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| 無聊房東 | |
| 註冊： | 2008-08-12 |
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- 1樓 發表於2011-03-19 00:39
台灣住宅租賃市場多由個人房東持有，且多為自行處理出租及後續的管理維護。雖然台灣空餘屋以高達百萬，但對於其屋主而言，因為包括廣告、出租、收取租金、屋況維護、糾紛處理等的租屋下成本可能高於租金收益為高，因此出租意願低。
然而近年在房地產景氣持續低迷下，原本房東購屋待增值售出以賺取差價利潤的機會減少，資金積壓與貸款利息成為屋主負擔，而將房屋出租所得租金可平衡利息支出，更加專業託管或包租經理公司的出現，也承擔了原本房東出租住宅負擔，前述之情況已漸有改變之跡象。
一、代租、託管與包租
（一）、代租
「代租」由仲介個人或公司代房東刊登廣告、帶房客看房屋、收取定金，並協助房東房客相約簽約，並向房東或房客其中一方，或房東房客兩方收取等同一個月租金的仲介費用。在此住屋聯盟案中，未向房客收取仲介費用。
（二）、託管
「託管」為代替房東處理所有租屋勞務工作，舉凡出租前的廣告、帶看；出租時的簽約、點交；租賃期間負責收取、催繳租金與屋況維護（如油漆粉刷、水電維修、室內裝潢、房屋清潔）；租約終止的點交與結算費用；以及處堙違約事項，若需訴訟則由房東付費。託管公司的佣金收取，以「住屋聯盟」為例，收取每月房租中的二成作為出租管理成本。
（三）、包租
「包租」者與房東簽約，租金由包租公司先行給付予房東，並收取每月四至五成租金，其餘出租服務皆由包租公司負責並自行負擔費用。也就包租公司自行承擔空屋租金損失成本（待租期間未收取之租金收入）、修繕成本、租金下滑風險、以及出租管理成本。
「包租」與「託管」的差異在於後者為實收實付租金予房東，即待租期間之成本由房東吸收；而若為包租，則包租公司需自行承擔。另外，若因景氣不佳等因素導致租金下跌，託管公司僅相對減少佣金收入，但包租公司因為採保證租金方式，因此需自行吸收下跌租金。
另外，包租公需較託管公司多負擔修繕成本（如油漆粉刷、水電維修、室內裝潢、房屋清潔）；而在出租管理項目與成本上兩者皆同。也就是說，包租公司收取每月租金四至五成費用中的二成屬出租管理成本，即相同於託管公司所收取的佣金。其餘收取每月租金二至三成部分，即屬空屋租金損失成本、修繕成本，以及租金下滑風險。
行政院經濟建設委員會-都市及住宅發展處
《台灣租賃住宅市場之發展與推動》
●著作者：華昌宜教授
然而近年在房地產景氣持續低迷下，原本房東購屋待增值售出以賺取差價利潤的機會減少，資金積壓與貸款利息成為屋主負擔，而將房屋出租所得租金可平衡利息支出，更加專業託管或包租經理公司的出現，也承擔了原本房東出租住宅負擔，前述之情況已漸有改變之跡象。
一、代租、託管與包租
（一）、代租
「代租」由仲介個人或公司代房東刊登廣告、帶房客看房屋、收取定金，並協助房東房客相約簽約，並向房東或房客其中一方，或房東房客兩方收取等同一個月租金的仲介費用。在此住屋聯盟案中，未向房客收取仲介費用。
（二）、託管
「託管」為代替房東處理所有租屋勞務工作，舉凡出租前的廣告、帶看；出租時的簽約、點交；租賃期間負責收取、催繳租金與屋況維護（如油漆粉刷、水電維修、室內裝潢、房屋清潔）；租約終止的點交與結算費用；以及處堙違約事項，若需訴訟則由房東付費。託管公司的佣金收取，以「住屋聯盟」為例，收取每月房租中的二成作為出租管理成本。
（三）、包租
「包租」者與房東簽約，租金由包租公司先行給付予房東，並收取每月四至五成租金，其餘出租服務皆由包租公司負責並自行負擔費用。也就包租公司自行承擔空屋租金損失成本（待租期間未收取之租金收入）、修繕成本、租金下滑風險、以及出租管理成本。
「包租」與「託管」的差異在於後者為實收實付租金予房東，即待租期間之成本由房東吸收；而若為包租，則包租公司需自行承擔。另外，若因景氣不佳等因素導致租金下跌，託管公司僅相對減少佣金收入，但包租公司因為採保證租金方式，因此需自行吸收下跌租金。
另外，包租公需較託管公司多負擔修繕成本（如油漆粉刷、水電維修、室內裝潢、房屋清潔）；而在出租管理項目與成本上兩者皆同。也就是說，包租公司收取每月租金四至五成費用中的二成屬出租管理成本，即相同於託管公司所收取的佣金。其餘收取每月租金二至三成部分，即屬空屋租金損失成本、修繕成本，以及租金下滑風險。
行政院經濟建設委員會-都市及住宅發展處
《台灣租賃住宅市場之發展與推動》
●著作者：華昌宜教授
