務實房東 | |
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點點妮妮 | |
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BALE | |
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陳先生z | |
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BALE | |
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務實房東 | |
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務實房東 | |
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務實房東 | |
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務實房東 | |
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房東主委 | |
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哇 這個標題炒了幾天 電腦被小孩佔了沒有來回 不過這個標題已經把所謂最新的內政部範本給踢翻
我不怕得罪人 公開叫陣內政部的官員來這裡討論 當初不肯邀請房東來一起討論實際上的應用
導致這個所謂的"範本"在許多的權利與義務的規範不清 解讀文字的敘述上其實很容易導致紛爭
內政部的法務跟委任的律師事務所也要負責任 這是那個事務所幫忙修改的版本 很糟糕
主要的問題就是 使用者根本就沒有法律的背景 99%的房東與房客都不是法律系的
特別是這個條款的用字與邏輯對非法律系的大眾來說太困難 房東都搞不懂怎麼向房客說明
第二個問題 就是所謂的範本 用圈選的方式 來幫忙房東與房客選定不同的議約的結果
但不同選項的權益與義務差異很多 後面的敘述有不太清楚 這會讓房東與房客發生不同的解讀
第三個問題 就是所謂內政部的規範 其實是有問題的 因為這不是法律(頂多是行政命令)
行政命令位階不如法律 這個條款的爭議若鬧到法院 依照民法的精神與相關的判決的結果
所謂賠償一個月的損失我認為是有爭議的 當然了 我用一些狀況來挑戰這個爭點才會這樣說
針對前面幾樓的說明與開版的想法 其實就是這個內政部合約範本的重大缺陷
開版的以前都被收兩個月的押金當作補償 那也是沒辦法 內政部以前沒有規範 就是房東說了算
除非送到法院去請法官裁決 房東有不當得利的問題 當然這很困難 房客如何舉證 除非房東很惡劣
像我們那位"張房東" 或是實在太離譜 不然都不會有太大的問題 行規是一個月但多得是不甩行規
現在內政部直接用合約範本的"但書" 來要求房東只能收一個月 就當作是有規定吧 但不見得圓滿
很多房東用一些方法來吸引房客簽長期合約 例如預繳11個月房租可住12個月或是租期延長要打折
這類提前解約房東可能不只有損失一個月的"空窗期" 這種可歸因的"實際損失" 未來一定會很多
若有實際的損失告上法院 內政部的"一個月"補償是否有法律基礎 我是很好奇的 建議可以告告看
各位吵了那樣多 其實務實大大有把重點講出來其實就是官方說法 內政部這些官員的想法很簡單
租約裡面若規範不得提前解約 房客若要提前解約 房東也只能收一個月租金的補償--官方的要求
月租金已預付但未住到該月期滿的部分 房東當然要按比例返還給房客 -- 官方的想法與要求
小心啊 租約裡面若規範可提前解約的 只要房客在一定期間前提前告知就沒有任何補償的需要
房客若沒有在一定期間告知才有補償房東的問題 不管怎樣一個月就是房客需補償的上限了
就是這段寫得不清不楚 依字面來看 房客與房東若不可提前解約 沒有規範雙方賠償的上限
但後面有來了一句"一方未為先期通知而逕行終止租約者 應賠償他方__個月租金之違約金"
理論上這一句"一方未為先前通知>>>"應該是包含兩種狀況 "得提前"與"不得提前" 都適用
搞法律的自認沒有邏輯問題 但沒有法律背景的來讀 簡直像天書一樣難懂 特別是編輯上問題
若兩者適用應該另成一句 而不是接在"得提前終止的這個選項上" 的規範之後 讓人搞不清楚
其實就是一個編輯的問題讓人混淆 搞到很多房東與房客人仰馬翻 人人解讀不同 後果難料
但這是國家的租約範本 影響幾百萬房東與房客的權益 又要人遵守 寫得很難不易解讀 很糟糕
違約金的部分就算了 最後一項所謂房東預收之房租返還的問題也是不清不楚 有疑問
"租期屆滿前 依第二項終止租約者 出租人已預收之租金應返還予承租人" 這是"得提前終止"的選項
但若"不得提前終止" 沒有講要怎麼辦 當然房東可以放到口袋不還又如何--我想這不是內政部的想法
哈哈 所以我來叫陣內政部官員 看要花多久時間發行政命令來增補這個有問題的範本
我們那位常上電視的 "律師房東" 要不要也來講一下自己研究的心得 還是這裡沒有"錢" 算了