權狀坪數是如何評估的

請問一下銀行在評估房價時..是以權狀的"使用坪數" 還是 "使用坪數 + 附屬坪數" 下去估價的? 例如可能這間有30坪,另外有又10坪的陽台

所以銀行估是以30*市價 還是 40 *市價去算的 ??

"附屬坪數"往往是"使用坪數"的一部分.

一般建物權狀內有主建物~附屬建物~公設這三種

主建物大致是指室內坪數

附屬建物~陽台..花台..雨遮.....等

公設就不必解釋了(有些車位是屬於公設)

銀行評估是以權狀的坪數評估不是以使用坪數(一般違建的都不列入)

土地持分坪數也有關係吧?

銀行評估是以登記面積銷售坪去計算(包含主建物.附屬建物.公設)

車位除外另行計算(車位登記坪數不一)

新成屋 與中古屋之估價方式又不同

一個新工地成交單價有可能50----60甚至48都有

融資銀行與建商配合辦理房貸業務依合約成交價辦理貸款8成48萬作假合約60萬就可全額貸款只要銀行認可就可以 如果銀行不認可.景氣差為了賣房.銀行會要求建商對差額部分擔保祇是沒告訴買方而已..相對建商承擔風險

車位合理登記面積約10----12坪

車為可分法定車位.增設車位.獎勵車位三種

法停車位須登記在主建物下無法單獨出售(建商為了解套往往將管理室申請獨立建號做主建物就可對外銷售)

早期有些建商因蓋小坪數或車位數不足由全體住戶共同持分在抽箋承租實在不合理..車位150萬每坪只10出頭萬登記住戶共同持分假如房價40萬灌到樓上坪數是不是獲利增加很多

回覆 2樓 180.217.33.***：

銷受人員把附屬建物加主建物合計統稱使用坪數

回覆 4樓 不懂房市：
集合住宅大樓或公寓土地持分多寡不在估價上只要合理就可並不重要.銀行不會考慮可否改建是依現況估價

妳認為有都更效應是你家的事.自己去承擔風險銀行不須和妳共同承擔

因為看了很多間房子..不曉得各位有沒有碰到這種情況..就是...土地持份5坪...但室內面積...30多坪...或...土地持份很大...但建物權狀很小....或...沒有土地...但只有地上權...地上權的房子可以貸款嗎????我是不太懂...因為沒有碰過....而且也不會去碰......而且...就算..室內面積一樣...土地分區不同...住三...住三之二...商二..商三..或住一..住二....碰到這種情況...難道...也不會因為土地使用分區...只依照...建物面積...來估價???我是不太懂啦...有人懂這一塊嗎?????????????

產權"登記"坪數: 主建物(層次面積)+附屬建物+小公+大公

其中: 附屬建物包含有: 陽台(此項登記有些可能會出現在主建物).花台.雨遮.平台.露台(此項現已無法登記)

小公:樓梯間..電梯..走道等等...

大公:車位.機電.停車場通道等等.....(買屋請注意此項車位登記.新成屋買賣有買賣合約(第一次總登)項下.中古屋買賣請跟仲介要分管協議書.分管協議書由社區管理委員會保管.)

車公:停車位登記

遊樂休閒設施登記可能是: 另立一門牌項下登記.或登記於大小公.

車位坪數:1.機械機械約於3-4坪 2.坡道機械約於4-6坪 3.機械平面約於7-8坪 4.坡道平面約於8-12坪

以上為大樓登記......公寓無公設問題.公寓之所以沒公設.是因公梯皆列入主建物.與附屬建物.所以公寓的平面圖都是四四方方的正方形或長方形.其中應有一角為公梯.也就是.假設一層有二戶.那這層的公梯空間由這二戶分攤吸收...至於稀有產品..電梯公寓就有小公..

而所謂使用坪數(面積):意即你可使用的部分.所以...使用面積一定會大於或等於登記面積.由上列登記+加蓋處,頂樓加蓋,地下室,或上列有提到目前無法登記的露台等等...意即:產權登記外+有可自己使用坪數及或開放使用坪數...

