上班族 | |
註冊: | 2009-04-07 |
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- 1樓 發表於2009-10-24 09:33
金融海嘯後,存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告,在所有投資理財工具中,「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1(30.5%),和第2名「保留現金」(21.8%)及第3名的「黃金/貴金屬」(18.0%)出現極大差距。
今年第2季底,國產局標售台北市同安街13~15坪的老舊公寓,吸引不少退休夫妻湧進會場投標,顯見在低利率時代,不耐利息縮水的退休族,只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益,甚至中長期有機會賺價差。
只是,有愈來愈多的寓公加入租賃市場,市場競爭更形激烈,去年金融海嘯後,退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代,現在想進場的寓公,更應具備哪些知識與常識呢?
1不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品,如果以租金報酬率(=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。
相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。因為地點較差的產品,其風險溢酬要提高,也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高,才能吸引人投資,但是跌價的風險也愈大。
2根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質,就像房地產大亨唐納‧川普曾說:「了解你的房客,定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。
3扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好,殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算,3年後,利率若上升至3%,每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高?現在要進場自備款要提高,要保守投資。
4想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存,是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了,雖然利率下降,導致買屋救定存的買盤大量湧入,會帶動資產價格上揚(房價上漲),如果租金也無法跟著上調,租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為,租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
轉載至:899房屋地產王
今年第2季底,國產局標售台北市同安街13~15坪的老舊公寓,吸引不少退休夫妻湧進會場投標,顯見在低利率時代,不耐利息縮水的退休族,只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益,甚至中長期有機會賺價差。
只是,有愈來愈多的寓公加入租賃市場,市場競爭更形激烈,去年金融海嘯後,退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代,現在想進場的寓公,更應具備哪些知識與常識呢?
1不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品,如果以租金報酬率(=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。
相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。因為地點較差的產品,其風險溢酬要提高,也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高,才能吸引人投資,但是跌價的風險也愈大。
2根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質,就像房地產大亨唐納‧川普曾說:「了解你的房客,定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。
3扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好,殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算,3年後,利率若上升至3%,每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高?現在要進場自備款要提高,要保守投資。
4想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存,是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了,雖然利率下降,導致買屋救定存的買盤大量湧入,會帶動資產價格上揚(房價上漲),如果租金也無法跟著上調,租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為,租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
轉載至:899房屋地產王