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- 1樓 發表於2016-08-07 19:58
社會住宅法源 住宅法草案出爐
2016.04.12 改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心
作者:劉光瑩 天下雜誌595期
台灣租屋需求大、空房也多,但租屋為何僅佔房屋市場的一成,租賃雙方
都有苦難言?想讓台灣租屋體系更完善,得先讓房東願意浮出水面。
台灣有個產業,高達九成的服務提供者長時間沒繳稅,還有人寧願屯貨卻
不願提供服務,讓消費者有錢也無法取得服務,但這卻是生活中不可或缺
的產業。這是什麼?
台灣租屋產業,就是這樣的地下經濟,沒人能確切算出市場規模,因為絕
大多數包租公(房東)未申報租賃所得稅。德明財經科技大學不動產投資
與經營學位學程副教授花敬群估計,市場上出租住宅約在一百至一百五十
萬戶。
有些弱勢租客,例如長者、單親爸媽、身心障礙者,有錢也難租到房子。
弔詭的是,台灣空屋不少,營建署二○一三年統計,以用電度數衡量的空
屋率超過一成,全台約有八十六萬戶空屋。台灣房屋自有率近九成,租屋
市場只佔一成多,反觀德國住宅自有率約五成、日本與美國六成多、瑞士
只有四成多,租屋與買屋的比例相當。為何台灣比例如此懸殊?
乖乖繳稅的房東,卻像被處罰
「台灣從未重視過租屋,絕大多數政策工具都偏重於幫人民買房,」花敬
群指出,因應房價節節高升,政府以低利貸款、青年貸款等手段,鼓勵民
眾買房。
再加上過去十幾年,房市多頭,房地產被視為投資工具,「有辦法的人都
想買房,租屋被看成是過渡期甚至次要選項,」他說。
其次是租金跟著薪水凍漲,讓台北的租屋投報率僅一.六%,房東無利可
圖,更無誘因改善租屋環境。惡性循環,讓愈來愈多人相信:有土斯有財
,人生在世非買房子不可,租屋市場自然被忽略。
其三是扶植租屋市場用錯方法,公部門有租金補貼、租屋服務平台等政策
,誘導有房者把房子出租,但營建署推動租屋服務平台三年多,每年耗費
千萬維護,媒合成功件數卻僅約二十件,敗在誘因不足,懲罰太大。
所謂「懲罰」,就是繳稅。房東參加政府租屋平台、房客向都發局申請租
屋補貼,或是報稅時申報租賃支出,結果是讓國稅局查稅方便,「害」房
東的房屋稅從自住的一.二%變成非自住之住家用的二.四%,地價稅從
千分之二變成千分之十,所得稅級距更可能因此往上跳,房客隔年就被掃
地出門,誰還敢跟政府合作?
「我不是不繳稅,大家繳我就繳啊!」一位包租公透露房東的想法。有鑒
於九成的租賃所得稅收不到,花敬群建議,要有結構性的改變,胡蘿蔔與
棍棒並用,讓租賃市場健全而不是被打趴。
提高稅金抵減,房東才敢現身
要讓繳稅不再被視為懲罰,需要租稅誘因。
花敬群說,改革最大關鍵在於財政部態度。租金收入抵減所得稅,目前扣
除額上限是四三%,財政部正在討論提高扣除額,如果租給弱勢族群,或
是把租房委託給政府專責機構、民間代管業者管理,希望抵減可提高至八
、九成。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡也同意此一做法。他認為,房東要的其實很單
純,如果租金能隨著服務升級提升,再提高所得稅扣除額,讓實際收入並
未比原來少太多,會有更多人願意浮上檯面。
健全租屋市場,一大意義是要達成社會住宅目標。總統當選人蔡英文提出
,八年內要讓社會住宅達到二十萬戶,其中有至少兩成來自現有房屋的包
租代管,不但解決空屋閒置,更能節省新建社宅公帑。
另個意義,是建構弱勢居住安全網。崔媽媽基金會長年服務弱勢族群租屋
,最懂箇中辛酸。呂秉怡說,願意租給弱勢族群的房東少之又少,媒合成
功率不到三成。曾有八十歲榮民為了租房,還得把白髮染黑,才能得到與
房東「面試」的機會。
建立專業租屋仲介體系
最後是租屋產業不健全,市場不透明,經營房屋包租、代管與租屋仲介不
如大樓警衛,願意經營租屋業的堪稱是逆風而行的異類。
徐銘達二十二年前選擇了一條少人走的路,創立永勝集團,幫房東管理租
屋,協助帶看、修繕,處理糾紛或欠租,房東不需出面,全靠業務員。
「全盛時期,我們手上客戶也才不過一萬戶,目前每年經手約五千戶,沒
什麼成長,」徐銘達說,絕大多數房東為了省錢,情願自己管理或是委託
社區管理員。「全台大樓警衛手上管理的租房,可能都比我多,」他開玩
笑地說。
在日本、美國與許多歐洲國家,房屋包租代管早就是成熟產業。電器壞了
有專業維修公司處理,房客跑了有租金保險、由保險公司支付,台灣租屋
市場卻還停留在石器時代。
大家都想買房,租房產業不發達,又有什麼壞處嗎?
