同
意。屋主基於與二房東的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終
止，除有其他屋主得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，屋
主不能收回房屋。
■【參考條文】
民法第153條（契約之同意）：
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。…
民法第421條(租賃之定義)：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約。
民法第440條（租金支付延遲之效力）：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租
金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房
屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止
契約。…
在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份，電費方面，3月份有
部分同學已繳交，所以， 屋主要求所有同學均攤30000元的電費，對於
部分已經繳交電費的同學們來說，顯然不公平， 所以給付的數目需再
協商。
至於網路費﹑第四台﹑水費，要求同學們支付是不合理的，因為這些費
用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀況下，可能會遭到斷線，
這樣可能會造成同學們的困擾。所以，同學們可以先行支付，支付的金
額再向二房東要求賠償。
事實上，屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與同學們應
個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們，在法律程
序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們，當然也不能向
房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東，
並不是屋主。
目前屋主及學生可採取的救濟方式：
就屋主與楊先生的部分：可依民法第440條積欠租金之事由，終止租
約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
就學生與楊先生的部分：租期屆滿後，可依租約所訂條款向法院請求楊
先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠
償。
就屋主與學生的部分：學生於租期屆滿，且屋主依法終止與二房東之租
約後，與屋主簽訂新約。
學校協助處理的結果：
由學校生輔組出面協助學生們與房東協商，經過數次的協調之後得出下
列結果：
屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四
台費用﹑網路費用﹑水費。
原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四
台﹑網路及水費的部分是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透
過訴訟的方式。
■租屋小提醒：
同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房
子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東
簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房
東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
此次的案例，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居
住才無困擾；如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約
時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
■問題陳述：
屋主將整棟房子出租給楊先生，也知道楊先生承租整棟房子是要再轉租
給學生的。爾後，楊先生將整棟房子分租給多位學生，租金皆預收一學
年50000，押金10000，所以每一位學生皆繳交60000元給楊先生。租金
含網路費﹑第四台及水費，電費的部分則有獨立電表，依照每人使用的
度數收費。
近期屋主因遲遲無法收到租金，來找楊先生時才知道楊先生已捲款逃跑
並且避不見面，就楊先生這個部分，屋主已委託律師處理，向楊先生要
求賠償。
另外，屋主最近收到3月份電費帳單（1-2月份的電費)，約30000元，屋
主要求承租的21位同學分攤，部分已繳交電費的同學認為此舉不合理，
這部分目前也在爭議中。
屋主要求同學們需分攤4-6月份的電費及3-6月份之網路費﹑第四台﹑水
費等費用。同學們同意分攤4-6月份的電費，但網路費﹑第四台及水費
之前已與楊先生約定含在租金中，要他們再繳交一次，這樣子不合理，
所以這部分也有爭議。
學生們想知道的是，3月份的電費帳單要如何分攤，之後的網路費﹑第
四台及水費該由誰來支付，將來押金的部分該如何處理，還有他們可不
可以繼續住到約滿為止？
■基礎資料
屋主與楊先生所簽定的契約書為一般制式契約（契約內明文「不得轉
租」)，雙方租期為93年2月28日至95年2月28日。
楊先生與學生簽定的租期為93年7月1日至94年7月1日。（契約中載明網
路費﹑水費及第四台費用皆含在租金內，電費依使用度數收費)
承租同學共有21人。
每人繳交一年租金50000元，押金10000元，共計為60000元。
■崔媽媽媽回應---此案例由崔媽媽基金會法服義工協助回覆
首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？再者，屋主是
否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋？
二房東與學生簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租
賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年
台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與學生簽訂的租賃契約，
只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依
事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法可能妥
當確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
根據學生的陳述及基礎資料顯示出，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不
得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學
生們，而屋主也沒有持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主默示同
意。屋主基於與二房東的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終
止，除有其他屋主得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，屋
主不能收回房屋。
■【參考條文】
民法第153條（契約之同意）：
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。…
民法第421條(租賃之定義)：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約。
民法第440條（租金支付延遲之效力）：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租
金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房
屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止
契約。…
在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份，電費方面，3月份有
部分同學已繳交，所以， 屋主要求所有同學均攤30000元的電費，對於
部分已經繳交電費的同學們來說，顯然不公平， 所以給付的數目需再
協商。
至於網路費﹑第四台﹑水費，要求同學們支付是不合理的，因為這些費
用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀況下，可能會遭到斷線，
這樣可能會造成同學們的困擾。所以，同學們可以先行支付，支付的金
額再向二房東要求賠償。
事實上，屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與同學們應
個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們，在法律程
序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們，當然也不能向
房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東，
並不是屋主。
目前屋主及學生可採取的救濟方式：
就屋主與楊先生的部分：可依民法第440條積欠租金之事由，終止租
約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
就學生與楊先生的部分：租期屆滿後，可依租約所訂條款向法院請求楊
先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠
償。
就屋主與學生的部分：學生於租期屆滿，且屋主依法終止與二房東之租
約後，與屋主簽訂新約。
學校協助處理的結果：
由學校生輔組出面協助學生們與房東協商，經過數次的協調之後得出下
列結果：
屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四
台費用﹑網路費用﹑水費。
原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四
台﹑網路及水費的部分是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透
過訴訟的方式。
■租屋小提醒：
同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房
子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東
簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房
東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
此次的案例，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居
住才無困擾；如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約
時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
