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| 220.133.118.*** |
- 1樓 發表於2007-08-27 15:14
第一個趨勢∕今年的房地產市場 是四十年來最佳投資環境 這一波房地產市場景氣自二○○四年開始，已經持續了三年多，是台灣有史以來持續最長時間的景氣，因此，在二○○六年就有許多人認為景氣應該要回頭了，可是二○○六年一整年，不但要回不回，反而屢創新高，到底是什麼原因呢？
原因其實非常簡單，因有四個主要影響投資的環境已經確定：
一、利率不會大幅提高 利率如果不高，將錢存在銀行就是不智的行為，所以存款必然會由銀行流出，要流向何方呢？在台灣目前也只有股票和房地產兩個主要選擇，而過去股票市場對投資人的傷害遠大於房地產市場，所以，就安全性而言，房地產，尤其是土地，顯然有最大的吸金優勢；同時，利率不高的另一個重要影響是，投資房地產的成本可以大幅降低，目前台灣的貸款利率水準是過去四十年來最低的（三％以下），自然對於房地產，提供了一個絕佳的投資環境。
所以，我們可以看到，二○○六年國有財產局在標售公有土地時，所有土地的標出價格，幾乎都在底價二倍以上，即是最好的例子。
二、物價上漲壓力不會減 現在的油價一月數漲，展望未來，漲幅只會增加，不易下跌，各種公共服務（如水電、瓦斯、交通費…）的價格，又領頭猛漲，物價自然會受到帶動，所以二○○七年的物價上漲壓力應該也會是過去二十年來最大的，在這種壓力下，只有兩種投資商品具有優勢：一種是黃金；另一種是房地產，因為這二種標的都具有保值功能，但因黃金相對增值性較差，在國家沒有戰爭風險的大環境下，相對於房地產比較沒有競爭優勢，因此，在二○○七年的台灣，房地產勢將成為能夠對抗物價上漲的最重要投資性商品。
三、政治環境已確定 經過二○○六年底北高兩地市長及市議員選舉後，正式再一次的確立了台灣人民「只問顏色，不問能力」的選舉風格。在許多人對這種政治環境感到失望與灰心的同時，就投資的角度而言，反而代表了政治環境的確定，因為在這種政治環境下，政治人物不會再將最大的注意力放在能力的發揮上，執政的人，會盡一切可能照顧認同者的私利；在野的人，會盡一切可能去監督執政的人是否有貪污圖利的行為，「只有輸贏，沒有黑白。」將成為政治上的主流價值，在這樣的環境下，不再會見到政治人物全力推動具有長遠公共利益及具有正確理想性的政策，因此，類似以往的選擇性信用管制，追查購屋資金來源、甚至限建…等的激烈性政策都不易出現，對房地產市場而言，反而是提供一個安全又穩定的投資環境，雖然類似的環境，對於出口型的企業顯然極為不利。
四、資金外流管制的嚴格 由於政治環境的確定，如果希望在二○○七年兩岸的交流會有大的突破，顯然是會失望的，因為即使台灣的領導人願意，大陸的領導人也不會支持。再加上政府因為赤字逐年增加，不得不用各種手段增加稅收。因此，對資金外流的管制自然會加強，尤其是資金如果流向中國，而又不是執政黨的支持者，自然是首要控制的對象，各種打擊的手段，一定會愈來愈嚴格。這樣的壓力，對於有錢人而言，一定會暫避其鋒，而將錢暫留在國內，以免被颱風尾掃到，受到損失。而將錢留在國內，要放在什麼地方呢？房地產顯然亦是首選。 在以上四個政經環境的交互激盪下，房地產顯然是在最黑暗的時代中，具有最光明機會的投資標的，因此，二○○七年房地產投資顯然仍會是一個無可阻擋的絕佳機會。 第二個趨勢∕今年的房地產市場機會 在北不在南，在西不在東 雖然綠色執政了將近七年，對台灣南部投下了數以千億元計的建設經費，但為何南部（以高雄市為代表）的房地產市場卻無法大幅提昇呢？
