115.43.131.*** |
- 11樓 發表於2011-04-19 11:20
+10000000, Hi 先生您真的蠻懂的 ,看得很透澈 ,見的也很理性中肯.....再+100000000
我補充一下目前我真實看到的親身經歷狀況:
因就近剛去把現住屋要拿去抵押貸款,辦"理財型房貸"or"抵利型房貸"
可隨時還,不用免利息那種.---->我的想法是:等房打下來,先準備好money 才能低接房子或股票...
CASE1:位於新北市永和,離捷運450公尺,公寓,大馬路路邊,約40.5年屋,市價約值500 W
和銀行打交道發現下列真實狀況:
A銀行: 因您先前未貸款,因央行控管, 只能用修繕 ,最多250萬,加強磚造 ,年限最多45年,只能借您5年, 年息要在加碼0.5% .事後估價300萬 ,因央行打房 ,只能放6成,為180 萬.您考慮看看..
B銀: 屋超過40年不貸
現在是怎樣了 ,市價500W ㄝ只能貸 180W, 只能貸 3.6成.....誇張吧....
CASE2: 朋友最近找我一起去看中古屋議價,殺到開價7折多成交 ,仲介費也一起殺到剩3%
最後契約我提醒再補一條: 若貸款成數 低於成交價7成 ,買方有權無條件解約,賣方不得收取任何違約金 ,仲介須退回仲介費.
屋子在:新北市 離捷運300M ,路邊中古公寓 30年,市價約600W ,成交550W(有契約) ,
購屋者年約35,月入約5萬,已婚 ,妻子為人妻帶2歲BABY未工作.首購族.
請薪轉銀行辦貸款 ,銀行說:
月入5萬 ,扣掉 夫妻+BABY每月生活費:3萬(1萬/人/月),每月可還款能力:2萬
因是中古公寓 30年,最多只能貸15年本利攤, 故反推能借金額約為: 300(最大值)
隨後銀行估價: 鑑價為 450萬 ,最多可貸450*0.8=360(最大值).
若要貸360 ,請增加有固定收入保人一位 再審核....
所以該550成交屋最多也只給貸360 , 換算一下最多只有6.5成貸款....
我問銀行:不是央行說首購自住不會被打房影響 ,不是可貸8成?
他有月入5萬算小康,為何還要增提保人.不能夫妻聯貸互保就可?
銀行回答 :首購自住 是可貸8成沒錯 ,但那是鑑價8成 ,不是成交價8成.
目前央行下文給各銀行:要"謹慎"鑑價,從嚴查核 價值,
故老實告訴您:一般是以成交市價打8折當鑑價.那2成就是預捉未來跌價風險,
也對央行金檢可以交待...
至於保人:那是為確保債權用的 ,誰能保證借款人不失業 或 放無薪假?
故我們一般還是會要求多提供保人的.若借貸方很堅持不提供保人
,除非借貸人是3師(醫師,律師,會計師)或軍公教正職人員,或貸出成數低於市價5成,
否則本行原則上是不放款的.....
若貸款不足部份(約100萬),您是否考慮搭配小額信貸,那應該就夠了.
信貸最多可答月薪22倍,月薪5萬,最多110W ,再扣個信用卡額度 ,大該90-100W應OK.
您再考慮看看 ,其實全台銀行都差不多的.......
後來又問了C,D,E,F 答案都相似 , 目前仍還再找找看是否有好心銀行願意貸...
已通知賣方和仲介, 若再2週找不到,就準備解約了....
結論:現在要買屋/賣屋的都也是很辛苦.
我補充一下目前我真實看到的親身經歷狀況:
因就近剛去把現住屋要拿去抵押貸款,辦"理財型房貸"or"抵利型房貸"
可隨時還,不用免利息那種.---->我的想法是:等房打下來,先準備好money 才能低接房子或股票...
CASE1:位於新北市永和,離捷運450公尺,公寓,大馬路路邊,約40.5年屋,市價約值500 W
和銀行打交道發現下列真實狀況:
A銀行: 因您先前未貸款,因央行控管, 只能用修繕 ,最多250萬,加強磚造 ,年限最多45年,只能借您5年, 年息要在加碼0.5% .事後估價300萬 ,因央行打房 ,只能放6成,為180 萬.您考慮看看..
B銀: 屋超過40年不貸
現在是怎樣了 ,市價500W ㄝ只能貸 180W, 只能貸 3.6成.....誇張吧....
CASE2: 朋友最近找我一起去看中古屋議價,殺到開價7折多成交 ,仲介費也一起殺到剩3%
最後契約我提醒再補一條: 若貸款成數 低於成交價7成 ,買方有權無條件解約,賣方不得收取任何違約金 ,仲介須退回仲介費.
屋子在:新北市 離捷運300M ,路邊中古公寓 30年,市價約600W ,成交550W(有契約) ,
購屋者年約35,月入約5萬,已婚 ,妻子為人妻帶2歲BABY未工作.首購族.
請薪轉銀行辦貸款 ,銀行說:
月入5萬 ,扣掉 夫妻+BABY每月生活費:3萬(1萬/人/月),每月可還款能力:2萬
因是中古公寓 30年,最多只能貸15年本利攤, 故反推能借金額約為: 300(最大值)
隨後銀行估價: 鑑價為 450萬 ,最多可貸450*0.8=360(最大值).
若要貸360 ,請增加有固定收入保人一位 再審核....
所以該550成交屋最多也只給貸360 , 換算一下最多只有6.5成貸款....
我問銀行:不是央行說首購自住不會被打房影響 ,不是可貸8成?
他有月入5萬算小康,為何還要增提保人.不能夫妻聯貸互保就可?
銀行回答 :首購自住 是可貸8成沒錯 ,但那是鑑價8成 ,不是成交價8成.
目前央行下文給各銀行:要"謹慎"鑑價,從嚴查核 價值,
故老實告訴您:一般是以成交市價打8折當鑑價.那2成就是預捉未來跌價風險,
也對央行金檢可以交待...
至於保人:那是為確保債權用的 ,誰能保證借款人不失業 或 放無薪假?
故我們一般還是會要求多提供保人的.若借貸方很堅持不提供保人
,除非借貸人是3師(醫師,律師,會計師)或軍公教正職人員,或貸出成數低於市價5成,
否則本行原則上是不放款的.....
若貸款不足部份(約100萬),您是否考慮搭配小額信貸,那應該就夠了.
信貸最多可答月薪22倍,月薪5萬,最多110W ,再扣個信用卡額度 ,大該90-100W應OK.
您再考慮看看 ,其實全台銀行都差不多的.......
後來又問了C,D,E,F 答案都相似 , 目前仍還再找找看是否有好心銀行願意貸...
已通知賣方和仲介, 若再2週找不到,就準備解約了....
結論:現在要買屋/賣屋的都也是很辛苦.