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cube | |
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- 1樓 發表於2013-06-14 14:17
![](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/Mjc2MDQ5bmV3cw,,/82151ba79235b3ac.jpg/qs/w=173&h=129&r=12064)
地上權3大隱憂倒數中 7大疑問專家說給你聽
好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
台北市房價高、「文林苑」事件讓都更停擺,政府在素地無法出售之際,選擇改採「只租不售」的地上權模式,讓無殼蝸牛有機會以低於市價6~7折的價格晉升有殼族,不過地上權住宅不能「傳子傳孫」且3大問題若無法解決,再高的租金報酬也未必有民眾會買單。
近期市場掀起地上權熱潮,但民眾是否真能接受,仍有待考驗。(圖/資料中心)
![](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MTQyNzczbmV3cw,,/f6650d1a7049d375.jpg/qs/w=600&h=600&r=230818)
近期掀起的地上權標售,不管是飯店或住宅開發都僅是以設定地上權,也就是出租土地的模式招商。針對地上權住宅現況買賣,訪問「京站」投資10億元改裝大師會館、並為「京站」管理小組主席的大師房屋總經理陳建慶,內容如下:
Q:目前台北市知名地上權住宅有哪些?
A:地上權分為「地上使用權」及「地上租賃權」的不同。前者最鮮明的例子是位於信義計劃區的豪宅社區「台北花園」,地主為國有財產局、使用年限50年,由於「地上使用權」可進行分割,屋主擁有房屋所有權狀,方便貸款及轉手。
「京站」則是所謂「地上租賃權」,也就是台北市政府設定地上權給日勝生集團,使用年限為45年,房屋產權由日勝生代管持有,並統一交付信託給萬泰銀行,而出售房屋的住宅貸款則僅有京城銀行承作,民眾向日勝生購買的「地上租賃權」不僅沒有土地所有權,也沒有房屋所有權,取而代之的是一張住宅憑證,並不利於貸款及轉手。
Q:目前政府朝向以上哪類地上權型式?
A:「地上租賃權」。當初著手進行「台北花園」設定地上權時,市府發現可分割的地上權像會增加50年使用期限屆滿後,市府進行協調的風險,反而透過設定地上權給建商,市府只要單一面對1家建商,輕鬆許多,使得建商就像是「二房東」再賣住宅憑證給買方。
不過,目前許多業者卻是希望政府單位能以「地上使用權」方式開發,較有利於消費者選擇多家貸款銀行。
Q:地上權使用年限期滿後,該怎麼辦?
A:基本上是政府收回,但也有可能再設定幾年的地上權年限。
Q:買地上權住宅怎麼貸款?
A:以目前政府朝向「地上租賃權」來說,標得地上權開發的建商,就是所謂權利人,因此貸款銀行多由建商主導。舉例「京站」,由於「租賃權」沒有所謂設定抵押物,大多銀行認為風險太高,從交屋至今皆由京城銀行承作貸款,利率比一般房屋貸款高,為3.5~4%,買預售屋的貸款成數也比一般住宅低。
但若是「地上使用權」因有建物權狀可抵押,銀行貸款意願也會較高。
Q:未來購屋民眾要承擔什麼風險?
A:第1、注意使用年限且是否能接受,第2、不易貸款及貸款利率較高,第3、還要面對地租逐年暴漲的風險。地上權住宅雖然出售、移轉不用繳土增稅,但每年必須依照公告地價1.5~10%作為地租,今年逢3年一度調整公告地價,「京站」公告地價就漲了40%,讓許多住戶大吃一驚。
Q:地上權住宅有前景嗎?
A:只要地段好,也會有收租、增值效益,而且目前政府規劃70年使用期限,房屋已經可以傳2代,其實就跟一般不動產一樣。未來台北市地上權住宅會是趨勢,但政府要做好配套措施,才能推升地上權住宅的價值。
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