原因其實也很簡單，有二個主要原因：
一、主要推手是資金行情 什麼是資金行情呢？簡單地說，這一波市場景氣的推手，是「投資型」買主而非「自用型」買主。
「自用型」買主是帶著感情購買房地產的，雖然不一定賺錢，但他們可以因為對某些地區有特殊感情而購買，但綠色執政近七年，人民普遍窮了，沒有能力購買房地產了，所以「自用型」買主逐漸退出了市場，已非市場主流；相對地，「投資型」買主成為市場主流，他們的目的只在獲利，這些買主有外資、可能也有中資、有國內的大企業家、也有小富翁，他們在一個經濟沒有明顯成長的地區，一定是「投資」在經濟活動最強的地方，即所謂的「Ａ級地段」，而台北都會區，正具備有這種特性。 在台灣的政經環境下，未來極有可能發展成為「經濟的台北、政治的高雄。」很少有投資者會將其投資標的選在政治中心，因為對投資而言，選擇政治中心代表了較高的投資風險，而經濟中心則是所有投資者的首選，此可由美國的房地產市場，「紐約」一定贏過「華盛頓」；中國的房地產市場，「上海」一定贏過「北京」的現象，看出一斑！
二、都市可生不可造 歷史上很少有政府造「市」成功的，尤其是為「當地居民」造市，對發展經濟而言，註定失敗！ 綠色執政者，對於綠色執政縣市，投下了大筆的資金，為何卻無法提昇該地區的經濟？這個問題的答案很簡單，因為都市可生不可造！ 以宜蘭縣為例，連續產生了三位有名的縣長，總共執政十八年，努力與清廉度都沒有問題，在十八年中，政府花了極大的經費，建立了所謂的「宜蘭經驗」，如冬山河的開發、北宜快速公路的開通、雪山隧道的貫穿，以人力與經費的投入而言，台灣未來將絕難再有來者，可是宜蘭經驗還是失敗了，經濟還是不易發展，房地產市場還是不易蓬勃，為什麼呢？因為犯了二個致命的錯誤：
一、是地點選擇不對。宜蘭一年下雨天數超過一八○天，投資這樣一個都市，註定是要失敗的！美國的好萊塢（HOLLYWOOD）影城，當初為了選擇落腳之處，曾經在世界上許多地方進行嚴格地評估，後來由洛杉磯（Los angle）雀屏中選，使得該市經濟大為發展，主要原因就是陽光充足（沙漠氣候，幾乎不會下雨），適合拍片！與宜蘭的開發決策相比，一為經濟考慮；一為政治考慮；所謂「種瓜得瓜，種豆得豆！」求經濟者得經濟成功；求政治者自然不易得到經濟的成功。
二、是策略方向錯誤。要發展經濟，就不能以「當地居民」的喜好為主要考慮，例如宜蘭如果要發展觀光，就必須將全部心思放在考慮觀光客要什麼？觀光客為什麼要來？但是如果只考慮當地居民的角度，就會造成製造業要去，不可以！色情業要去，不可以！賭博業要去，不可以！甚至連路標都採用全世界唯一的台語拼音，用這種毛澤東式的土法煉鋼模式，以為只要有好山好水就可以發展觀光的直線型邏輯思考法，當然註定失敗！ 結果，當地居住環境雖然保持的不錯，但不但觀光客不來，連當地大部分的年輕人還要跑到外地謀生。
更可怕的是，政府為了維持宜蘭經驗的假象，每年還要貼補大量的金錢，舉辦各種國際性的活動，造成另一種型態的錢坑，這就是標準的「決策錯誤，比貪污還可怕」的具體例子！ 高雄市也有類似的例子，花了極大的經費發展所謂的「愛河經驗」，目的何在？也是嚷著要發展經濟、發展觀光，可能嗎？當地的主要語言用台語；政治主張不同就暴力相向導致連台北人都不去，外國人會去嗎？發展觀光如何會成功？房地產價格如何會提昇？
