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| 無聊房東 | |
| 註冊： | 2008-08-12 |
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- 1樓 發表於2011-04-05 08:35
如果在定期租約的租期到期後(或根本沒簽訂契約)，房客繼續使用房屋，而房東也不表示反對的意思時，法律上就認定此時租賃雙方的關係為所謂的『不定期租賃』，而這種不定期租賃基本上對於房東是相當不利的，因為按照土地法的規定，這種不定期租賃，既然是『不定期』，所以沒有說到了什麼時間房東就可以收回房子的的期限，而房東如果要收回房子反而必須要符合土地法所規定之要件時才可以收回房屋.對房東可謂相當不利。
法律上對於「不定期租賃」的成立，並不以房東繼續收取房客的租金為要件。法律上對於不定期租賃的發生，要件是房東對於租期屆滿後，房客繼續使用『不表示反對』，亦即，即便房東在租期屆滿後沒有繼續收取租金，但是只要房客繼續使用房屋，而房東卻沒有立即反對時，就會成立所謂的『不定期租賃』，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
ps 房客只要在1個禮拜或1個月前告知 即可終止契約!!
《民法》第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」(但此種不定期租賃較不利於房東。)
不定期租約
◎《民法》第422條，不動產租約超過1年，且未定立字據
◎《民法》第451條，租賃期約屆滿，承租人仍為租賃物使用收益，而出租人不表反對意思
而必須要符合土地法所規定之要件時才可以收回房屋..對房東可謂相當不利。
土地法100條
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
定期租賃在租約到期時，要如何防止變成不定期租賃??
1.寄發存證信函
光是在租約中約定租期屆滿時，租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款還是不夠，因為房客沒有搬走是事實，房客繼續付錢也是事實，客觀上就和繼續承租的情形沒有什麼兩樣，所以房東必須再寄發存信函給房客表明以下的立場：
台端承租本人所有座落於○○市○○路○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止。茲因租期屆滿，依法租賃關係於期限屆時消滅，本人前已通知台端不再出租，請求返還房屋；惟台端仍未依約返還房屋予本人，業已違約並構成無權占有，台端於租賃關係消滅後所付款項，係本人無法收回房屋之損害賠償（及違約金），非租金之給付，敬請台端於函到○日內儘速搬遷，返還房屋予本人，如逾期仍未履行，本人將依法究辦，為免訟累，希勿自誤，特此奉達。
總之房東寄發存證信函的目的，一方面是要表明租約到期後未收回房屋時，房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金，並不是租金的立場；另方面是兼為將來可能進行的官司舉證預作準備，以防止房客抗辯其所繳付的款項，是繼續承租的對價。
2.儘速另訂新租約
當然，如果房東改變心意，同意讓原來的房客繼續承租，那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約。新租約的始期應接續原租約的終期，自不殆言。
3.利用調解程序
如果糾紛已經發生好一段時間，但彼此並不想撕破臉對簿公堂，這時雙方不妨考慮透過鄉、鎮、市公所的調解委員會來處理。由哪一方聲請調解都沒關係，雙方的爭執也不必放在現階段是定期租賃、不定期租賃或是無權占有的法律關係上，而是應該置重點於解決現存的問題上。
因為一旦調解成立，即便現有的租賃關係被解讀為不定期租賃，透過調解的機制所成立的調解內容，經過法院核定的程序後，調解書就有與確定判決同樣的效力，既可避免訟累.
至於調解成立的結果，也許是房客返還房屋，也許是雙方同意另訂新的租約，就看調解的過程，雙方能否各退一步，取得共識而定。反之，如果調解不成立（一方不到場調解或雙方意見不一致時），那也只好另循訴訟途徑解決。當然～絕大多數的情形，是由房東為原告（因為房東想要收回房屋），以房客為被告，向法院請求房客返還房屋。
法律上對於「不定期租賃」的成立，並不以房東繼續收取房客的租金為要件。法律上對於不定期租賃的發生，要件是房東對於租期屆滿後，房客繼續使用『不表示反對』，亦即，即便房東在租期屆滿後沒有繼續收取租金，但是只要房客繼續使用房屋，而房東卻沒有立即反對時，就會成立所謂的『不定期租賃』，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
ps 房客只要在1個禮拜或1個月前告知 即可終止契約!!
《民法》第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」(但此種不定期租賃較不利於房東。)
不定期租約
◎《民法》第422條，不動產租約超過1年，且未定立字據
◎《民法》第451條，租賃期約屆滿，承租人仍為租賃物使用收益，而出租人不表反對意思
而必須要符合土地法所規定之要件時才可以收回房屋..對房東可謂相當不利。
土地法100條
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
定期租賃在租約到期時，要如何防止變成不定期租賃??
1.寄發存證信函
光是在租約中約定租期屆滿時，租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款還是不夠，因為房客沒有搬走是事實，房客繼續付錢也是事實，客觀上就和繼續承租的情形沒有什麼兩樣，所以房東必須再寄發存信函給房客表明以下的立場：
台端承租本人所有座落於○○市○○路○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止。茲因租期屆滿，依法租賃關係於期限屆時消滅，本人前已通知台端不再出租，請求返還房屋；惟台端仍未依約返還房屋予本人，業已違約並構成無權占有，台端於租賃關係消滅後所付款項，係本人無法收回房屋之損害賠償（及違約金），非租金之給付，敬請台端於函到○日內儘速搬遷，返還房屋予本人，如逾期仍未履行，本人將依法究辦，為免訟累，希勿自誤，特此奉達。
總之房東寄發存證信函的目的，一方面是要表明租約到期後未收回房屋時，房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金，並不是租金的立場；另方面是兼為將來可能進行的官司舉證預作準備，以防止房客抗辯其所繳付的款項，是繼續承租的對價。
2.儘速另訂新租約
當然，如果房東改變心意，同意讓原來的房客繼續承租，那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約。新租約的始期應接續原租約的終期，自不殆言。
3.利用調解程序
如果糾紛已經發生好一段時間，但彼此並不想撕破臉對簿公堂，這時雙方不妨考慮透過鄉、鎮、市公所的調解委員會來處理。由哪一方聲請調解都沒關係，雙方的爭執也不必放在現階段是定期租賃、不定期租賃或是無權占有的法律關係上，而是應該置重點於解決現存的問題上。
因為一旦調解成立，即便現有的租賃關係被解讀為不定期租賃，透過調解的機制所成立的調解內容，經過法院核定的程序後，調解書就有與確定判決同樣的效力，既可避免訟累.
至於調解成立的結果，也許是房客返還房屋，也許是雙方同意另訂新的租約，就看調解的過程，雙方能否各退一步，取得共識而定。反之，如果調解不成立（一方不到場調解或雙方意見不一致時），那也只好另循訴訟途徑解決。當然～絕大多數的情形，是由房東為原告（因為房東想要收回房屋），以房客為被告，向法院請求房客返還房屋。