當社會財富都投入購買房地產,其他產業就難以發展。徐銘達以台北帝寶
為例,一戶要價三億台幣,接近一家上櫃公司規模。「三億元,是放在仁
愛路上,還是創一間公司、養活一百個家庭、創造台灣外匯存底,對社會
比較有貢獻?」他問。
時時想著對社會的貢獻,徐銘達算是房地產業的異類,他說自己在業界沒
什麼朋友。「一開始我在商言商,不太敢講話,因為出來講租賃所得稅,
好像是跟房東作對,但現在的問題已經不是我和房東的關係,而是整個台
灣社會,下一代要怎麼生活的問題。」
新政府將上台,未來幾年房市將反轉向下,正是台灣改革住宅政策的良機
。先讓房東浮出水面,再引導空屋釋出,租屋市場才能發展。台灣社會該
是時候理解到:不管買房租房,人民能安居樂業就是好房。
現在該是時候調整體質,居住是基本權利,而非炒作投資工具。這不只關
乎房地產業健全,更是讓年輕人找回對未來希望的關鍵一役。
2016.06.02
鼓勵釋空屋當社宅 內政部擬給「包租代管」房東所得稅優惠
你為什麼需要這則新聞
花敬群表示,過去政府做不成包租代管,原因就是房東不願意
參加,一旦參加就要面對租金所得的「所得稅」沈重負擔,參
加的房東其實是被懲罰的。花也指出,將透過《住宅法》修法
,給予參加包租平台房東的租金所得非常優惠的稅率。
內政部今(2日)在立法院內政委員會表示,將透過修法,降低房東因參與
政府「包租代管」社會住宅政策,賺取房租後而遭課的所得稅,鼓勵更多房
東釋出空屋,以達成蔡政府8年設立20萬戶社會住宅的目標。
華視報導,立院內政委員會上午邀行政院秘書長陳美伶、內政部長葉俊榮及
營建署長許文龍等人就土地轉型正義、社會住宅、租屋政策、都市更新等「
土地政策」專案報告並備詢。
東森報導,內政部在報告中提出8年20萬戶社會住宅政策,其中有4至6萬戶預
計以包租代管方式辦理。而檢討過去租屋平台的執行經驗,內政部將透過修
法增加房東房屋出租優惠稅率。
對此,立委姚文智質疑,過去政府也曾推過類似方案,但政府租屋平台的成效
非常差,房東多半不願加入。內政部次長花敬群回應,過去政府做不成包租代
管,原因就是房東不願意參加,一旦參加就要面對租金所得的「所得稅」沈重
負擔,「參加的房東其實是被懲罰的」。
新頭殼報導,台灣租屋市場向來不健全也不透明,如果房東出租房屋後,若被
稅捐機關查到,不僅享有的千分之二地價稅與房屋稅(自用住宅優惠)將被取
消,也會被課以五倍或以上(千分之十)稅率;同時,租金也將計入房東的年
度個人所得稅。
對此,蔡英文總統曾在大選前提出「包租代管方案」,將邀集民間私有住宅參
與包租代管平台。時任蔡土地及住宅政策小組召集人的花敬群亦曾指出,適用
對象以自行經營管理意願較低的民間住宅為主,並提供制度性誘因。
中央社報導,花敬群表示,目前各縣市有空屋100多萬戶,線上出租也有100萬
戶,只要其中5%房東願意參加這個平台就能達標,並不需要大多數房東都願意
參加。
蘋果報導,不過,立委姚文智質疑,因查稅不容易,必須和財政部協調,這是
十多年的老問題。花敬群則認為,不應用查稅的強制手法,而是用疏導的方式
,不要讓房東因租金所得稅被懲罰逃漏稅;採用輕稅,才能讓房東出來參加出
租平台。
花敬群表示,第一階段將透過《住宅法》修法,給予參加包租平台房東的租金