當地工作機會如何會增加？即使花再多錢，打再多的煙火與辦再多的燈會與運動會，也都不易成功！ 根據最新資料，北、高兩市的房價比已由二○○四年的2.8:1躍升為3.3:1，且差異還在逐漸擴大中，要發展經濟就要犧牲當地居民的偏好（少一些政治考量），例如美國的賭城（Las Vegas），當地的人原先都不喜歡賭場，可是為了發展觀光犧牲了，後來換得經濟的大幅成長，成為世界奇蹟；例如澳門，當地的人原先也十分排外，治安極差，可是為了發展觀光，將最好的開發區全部交由外資開發。結果，現在每人每年不但不要繳稅，還可以拿到年金，該地賭場總收入已經超過美國賭城，成為另一個世界奇蹟；再如最保守的新加坡，人民道德與守法形象，全亞洲第一，但李光耀為了發展經濟，仍然毅然決定犧牲當地居民利益（形象），開始興建賭場…… 相對於高雄，台北市的居民就具有極大的包容力，用各種語言溝通，歷任市長多以發展經濟為主要目標，因此，市民也擁有全台灣最多的財富與購買力，在這種條件下，全世界的投資者，如果要到台灣投資房地產，會如何選擇呢？因此，二○○七年房地產市場的投資機會，仍然會是在北不在南，在西不在東！
第三個趨勢∕今年的房地產價格 仍然會持續看漲 房地產市場是否會漲，主要要看供需二面：
一、就供給面看 土地標售市場仍將活絡。政府因為赤字問題嚴重，所以雖然各方壓力甚大，但仍然決定在二○○七年將大面積土地（五○○坪以上），持續拿出拍賣。 由於土地是屬於獨佔性商品，其價格的決定方式是「成交即行情」，所以，拍賣行為就等於提供一個公開市場，其標價就成為公開的「行情」，如果愈標愈高，自然容易形成價格上漲之推手，例如一九八九年國泰建設以每坪九○萬元，標下南京東路華航邊土地（現在Westin Hotel），成為那一波景氣的重要指標；二○○六年新光人壽以每坪二八五．四萬元標下信義路聯勤總部俱樂部的土地，也成為這一波景氣的重要指標。在二○○七年台北市勢必會有更多的指標案出現，自然會成為房屋價格向上推昇的重要力量，當然會為國庫帶來大量的收入。 同時，因為房價已經愈來愈高，市場整體需求當然會減少，愈來愈少的需求量自然會向最好的區位集中，而具有最好區位的地點，自然非台北市莫屬，所以會造成台北市土地愈標價格愈高，但其他地區土地卻一再流標的奇特現象，此一「強者愈強，弱者愈弱」的現象，在二○○七年會更加明顯。
二、就需求面看 建設公司與私人財主仍將積極參與土地投資市場。二○○六年十二月長安東路與吉林路交口的一塊近四○○坪的住三土地（ 一坪 只能蓋二．二五坪的房屋），竟有近三十家建設公司與私人財主參與競標，後來是由某位私人財主以每坪二一二．五萬餘元成交，換算房屋成本（含造價）已超過每坪七五萬元，換句話說，如果每坪房屋沒有賣到九○萬元，幾乎沒有什麼好的利潤。這種特殊的情況，幾乎已成為常態…… 大家都看好房地產，導致房地產價格持續攀昇，所有建築投資者都面臨著兩難的抉擇：一種決定是不追高，也就是不再購地，可是這種決定造成了一方面沒有了賺錢機會，另一方面看別人賺錢心中實在難過，無法安睡；另一種決定是也去參與競價，但因購地成本已高，所以必須運用較高成數之貸款，雖然目前貸款利息尚低，可是高成數貸款即代表了高風險，如果那一天市場停滯，銀行一抽銀根，極可能發生倒閉的風險，想到這裡，亦無法好睡，因此，不論採取那一種決定，投資人都會睡不好。 目前，在大台北地區的建設公司應該超過一○○○家，可是該區之內的土地（尤其是大面積），已極為稀少，在僧多粥少的情況下，競爭自然激烈，所謂「日有辭官歸故里，夜有赴京趕考生！」，一波一波的建商與個人財主，前仆後繼地加入這個市場，必然會使得二○○七年的房地產價格，欲低不易！
結 語 所謂真正的市場風險在於是否看得清楚！
