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| 成吉思汗 | |
| 註冊： | 2010-07-25 |
| 文章： | 234 |
| 回覆： | 1955 |
- 1888樓 發表於2017-10-21 09:06
台大畢業生 走過失業的體悟：「有房子，理財更靈活；沒房子，老了還租不到......」
12月 2016年19
收藏
如果你有一間自己的房子，你的退休或失業後的生活就是彩色的
（圖片來源：樂活分享人生FB）
作者：施昇輝
如果你有一間自己的房子，
你的退休或失業後的生活就是彩色的，
如果沒有，就變成黑白的。
我用兩個好朋友的實例
來說明兩者間重大的差異。
12月 2016年19
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如果你有一間自己的房子，你的退休或失業後的生活就是彩色的
（圖片來源：樂活分享人生FB）
作者：施昇輝
如果你有一間自己的房子，
你的退休或失業後的生活就是彩色的，
如果沒有，就變成黑白的。
我用兩個好朋友的實例
來說明兩者間重大的差異。
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| 成吉思汗 | |
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- 1889樓 發表於2017-10-21 09:09
我有一位好朋友，賣掉北京 2棟豪宅
其中一個好朋友，
近年來也寫了很多本書，
甚至還和我合寫其中一本，
連退休歲數都與我相仿。
他用了一個最簡單的理財方法，
就是把當年他在北京工作時買的兩棟豪宅賣掉，
回到台灣置產。
他們回高雄買房子後，還多出一大筆錢...
他雖然從小在台北長大，
卻認為台北的房價實在貴得離譜，
買不下手，就決定到高雄定居。
兩棟北京豪宅換一間高雄房子，
就多出了一大筆錢，
夠他們夫婦用到老都用不完。
他根本不用靠投資賺取生活費，
有時還豪氣地去環遊世界，
連我都羨慕死了。
而我，在古亭捷運站的房子
當初買1千萬，現值超過 2千5百萬！
他常叫我把三十年前買的房子賣掉，
搬去高雄做他鄰居。
我的房子因為離台北古亭捷運站很近，
當年花一千萬買的房子，
現值應該超過兩千五百萬，
拿來換一間高雄房子，
剩下起碼一千五百萬，
真的連投資理財都不必了。
我也非常心動，想到台中置產...
我曾動心要去台中買房子，
只要不買七期豪宅區，
一樣至少可以剩下一千五百萬，
因為比起台北房價，
真是太便宜了。
因為台中房價便宜，生活水準也差不多！
台中朋友跟我說，
房屋仲介如果發現買方
從開價九折開始談起，
就知道是從台北來的，
因為台中人都是從七折談起。
後來因為子女都尚未結婚成家，
依舊跟我們住在一起，
所以就暫且打消這個換房的念頭，
但總有一天，
我們應該會這麼做，
因為台灣各大都會區的
生活水準其實已經都差不多了。
我的另一位朋友，卻是早早賣房
把錢丟股市！
另一個朋友剛好相反，
他是當年我在券商工作時的同事，
年齡幾乎比我大十歲。
他在二○○五年，
房市正好從谷底反彈上來，
就把他在台北市精華地段，
而且還是建中學區的房子賣掉，
認為自己靠這筆錢在股市進出，
一定可以賺更多錢。
賣房本金賠了一半，只能租屋來住...
一開始，正逢股市多頭，
這個把不動產變現靈活使用的方法
確實讓他堅信這樣做是對的。
但是，隨後二○○七年美國的次貸風暴，
以及二○○八年全球的金融海嘯，
就讓他損失慘重，
不只前幾年賺的錢沒了，
連賣房取得的本金也去掉一大半，
最後連租來的房子也只好換小間一些。
他從自有房屋變成租屋為生，
試問，他在隨後幾年房市一路狂飆中，
還有機會再買房嗎？
股市波動性絕對比房市來得大，
真的不要過度高估自己投資股票的能力。
他現在後悔，已經完全來不及了。
最慘的是，沒房子，
老了還租不到...