所得非常優惠的稅率,讓社會住宅的包租方式落實;第二階段才是租賃專法,
讓民間的租賃產業跟著發展起來。
中央社報導,而內政部長葉俊榮也表示,內政部在各種制度準備方面已有相當
大的成果,《住宅法》修法也將在3個月內完成。
2016.07.14 住宅法翻修 政府「包租代管」入法
中央廣播電台作者劉品希
為推動8年20萬戶社會住宅,內政部部務會報今天(14日)通過修正「住宅法
」修正草案,大幅翻修相關規定,包括地方政府有償取得土地可辦理長期租
用、社會住宅可減免地價稅及房屋稅;為鼓勵房東釋出空屋交由政府「包租
代管」,草案也明訂房東每月每屋租金免稅額度最高新台幣1萬元。
蔡英文總統提出8年內將提供20萬戶社會住宅的政見,內政部多次密集開會協
商,並在14日的部務會報通過「住宅法」修正草案,近日將送行政院審查。
內政部次長花敬群指出,住宅法這次全面翻修,明訂主管機關得設立、指定
或委託專責法人、機構辦理社會住宅,並將公有土地有償撥用,由一次給付
改為長期租用,地方政府不用再一次拿出一大筆錢買地,而是改為每年付租
金,大幅減低地方政府取得土地的財政壓力。在財政部配合下,這次修法也
增列社會住宅可減免地價稅及房屋稅,並免徵營業稅。
花敬群說,這次修法也將政府「包租代管」入法,在20萬戶社會住宅中,其
中12萬戶要新建,另外8萬戶則利用目前社會上閒置的空屋,由政府出面當「
大房東」,代為管理空房,做為社會社宅。花敬群進一步指出,目前全台出租
的房屋約有100萬至120萬戶,另外還有100萬戶空屋,只要有4%的房東願意出
租,便可達到8萬戶的目標。他說:『(原音)出租中的房子就有100到120萬戶
,加上空屋還有100萬件,所以在這200多萬個房屋族裡頭,我們不過要他8萬
戶,也就是4%的房東願意來參加我們這個平台,我們其實就達標了。』
花敬群說,為提供房東出租的誘因,草案明訂屋主將房屋出租給符合租金補貼
申請資格者,每月每屋免稅額最高新台幣1萬元。另外,草案也將社會住宅提
供給弱勢的比例由10%提高為30%。花敬群指出,在推動社會住宅方面,雙北將
以新建為主,南部則主要透過出租的方式,目前台北市已選定40、50處興建社
會住宅。他認為對政府而言,新建社會住宅比利用出租的空屋,其財政壓力反
而比較輕,因為若透過出租,房子永遠是民眾持有,但新建的社會住宅產權屬
於政府,政府可累積量能。
新建、容積獎勵、包租代管 社宅3箭 北北桃衝15萬戶
〔記者徐義平/台北報導〕
全台目前社會住宅僅七二九五戶,不到全國住宅存量的千分之一。內政部已
研擬出新建、容積獎勵及包租代管等三箭,企圖在八年內新增廿萬戶社會住
宅供給量,將全台社會住宅比率提高到二.三五%,是現行的廿六倍之多;
其中雙北市合計就達十一.六萬戶,占比超過五成,北北桃三市就達十五萬
戶。
3高1低 社宅比例僅0.09%
根據內政部社會住宅政策報告,台灣長期處於高房價所得比、高空屋率、高
住宅自有率及超低社會住宅比率等「三高一低」的奇特住宅結構,全台社宅
數量僅七二九五戶,僅全國住宅存量的○.○九%,較先進國家動輒五%的
社會住宅比率,簡直是天差地遠。
內政部曾在四年前進行社會住宅需求調查,報告推估全國社會住宅的需求量