如果對於環境趨勢看不清楚，任何小的投資都是「冒險」；但是如果已經看清楚了環境趨勢，則再大的投資都不是「冒險」。對於有興趣參與二○○七房地產投資的公司或個人而言，如何選擇正確的地點，安排安全的財務計畫，使得資金先立於不敗之地，然後再從容參與競爭，將是成為贏家的重要基礎！ 面臨這個過去四十年未曾有過的絕佳機會，你是否已經準備好了？祝投資順利！ （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）
原因其實非常簡單，因有四個主要影響投資的環境已經確定：
一、利率不會大幅提高 利率如果不高，將錢存在銀行就是不智的行為，所以存款必然會由銀行流出，要流向何方呢？在台灣目前也只有股票和房地產兩個主要選擇，而過去股票市場對投資人的傷害遠大於房地產市場，所以，就安全性而言，房地產，尤其是土地，顯然有最大的吸金優勢；同時，利率不高的另一個重要影響是，投資房地產的成本可以大幅降低，目前台灣的貸款利率水準是過去四十年來最低的（三％以下），自然對於房地產，提供了一個絕佳的投資環境。
所以，我們可以看到，二○○六年國有財產局在標售公有土地時，所有土地的標出價格，幾乎都在底價二倍以上，即是最好的例子。
二、物價上漲壓力不會減 現在的油價一月數漲，展望未來，漲幅只會增加，不易下跌，各種公共服務（如水電、瓦斯、交通費…）的價格，又領頭猛漲，物價自然會受到帶動，所以二○○七年的物價上漲壓力應該也會是過去二十年來最大的，在這種壓力下，只有兩種投資商品具有優勢：一種是黃金；另一種是房地產，因為這二種標的都具有保值功能，但因黃金相對增值性較差，在國家沒有戰爭風險的大環境下，相對於房地產比較沒有競爭優勢，因此，在二○○七年的台灣，房地產勢將成為能夠對抗物價上漲的最重要投資性商品。
三、政治環境已確定 經過二○○六年底北高兩地市長及市議員選舉後，正式再一次的確立了台灣人民「只問顏色，不問能力」的選舉風格。在許多人對這種政治環境感到失望與灰心的同時，就投資的角度而言，反而代表了政治環境的確定，因為在這種政治環境下，政治人物不會再將最大的注意力放在能力的發揮上，執政的人，會盡一切可能照顧認同者的私利；在野的人，會盡一切可能去監督執政的人是否有貪污圖利的行為，「只有輸贏，沒有黑白。」將成為政治上的主流價值，在這樣的環境下，不再會見到政治人物全力推動具有長遠公共利益及具有正確理想性的政策，因此，類似以往的選擇性信用管制，追查購屋資金來源、甚至限建…等的激烈性政策都不易出現，對房地產市場而言，反而是提供一個安全又穩定的投資環境，雖然類似的環境，對於出口型的企業顯然極為不利。
四、資金外流管制的嚴格 由於政治環境的確定，如果希望在二○○七年兩岸的交流會有大的突破，顯然是會失望的，因為即使台灣的領導人願意，大陸的領導人也不會支持。再加上政府因為赤字逐年增加，不得不用各種手段增加稅收。因此，對資金外流的管制自然會加強，尤其是資金如果流向中國，而又不是執政黨的支持者，自然是首要控制的對象，各種打擊的手段，一定會愈來愈嚴格。這樣的壓力，對於有錢人而言，一定會暫避其鋒，而將錢暫留在國內，以免被颱風尾掃到，受到損失。而將錢留在國內，要放在什麼地方呢？房地產顯然亦是首選。 在以上四個政經環境的交互激盪下，房地產顯然是在最黑暗的時代中，具有最光明機會的投資標的，因此，二○○七年房地產投資顯然仍會是一個無可阻擋的絕佳機會。 第二個趨勢∕今年的房地產市場機會 在北不在南，在西不在東 雖然綠色執政了將近七年，對台灣南部投下了數以千億元計的建設經費，但為何南部（以高雄市為代表）的房地產市場卻無法大幅提昇呢？
原因其實也很簡單，有二個主要原因：
一、主要推手是資金行情 什麼是資金行情呢？簡單地說，這一波市場景氣的推手，是「投資型」買主而非「自用型」買主。
