央行宣布升息一碼 每貸百萬每月多付127元

央行21日召開本季理監事會議，決定升息1碼（○點二五個百分點），重貼現率由2.875%調升至3.125%。一般認為利率調升，將增加民眾房貸負擔，影響購屋意願，不利於房市發展。但房仲業者認為，央行升息，房貸利率未必馬上跟進，即便跟進，也以緩步調升的可能性最大，對於民眾的購屋負擔影響十分有限。反倒是近來銀行調降房貸成數，對於市場上過熱的投資交易，產生抑制的效果。
信義房屋指出，一般認為央行調升利率會增加房貸負擔，但事實並非如此，因為央行升息多少，並不代表銀行房貸利率也會跟著調高多少。事實上，央行由2004年10月至今共12次升息，總調升幅度為1.75%。然而目前五大行庫新承作房貸利率僅為2.334%，較2004年10月的2.314%僅高出0.03%。顯然由於市場資金充沛，國內房貸利率向上調升的空間不大。若以前次3月底央行升息半碼來看，五大行庫新承作房貸利率也僅調升0.033%；20年房貸為例，當然對市場買屋意願之影響是微乎其微。

信義房屋協理林明堂表示，目前指數型房貸還是多數購屋者所採用的房貸模式。其特色在於利率定價標準透明化，業者多根據國內前幾大行庫的定儲利率指數為基準，每三個月調整一次。儘管指數型房貸與利率的走勢息息相關，但相較於傳統房貸，即使利率走揚，定儲利率調整的速度依然會比基本放款利率還慢，是為目前較為有利的貸款方式。而目前各行庫的指數型房貸多採三階段計息，前六個月採固定利率且最為優惠，約在2.1%~2.3%之間。第二階段起計息方式即採機動利率，其中第七個月起到第二十四個月為第二階段，目前利率約介於2.3%~2.6%，至於第三年起利率水準則約為3.1%左右。而即便房貸利率大幅上升一碼，由3.1%來到3.35%，同樣20年的房貸，每100萬貸款金額，每月貸款成本約增加127元，對於購屋者仍不至於構成明顯負擔。

由於目前民眾購屋時，可能僅以前六個月的優惠利率來計算每月的房貸支付額，一旦第三年起回歸常態利率時，每月的房貸負擔明顯變高而影響其他生活開支。因此民眾購屋時，應將各階段房貸支付額計算清楚，以免優惠期間一過，會發生捉襟見肘的窘境。

至於近來銀行為了降低擔保品的風險而調降房貸成數，由以往的八到九成，調為75%到85%，而非都會區的產品甚至在7成以下。以一戶800萬的房子為例，若往常可貸到九成時，買方僅需準備80萬自備款即可進場，若貸款成數調為八成，則買方須準備將自備款拉到160萬，如此一來對於原本預算有限的首購族，將排除在購屋門檻之外。至於對使用高財務槓桿的投資型客戶而言，房貸成數的降低，也將造成投資報酬率的減損。

信義房屋認為，由於國內資金仍然充沛，利率短期內大幅回升的機會不大，而除非房貸利率調升至4%以上，否則對市場買屋意願的影響極為有限。至於銀行限縮貸款成數，短期內或許會造成部份投資或首購需求的減少，但由於高成數的房貸，本就容易拉高房市風險。因此房貸成數降低後，未來的購屋者或投資人因具備較佳的還款能力，反而有助於這一波房市維持在穩定發展的軌道上。