最慘的是，
有些房東不太歡迎上了年紀的人來租屋，
因為一來怕你沒收入付不出房租，
二來怕你在屋內往生。
這件事也在提醒年輕人，
你現在很容易租到房子，
但到了老年，
尤其是人的平均壽命
已經延長到八、九十歲，
屆時恐怕你連房子都租不到，
只能去住安養院了。
其中一個好朋友，
近年來也寫了很多本書，
甚至還和我合寫其中一本，
連退休歲數都與我相仿。
他用了一個最簡單的理財方法，
就是把當年他在北京工作時買的兩棟豪宅賣掉，
回到台灣置產。
他們回高雄買房子後，還多出一大筆錢...
他雖然從小在台北長大，
卻認為台北的房價實在貴得離譜，
買不下手，就決定到高雄定居。
兩棟北京豪宅換一間高雄房子，
就多出了一大筆錢，
夠他們夫婦用到老都用不完。
他根本不用靠投資賺取生活費，
有時還豪氣地去環遊世界，
連我都羨慕死了。
而我，在古亭捷運站的房子
當初買1千萬，現值超過 2千5百萬！
他常叫我把三十年前買的房子賣掉，
搬去高雄做他鄰居。
我的房子因為離台北古亭捷運站很近，
當年花一千萬買的房子，
現值應該超過兩千五百萬，
拿來換一間高雄房子，
剩下起碼一千五百萬，
真的連投資理財都不必了。
我也非常心動，想到台中置產...
我曾動心要去台中買房子，
只要不買七期豪宅區，
一樣至少可以剩下一千五百萬，
因為比起台北房價，
真是太便宜了。
因為台中房價便宜，生活水準也差不多！
台中朋友跟我說，
房屋仲介如果發現買方
從開價九折開始談起，
就知道是從台北來的，
因為台中人都是從七折談起。
後來因為子女都尚未結婚成家，
依舊跟我們住在一起，
所以就暫且打消這個換房的念頭，
但總有一天，
我們應該會這麼做，
因為台灣各大都會區的
生活水準其實已經都差不多了。
我的另一位朋友，卻是早早賣房
把錢丟股市！
另一個朋友剛好相反，
他是當年我在券商工作時的同事，
年齡幾乎比我大十歲。
他在二○○五年，
房市正好從谷底反彈上來，
就把他在台北市精華地段，
而且還是建中學區的房子賣掉，
認為自己靠這筆錢在股市進出，
一定可以賺更多錢。
賣房本金賠了一半，只能租屋來住...
一開始，正逢股市多頭，
這個把不動產變現靈活使用的方法
確實讓他堅信這樣做是對的。
但是，隨後二○○七年美國的次貸風暴，
以及二○○八年全球的金融海嘯，
就讓他損失慘重，
不只前幾年賺的錢沒了，
連賣房取得的本金也去掉一大半，
最後連租來的房子也只好換小間一些。
他從自有房屋變成租屋為生，
試問，他在隨後幾年房市一路狂飆中，
還有機會再買房嗎？
股市波動性絕對比房市來得大，
真的不要過度高估自己投資股票的能力。
他現在後悔，已經完全來不及了。
最慘的是，沒房子，
老了還租不到...