「自用型」買主是帶著感情購買房地產的，雖然不一定賺錢，但他們可以因為對某些地區有特殊感情而購買，但綠色執政近七年，人民普遍窮了，沒有能力購買房地產了，所以「自用型」買主逐漸退出了市場，已非市場主流；相對地，「投資型」買主成為市場主流，他們的目的只在獲利，這些買主有外資、可能也有中資、有國內的大企業家、也有小富翁，他們在一個經濟沒有明顯成長的地區，一定是「投資」在經濟活動最強的地方，即所謂的「Ａ級地段」，而台北都會區，正具備有這種特性。 在台灣的政經環境下，未來極有可能發展成為「經濟的台北、政治的高雄。」很少有投資者會將其投資標的選在政治中心，因為對投資而言，選擇政治中心代表了較高的投資風險，而經濟中心則是所有投資者的首選，此可由美國的房地產市場，「紐約」一定贏過「華盛頓」；中國的房地產市場，「上海」一定贏過「北京」的現象，看出一斑！
二、都市可生不可造 歷史上很少有政府造「市」成功的，尤其是為「當地居民」造市，對發展經濟而言，註定失敗！ 綠色執政者，對於綠色執政縣市，投下了大筆的資金，為何卻無法提昇該地區的經濟？這個問題的答案很簡單，因為都市可生不可造！ 以宜蘭縣為例，連續產生了三位有名的縣長，總共執政十八年，努力與清廉度都沒有問題，在十八年中，政府花了極大的經費，建立了所謂的「宜蘭經驗」，如冬山河的開發、北宜快速公路的開通、雪山隧道的貫穿，以人力與經費的投入而言，台灣未來將絕難再有來者，可是宜蘭經驗還是失敗了，經濟還是不易發展，房地產市場還是不易蓬勃，為什麼呢？因為犯了二個致命的錯誤：
一、是地點選擇不對。宜蘭一年下雨天數超過一八○天，投資這樣一個都市，註定是要失敗的！美國的好萊塢（HOLLYWOOD）影城，當初為了選擇落腳之處，曾經在世界上許多地方進行嚴格地評估，後來由洛杉磯（Los angle）雀屏中選，使得該市經濟大為發展，主要原因就是陽光充足（沙漠氣候，幾乎不會下雨），適合拍片！與宜蘭的開發決策相比，一為經濟考慮；一為政治考慮；所謂「種瓜得瓜，種豆得豆！」求經濟者得經濟成功；求政治者自然不易得到經濟的成功。
二、是策略方向錯誤。要發展經濟，就不能以「當地居民」的喜好為主要考慮，例如宜蘭如果要發展觀光，就必須將全部心思放在考慮觀光客要什麼？觀光客為什麼要來？但是如果只考慮當地居民的角度，就會造成製造業要去，不可以！色情業要去，不可以！賭博業要去，不可以！甚至連路標都採用全世界唯一的台語拼音，用這種毛澤東式的土法煉鋼模式，以為只要有好山好水就可以發展觀光的直線型邏輯思考法，當然註定失敗！ 結果，當地居住環境雖然保持的不錯，但不但觀光客不來，連當地大部分的年輕人還要跑到外地謀生。
更可怕的是，政府為了維持宜蘭經驗的假象，每年還要貼補大量的金錢，舉辦各種國際性的活動，造成另一種型態的錢坑，這就是標準的「決策錯誤，比貪污還可怕」的具體例子！ 高雄市也有類似的例子，花了極大的經費發展所謂的「愛河經驗」，目的何在？也是嚷著要發展經濟、發展觀光，可能嗎？當地的主要語言用台語；政治主張不同就暴力相向導致連台北人都不去，外國人會去嗎？發展觀光如何會成功？房地產價格如何會提昇？
當地工作機會如何會增加？即使花再多錢，打再多的煙火與辦再多的燈會與運動會，也都不易成功！ 根據最新資料，北、高兩市的房價比已由二○○四年的2.8:1躍升為3.3:1，且差異還在逐漸擴大中，要發展經濟就要犧牲當地居民的偏好（少一些政治考量），例如美國的賭城（Las Vegas），當地的人原先都不喜歡賭場，可是為了發展觀光犧牲了，後來換得經濟的大幅成長，成為世界奇蹟；例如澳門，當地的人原先也十分排外，治安極差，可是為了發展觀光，將最好的開發區全部交由外資開發。結果，現在每人每年不但不要繳稅，還可以拿到年金，該地賭場總收入已經超過美國賭城，成為另一個世界奇蹟；再如最保守的新加坡，人民道德與守法形象，全亞洲第一，但李光耀為了發展經濟，仍然毅然決定犧牲當地居民利益（形象），開始興建賭場…… 相對於高雄，台北市的居民就具有極大的包容力，用各種語言溝通，歷任市長多以發展經濟為主要目標，因此，市民也擁有全台灣最多的財富與購買力，在這種條件下，全世界的投資者，如果要到台灣投資房地產，會如何選擇呢？因此，二○○七年房地產市場的投資機會，仍然會是在北不在南，在西不在東！