這文字意思必須清楚..假以時日您在買屋當下.才不吃虧...

*對於銀行進行鑑價的方式: 主建物加附屬建物加或另行建立門牌登記坪數.其中需扣除車公車位坪數或大公車位坪數.(在此車位坪數評估.如登記在車公.那坪數明確.如登記於大公.第一次登記.新屋買賣坪數明確.在中古屋買賣通常仲介及代書都要不到分管協議書或管委會不願提供.或仲介及代書不願提供.所以在銀行鑑價部份會以實地現堪為主.按照不同型態車位推斷坪數)..現行建築法規規定大樓須有二公梯等等.所以新成屋公設比多已高為約30%左右.故銀行鑑價計算公設比已由原來的25%調整為30%...另 有些銀行之鑑價辦法是有將雨遮.或花台等等列入公設計算...如是一樓標的而有登記地下室的.地下室計算約為2樓價格的1/2或1/3...

銀行鑑價坪數是以產權登記為主.使用坪數因個別不同的使用效益而只為參考依據..

公寓或華廈.大樓-鑑價只計算建物坪數.土地不列入鑑價計算.土地為住戶共同持分.通常公寓每住戶持分約於4-12坪這區間(要視土地坪數大小與樓高戶數.).大樓每住戶持分約於2-5坪.

透天-視土地形狀.臨路巷面寬.計算土地價格.建物部分需視建物情況與年限.才決定是否鑑價.

假透天-土地不列入鑑價.只計算建物價値.

另 鑑價部份會考量地目與土地使用分區.土地的價值在於容積率高低.而使用分區會告訴你這塊地是屬於住幾?或商幾?或工業區(甲種或乙種等等-工業區內的建物非住宅.故.沒有所謂的工業住宅.應為工業區建物)...這關係著容積率與建蔽率高低.表示著人口密度.高密度地區或中.低密度地區.

而地目會告訴你.這是建地..或林.田....等等(多項不及備載-)..都計內多為建地..你在都計內所居住的房子都為建地..其他地目各有其規定之建築物..

另..只有土地所有權.但建物無登記.只為地上權使用.這樣的情況銀行還是會受理辦理.但如為持分土地是不行的...

補充:並回應8樓

只有土地所有權.地上建物無登記.這樣的房子.在新北市及北市還不少.銀行辦理授信.鑑價會依土地鑑估計算價值.地上建物多不予鑑價.當辦理最高限額抵押權設定時.銀行總會多設定地上權.但這樣是有牴觸的..後者地上權依民法為無效設定..但銀行還是會這麼作

另...無土地(租賃關係)..只有地上建物使用權 或..只有地上建物所有權.這樣的情況 前者多會發生在營業場所用.諸如百貨公司...等等 後者多會發生在捷運共構案.捷運為地下化.軌道周圍距離計算有所謂的禁建區: 如基地形狀.建物完全蓋在軌道上.那這建物全部無地上所有權.你買的只有建物所有權. 另一情況.此處為捷運軌道轉彎處.假設基地為長型.上有多棟建物.而前二棟(含捷運出入口)蓋在軌道上.後多棟已離禁建區.那這時你買前二棟之標的只是買建物所有權.無地上所有權. 如買後幾棟標的.既有土地所有權與建物所有權.

銀行在辦理房屋貸款.一般標的-只會對建物坪數及車位鑑估. 但如為透天標的(非假透天).必須考慮其有無單獨開發之價值而給予價格.包含:土地條件.區域條件...等等

當銀行在辦理土建融資.必須考慮這塊土地之開發價值.其中包含地目.使用分區.建蔽率.容積率.獎勵容積.或政策性獎勵(如都更等).當然這其中還包含多項細目.重大公共工程建設.包含地方政府政策.交通.育樂.或其他...都足以影響土地價格強度...一塊土地的價值取決於建蔽與容積率..容積率越高.其土地(坪效)價值越高...

而銀行貸放金額依據(單以不動產考量.不考慮借款人情況下)為.買賣價與鑑估値取熟低.