最慘的是，
有些房東不太歡迎上了年紀的人來租屋，
因為一來怕你沒收入付不出房租，
二來怕你在屋內往生。
這件事也在提醒年輕人，
你現在很容易租到房子，
但到了老年，
尤其是人的平均壽命
已經延長到八、九十歲，
屆時恐怕你連房子都租不到，
只能去住安養院了。
此回覆最后編輯於:2017-10-21 09:51
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- 1890樓 發表於2017-10-22 08:24
從房地稅制變革看2018年景氣走勢
理財周刊2017年10月19日 上午12:00留言
莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：時序進入第四季，房市依舊多空聲音交雜，就連公家機關與各大房仲業者所發布資訊，與實務現況都有相當落差，著實讓人摸不著頭緒！
房市自從2014年囤房稅祭出，在重稅結構之下，2015年景氣明顯轉折，不久即陷入業界所謂的「冰河期」，而在落底過程中，幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而，房市景氣真的回神？抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升？展望2018年，該如何看待房市景氣？請教莊教授的意見。
A：現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守，雖然房仲業及財政部咸認交易量略有增加，再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收201.4億元，較去年同期增加兩成，但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面，現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態，更加重預期心理的不確定性因素。
不過，就目前情況看來，各建商依舊讓利不斷，代銷業者也僅以純企劃取代包銷，由此不難看出房市應該不會這麼快落底，更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。
加碼讓利送跑車 期快速去化餘屋
現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法，送車位、家電及裝潢似乎已成為標配，目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息，著實令人嘖嘖稱奇！
由此推測，依當前氛圍，建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升，反倒是希望積極處理新成屋，以能夠快速去化為當務之急，主要原因在於唯恐房價持續下跌，管銷與稅費成本不斷累增，終致血本無歸。
事實上，台灣房市自1990年起歷經十三年不景氣，2003年SARS過後，嚴重受到產業蕭條衝擊，為提振經濟景氣、增強國際競爭力，政府大幅調降各項稅率，當時的確也發揮相當程度的預期效果。
2005年土地增值稅大幅調降，累進稅率從40％、50％、60％，調降至20％、30％、40％。此外，2008年遭逢全球金融海嘯襲擊，政府於2009年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率50％大幅降低至10％單一稅率。2010年再加大力道，將營利事業所得稅由25％調降至17％，以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境，並帶動整體經濟及產業發展。
紅色警戒乍現 央行祭出選擇性信用管制
在一連串稅率調降之下，2010年起房市節節升溫，不過，這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神，擔心景氣過熱、貸款比例過高，過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此，2010年六月，中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制，「選擇性信用管制」上路，過去房貸可以貸到七至八成，實施選擇性信用管制後，提高購屋自備款比例達三至四成，以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。
央行於2010年六月二十四日宣布，對購屋貸款實施針對選擇性信用管制，宣布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，自六月二十五日起實施，適用地區包括台北市及新北市的十個區域：板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等，上述地區房貸不得超過總價的七成。
按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
點燃房市爐火，調降稅率無疑是為房市這列火車增添柴火，2010年至2011年，景氣在稅率大幅調降下快速復甦，當時中古屋交易也快速進入蜜月期，同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人，此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。
房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度
緊接著財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，列為查稅重點，其中又以豪宅為首要目標。至於台北市對豪宅的認定有三項，第一是每戶總價八千萬元以上，其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上，第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者，整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準，例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。
此外，2011年六月一日奢侈稅上路，七月一日豪宅稅再推出，此三稅又稱之為富人稅，用以杜絕社會大眾悠悠之口。
雖然富人稅上路，但房價漲勢未見停歇，2012至2013年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品，儼然投資客口中的黃金年代。有別於2010年及2011年中古屋的暢銷，2012年及2013年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況，其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂，而在房價高漲，交易資訊不透明情況下，終於孕育催生了「實價登錄」制度。
調高稅率五箭齊發 流刺網卡住交易量