約四十萬戶,且受訪者有高達八成比重願意入住社會住宅。
包租代管 8萬空屋當社宅
內政部營建署住宅組組長朱慶倫指出,為達到八年廿萬戶社會住宅的目標,
將分三部曲進行,包括直接新建十二萬戶,其中十萬戶由政府發包興建;透
過與民間業者合作以容積獎勵方式增加兩萬戶;還有是政府出面當二房東,
整合屋主釋出空屋平台,運用「包租代管」模式,預計釋出八萬戶。
依內政部規劃,推估中期目標到二○二○年時,新建部分可供給四萬戶,包
租代管也可達成四萬戶目標,促使社宅存量從不到七千三百戶,一舉衝上八
萬戶,長期在二○二四年完成廿萬戶政策目標。
8成在雙北桃基 南部需求低
根據內政部調查,現行六都中有三都社會住宅存量是掛蛋,包括桃園、台中
、台南市等;目前社宅主要集中在台北市,計有六五九四戶,新北市僅四○
四戶、高雄市為二五八戶等。
未來八年廿萬戶社宅目標達成後,其中八成、約十六萬戶集中在北北基桃,
另兩成、約四千戶分散在其他縣市。若依照各縣市細分,新北市的社宅將達
六.六萬戶,為全台最多,其次為台北市,預計供給五萬戶,占北市住宅存
量約五.三%,是全台社宅比率最高,也是唯一跨過先進都會社宅至少五%
門檻的縣市。
2016.08.06 空屋當社宅 政府擬送凶宅險保費
全台85萬空屋 盼釋8萬戶
〔記者徐義平/台北報導〕
為推動新政府達成八年新增二十萬戶的社會住宅目標,內政部已研擬出新建
、容積獎勵及包租代管等「社宅三箭」。其中「包租代管」是希望鼓勵全台
八十五萬餘戶的「空屋」中能釋出八萬戶當社宅,除提供空屋屋主租金免稅
等優惠外,更擬祭出由政府買單「凶宅險」保費,讓屋主更願意釋出更多的
空屋來參與社宅政策。
根據內政部營建署的「低度使用(用電)住宅報告」、即空屋統計,全國月
平均用電數低於六十度的空屋近八十五.六九萬戶,若參考實價網揭露各區
住宅成交均價,乘上空屋戶數,全國囤著不使用的資產竟高達近五兆元,占
我國GDP(國內生產毛額)比重約三成。
空屋轉社宅 租金免稅優惠
內政部研擬的住宅法修正草案,針對願意釋出空屋的屋主及提供租賃服務的
仲介業者,將給予一定的租稅優惠獎勵,包括社宅營運期間內租金及租屋服
務費用的營業稅部分免稅;並修訂地價稅及增訂房屋稅合理的租稅優惠法令
,增訂出租期間租金收入在一定額度內可免併入綜合所得稅,就算超過額度
的租金收入,還可提高損耗與維護費用的扣除成數,來減少參與社宅政策的
屋主稅負。
政大信義不動產中心主任陳明吉表示,房東不願意將房屋出租的原因,主要
是擔心房屋遭受損壞或遇上租賃糾紛,如果能透過「包租代管」制度減少糾
紛及損失,將可提高屋主提供空屋出租社宅意願;若政府還願買單「凶宅險
」,當然更有誘因。
保額爭取破百萬 安屋主心
房仲業者指出,若發生凶宅事故,常會造成房價大跌三成以上;現雖有保險
業者推出「特定事故房屋保險」(即凶宅險),但不是房子變凶宅後就賠你
房價,而是年繳一千五百元到二二五○元保費,只賠償三十到五十萬元。
內政部營建署住宅組組長朱慶倫透露,為鼓勵屋主釋出更多空屋來參與「包
租代管」的社宅,除擬由政府買單凶宅險保費外,只要參與的屋主達到一定
規模後,除保費將可以量制價,保額還可爭取超過百萬元,相較現行最高五
十萬元,是兩倍之多。