買了房建商倒 房子竟已遭抵押

原先的債權人是銀行債務人事建商抵押物是A屋設定抵押權.

A屋賣給B後債權人仍舊是銀行.抵押物是A屋..但A屋為B所有.

在銀行這種作法是以第三人之屋為設定抵押.而借款給債務人.

此時要設定A屋必須經由B同意..

如果在不變更抵押狀態下.抵押物移轉所有權.必須將抵押物變更所有人.

此時必須獲得債權人同意而且抵押物所有權人亦必須同意.

固.銀行不可能不知.地政機關在辦理移轉所有權登記是.必須完成圖銷登記.

若三方不變更抵押登記.也必須出具相當證明以便地政機關作業辦理.

簡言之.地政機關依定會知道.

另一種作法是.先塗銷抵押權登記.在完成已轉所有權登記後.在偷偷的設定抵押權.

這種情形是以帝三人設定抵押權的方式借款.如同A拿B所有C屋設定抵押權.借款

首先新設定抵押權必須由銀行雨B屋主進行對保.完成對保後才可能所有權狀與B屋主印鑑證明設定抵押權.

第一種情形是地政機關疏失.或債務人建商偽照文書.

第二種情形是銀行作業上的不確實.可情銀行出具證明塗銷登記.

我再說清楚一點給妳們聽

所有權移轉 跟抵押權沒有衝突 並沒有需要圖銷抵押權才能過戶的規定 (有錢圖銷抵押權就不用賣房子了 賣方產權未過到自己名下就算現金購買也不可能幫你圖銷抵押權 )

例如一般買賣 賣方原於台銀貸款500萬 買方打算在土銀貸600萬

待產權移轉至買方名下且抵押權設定第二順位土銀完成土銀才會撥款給台銀 賣方原有貸款台銀收到款項即刻會開立清償証明交付他項權利證明文件供土銀代書直接拿去地政事務所辦理圖銷原台銀第一順位抵押權(抵押權圖銷當日便可完成................

設定抵押權須由所有權人同意沒錯 所以當初於82年設定時所有權人是建商 一但產權移轉抵押權並沒有消失

建商第一次貸款應為多戶共同擔保貸款 因房產共同擔保價值仍有餘額 建商第2次貸款採信用貸款

舉例王先生向華南銀行辦理房屋貸款300萬 設定抵押權360萬 之後又跟華南信貸了120萬

今天賣屋銀行會要求連帶信貸120萬一併清償才會同意圖銷抵押權 (銀行的說詞 是信用貸款部分是評估房產價值核貸)

所以買房不貸款要先向原貸款銀行查清楚是否清償原屋主房貸部分便可圖銷 以免先支付過多款項 前屋主烙跑

難得幾位大大都來說明這個問題

我有些看法是否是這個受害人可以著力的方向

債權之轉移不是要通知債務人才可以成立嗎?

那麼當初債權的轉讓由建商變成房屋所有權人

理論上建商要通知或告知屋主債權被轉移才對吧

當然現在已經找不到建商通知債務人(屋主)的任何資料

(實際上為了騙債務人 應該也不會有這種通知)

既然如此銀行要主張債務仍存續而拍賣房子是有瑕疵

是的 抵押權最大 要怎樣就怎樣 好像包山包海

不過若不是恐龍法官 應該不會沒有感覺就判屋主敗訴吧

另外最可惡的是銀行的承辦與法務(是那個爛銀行也讓我們知道一下)

竟然可以任由建商提供這種他項權利的設定來借錢給額度

記者會時好像有提出銀行早在83年就知道抵押品已經出售的文件

但仍然不管抵押品出售的事實而保留借款額度 最後建商倒閉要債無門

這個過程根本是銀行與建商串謀來坑害房屋所有權人

而銀行竟然連這種債權還可拿來處理並用法拍逼屋主就範

銀行界融資放款狗皮倒灶的事我也曾經親眼目睹過(分明是有問題的還放款)

但這種事情我們雖然知道有問題但也非當事人或承辦 實在無奈

PS 剛剛去申請了地籍謄本 還好用現金買的房子沒有被這麼搞

上述案例 本人以前服務過的公司也發生過 當時 客戶現金購買不貸款 無法做銀行代償...........................

當時公司資金有缺口 又無法拿出錢向銀行辦理逐戶清償 所以交屋收尾款時 抵押權並未圖銷(買方已全部付清)

當時的代書為公司配合了10幾年的資深代書 也是相信我老闆的為人用他的一生清譽賭上了 並未主動告知購買人我也不可能告知啊..........................一個月後公司資金進來後就把抵押權圖銷了

買方是一個醫學院教授學歷極高 但一行一行 深 但他也不了解產權登記的細節 背了那麼大的風險我想到現在他還不知道呢..........

下次有機會再談談大筆金額土地買賣避險動作反設定..........................................

恩'''昏頭了感謝提醒

應該是新貸款銀行會要求舊貸款銀行出具清償證明要求地政機關塗銷

至於宗龍先所指最保險交易方式是可以設定第二順位抵押權

待第一順位塗銷後再以混同方式辦理

宏達電底部可能到了這個價位是安全價位

明年上市貴公司資產必須充分揭露許多早期成立的傳產公司資產都被低估

應該會有一波的股價反應

指數未必會大漲最起碼會有各類股差異性的表現

感謝尊龍大+同鄉詳細解說

無聊大還沒睡啊 是不是懷念當年環亞的花中花

按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效（最高法院89年度台上字第961號判例參照）。
次按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如債權契約有解除之原因，固得將該債權契約解除；惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，故依民法第259條第1款之規定，受物權移轉之一方，僅負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務，他方不得訴請塗銷原已辦理之物權登記（最高法院87年度台上字第1183號判決參照）。
乃因我國採債權行為與物權行為分離，而產生物權變動或取得物權，皆應依據發生物權變動或取得物權之物權行為本身所定之要件是否已被踐行或充足作為判斷，而非依據原因關係即債權行為作為判斷。
這就是事件的法律效果.

英雄所見略同 這兩天已進宏達電 希望𣈱飲紅茶不要拉肚子才好

應該還有更低價會出現 但這種價位已到達價值投資區域

就不用管外資如何継續賣宏達電 打算跟它長期抗戰下去

若破二字頭就用力給它買下去