然而，投資客秒殺預售屋炒高房價，以「投資非自住」的方式囤積大量房產，讓真正想以自住為出發點的年輕人，在如此高房價的時空背景之下更買不起房產，因此，2014年六月四日，囤房稅的前哨站，「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法，增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2％(同自住房屋)；非自住之住家用稅率由現行1.2％至2％修正提高為1.5％至3.6％，地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
為遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房，2014年七月一日「囤房稅」登場，成為房市轉折的第一支利箭，2015年，房市景氣急轉直下，隔年，2016年一月一日多箭齊發，稅率大幅調整的包括「公告地價」，全國調漲30.54％、台北市30.38％、宜蘭縣118％(最高)；「公告土地現值」，全國調漲6.7％、台北市6.23％。
此外，同樣是一月一日實施的「房地合一稅」，邊際稅率更高達45％；2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞，為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形，並配合長期照顧服務之財源籌措，將原遺產及贈與稅率由單一稅率10％，調整為三級累進稅率10％、15％及20％。
量價同時回神？ 景氣觸底反彈？
上述自2014年囤房稅實施之後，無疑是針對過去漏洞補破網，一網打盡，使得民眾過往節稅空間盡失，也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光，雖然各家預測不盡一致，不過判斷景氣春燕再來，恐怕得等「量」與「價」同時跟進，低、中、高產品同時上來，才能確定景氣真的回過神來，否則依照現階段交易量較大的皆為中、低價位產品，高價位產品少之又少，足證景氣還未真正觸底，或許得等到明年價跌量回升，降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點，亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點，這波景氣落底才有可能真正止穩而開始進入盤整期。
理財周刊2017年10月19日 上午12:00留言莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：時序進入第四季，房市依舊多空聲音交雜，就連公家機關與各大房仲業者所發布資訊，與實務現況都有相當落差，著實讓人摸不著頭緒！
房市自從2014年囤房稅祭出，在重稅結構之下，2015年景氣明顯轉折，不久即陷入業界所謂的「冰河期」，而在落底過程中，幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而，房市景氣真的回神？抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升？展望2018年，該如何看待房市景氣？請教莊教授的意見。
A：現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守，雖然房仲業及財政部咸認交易量略有增加，再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收201.4億元，較去年同期增加兩成，但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面，現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態，更加重預期心理的不確定性因素。
不過，就目前情況看來，各建商依舊讓利不斷，代銷業者也僅以純企劃取代包銷，由此不難看出房市應該不會這麼快落底，更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。
加碼讓利送跑車 期快速去化餘屋
現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法，送車位、家電及裝潢似乎已成為標配，目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息，著實令人嘖嘖稱奇！
由此推測，依當前氛圍，建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升，反倒是希望積極處理新成屋，以能夠快速去化為當務之急，主要原因在於唯恐房價持續下跌，管銷與稅費成本不斷累增，終致血本無歸。
事實上，台灣房市自1990年起歷經十三年不景氣，2003年SARS過後，嚴重受到產業蕭條衝擊，為提振經濟景氣、增強國際競爭力，政府大幅調降各項稅率，當時的確也發揮相當程度的預期效果。
2005年土地增值稅大幅調降，累進稅率從40％、50％、60％，調降至20％、30％、40％。此外，2008年遭逢全球金融海嘯襲擊，政府於2009年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率50％大幅降低至10％單一稅率。2010年再加大力道，將營利事業所得稅由25％調降至17％，以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境，並帶動整體經濟及產業發展。
紅色警戒乍現 央行祭出選擇性信用管制
在一連串稅率調降之下，2010年起房市節節升溫，不過，這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神，擔心景氣過熱、貸款比例過高，過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此，2010年六月，中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制，「選擇性信用管制」上路，過去房貸可以貸到七至八成，實施選擇性信用管制後，提高購屋自備款比例達三至四成，以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。
央行於2010年六月二十四日宣布，對購屋貸款實施針對選擇性信用管制，宣布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，自六月二十五日起實施，適用地區包括台北市及新北市的十個區域：板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等，上述地區房貸不得超過總價的七成。
按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
點燃房市爐火，調降稅率無疑是為房市這列火車增添柴火，2010年至2011年，景氣在稅率大幅調降下快速復甦，當時中古屋交易也快速進入蜜月期，同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人，此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。
房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度