第三個趨勢∕今年的房地產價格 仍然會持續看漲 房地產市場是否會漲，主要要看供需二面：
一、就供給面看 土地標售市場仍將活絡。政府因為赤字問題嚴重，所以雖然各方壓力甚大，但仍然決定在二○○七年將大面積土地（五○○坪以上），持續拿出拍賣。 由於土地是屬於獨佔性商品，其價格的決定方式是「成交即行情」，所以，拍賣行為就等於提供一個公開市場，其標價就成為公開的「行情」，如果愈標愈高，自然容易形成價格上漲之推手，例如一九八九年國泰建設以每坪九○萬元，標下南京東路華航邊土地（現在Westin Hotel），成為那一波景氣的重要指標；二○○六年新光人壽以每坪二八五．四萬元標下信義路聯勤總部俱樂部的土地，也成為這一波景氣的重要指標。在二○○七年台北市勢必會有更多的指標案出現，自然會成為房屋價格向上推昇的重要力量，當然會為國庫帶來大量的收入。 同時，因為房價已經愈來愈高，市場整體需求當然會減少，愈來愈少的需求量自然會向最好的區位集中，而具有最好區位的地點，自然非台北市莫屬，所以會造成台北市土地愈標價格愈高，但其他地區土地卻一再流標的奇特現象，此一「強者愈強，弱者愈弱」的現象，在二○○七年會更加明顯。
二、就需求面看 建設公司與私人財主仍將積極參與土地投資市場。二○○六年十二月長安東路與吉林路交口的一塊近四○○坪的住三土地（ 一坪 只能蓋二．二五坪的房屋），竟有近三十家建設公司與私人財主參與競標，後來是由某位私人財主以每坪二一二．五萬餘元成交，換算房屋成本（含造價）已超過每坪七五萬元，換句話說，如果每坪房屋沒有賣到九○萬元，幾乎沒有什麼好的利潤。這種特殊的情況，幾乎已成為常態…… 大家都看好房地產，導致房地產價格持續攀昇，所有建築投資者都面臨著兩難的抉擇：一種決定是不追高，也就是不再購地，可是這種決定造成了一方面沒有了賺錢機會，另一方面看別人賺錢心中實在難過，無法安睡；另一種決定是也去參與競價，但因購地成本已高，所以必須運用較高成數之貸款，雖然目前貸款利息尚低，可是高成數貸款即代表了高風險，如果那一天市場停滯，銀行一抽銀根，極可能發生倒閉的風險，想到這裡，亦無法好睡，因此，不論採取那一種決定，投資人都會睡不好。 目前，在大台北地區的建設公司應該超過一○○○家，可是該區之內的土地（尤其是大面積），已極為稀少，在僧多粥少的情況下，競爭自然激烈，所謂「日有辭官歸故里，夜有赴京趕考生！」，一波一波的建商與個人財主，前仆後繼地加入這個市場，必然會使得二○○七年的房地產價格，欲低不易！
結 語 所謂真正的市場風險在於是否看得清楚！
如果對於環境趨勢看不清楚，任何小的投資都是「冒險」；但是如果已經看清楚了環境趨勢，則再大的投資都不是「冒險」。對於有興趣參與二○○七房地產投資的公司或個人而言，如何選擇正確的地點，安排安全的財務計畫，使得資金先立於不敗之地，然後再從容參與競爭，將是成為贏家的重要基礎！ 面臨這個過去四十年未曾有過的絕佳機會，你是否已經準備好了？祝投資順利！ （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）