緊接著財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，列為查稅重點，其中又以豪宅為首要目標。至於台北市對豪宅的認定有三項，第一是每戶總價八千萬元以上，其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上，第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者，整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準，例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。
此外，2011年六月一日奢侈稅上路，七月一日豪宅稅再推出，此三稅又稱之為富人稅，用以杜絕社會大眾悠悠之口。
雖然富人稅上路，但房價漲勢未見停歇，2012至2013年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品，儼然投資客口中的黃金年代。有別於2010年及2011年中古屋的暢銷，2012年及2013年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況，其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂，而在房價高漲，交易資訊不透明情況下，終於孕育催生了「實價登錄」制度。
調高稅率五箭齊發 流刺網卡住交易量
然而，投資客秒殺預售屋炒高房價，以「投資非自住」的方式囤積大量房產，讓真正想以自住為出發點的年輕人，在如此高房價的時空背景之下更買不起房產，因此，2014年六月四日，囤房稅的前哨站，「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法，增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2％(同自住房屋)；非自住之住家用稅率由現行1.2％至2％修正提高為1.5％至3.6％，地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
為遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房，2014年七月一日「囤房稅」登場，成為房市轉折的第一支利箭，2015年，房市景氣急轉直下，隔年，2016年一月一日多箭齊發，稅率大幅調整的包括「公告地價」，全國調漲30.54％、台北市30.38％、宜蘭縣118％(最高)；「公告土地現值」，全國調漲6.7％、台北市6.23％。
此外，同樣是一月一日實施的「房地合一稅」，邊際稅率更高達45％；2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞，為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形，並配合長期照顧服務之財源籌措，將原遺產及贈與稅率由單一稅率10％，調整為三級累進稅率10％、15％及20％。
量價同時回神？ 景氣觸底反彈？
上述自2014年囤房稅實施之後，無疑是針對過去漏洞補破網，一網打盡，使得民眾過往節稅空間盡失，也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光，雖然各家預測不盡一致，不過判斷景氣春燕再來，恐怕得等「量」與「價」同時跟進，低、中、高產品同時上來，才能確定景氣真的回過神來，否則依照現階段交易量較大的皆為中、低價位產品，高價位產品少之又少，足證景氣還未真正觸底，或許得等到明年價跌量回升，降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點，亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點，這波景氣落底才有可能真正止穩而開始進入盤整期。
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捷運站人流消長 商圈洗牌
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2017-10-22 00:47經濟日報 記者郭及天／台北報導
捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素，台北捷運108個捷運站，有42個站連續三年月均進出人次正成長，但也有七站連三年衰退。
捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素，台北捷運108個捷運站，有42個站連續三年月均進出人次正成長，但也有七站連三年衰退。房仲業者分析，新站點、新商圈讓捷運商圈重新洗牌，新增人潮亦帶動店面市場升溫。
統計近年大台北各捷運站（不含機捷）平均單月進站加出站人次，台北交通樞鈕的台北車站今年前八月平均每月有955萬人次進出居冠，西門、市政府站分別以450萬、358萬人次居二、三名。觀察今年平均單月人次年增率，受惠機捷通車產生新人流的北門、三重站年增率約32%、28%居前二名，受惠高鐵通車的南港站人流也成長15%。
長期趨勢來看，北捷共有42捷運站連續三年月均進出人次持續正成長，人潮續增捷運站大致可分為三類，一為近年完工通車的捷運站如松山線的松山、南京三民、台北小巨蛋，與信義線的大安森林公園、信義安和等站；二為新交通題材大量帶動人潮成長的北門、三重、南港等站；三為因商圈成長帶動舊有捷運站人流增加，以南港辦公商圈成形的南港軟體園區、觀光持續蓬勃發展的西門站最具代表性。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，店面市場「人潮即錢潮」，捷運人流有助周邊店面行情升溫，又以新交通題材如機場捷運、雙鐵共構等帶動人潮流量增加最明顯，不少也有一些因新交通轉運題材使舊站被取代使人流減少，如永寧站因為頂埔站通車，近二年進出人次即不如2015年，被南港站取代的昆陽站人流也明顯逐年減少。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大台北交通便利，捷運對商圈效益趨緩，並非每站都有商業效應。商圈形成除了交通便利，如就業市場、住宅密度、大型商城規劃、區域性消費等因素，才有足夠的消費力支撐商圈店家穩定經營。尤其新興住宅區，還需要一定時間的養成，才能形成區域生活圈。
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2017-10-22 00:47經濟日報 記者郭及天／台北報導
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捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素，台北捷運108個捷運站，有42個站連續三年月均進出人次正成長，但也有七站連三年衰退。捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素，台北捷運108個捷運站，有42個站連續三年月均進出人次正成長，但也有七站連三年衰退。房仲業者分析，新站點、新商圈讓捷運商圈重新洗牌，新增人潮亦帶動店面市場升溫。
統計近年大台北各捷運站（不含機捷）平均單月進站加出站人次，台北交通樞鈕的台北車站今年前八月平均每月有955萬人次進出居冠，西門、市政府站分別以450萬、358萬人次居二、三名。觀察今年平均單月人次年增率，受惠機捷通車產生新人流的北門、三重站年增率約32%、28%居前二名，受惠高鐵通車的南港站人流也成長15%。
長期趨勢來看，北捷共有42捷運站連續三年月均進出人次持續正成長，人潮續增捷運站大致可分為三類，一為近年完工通車的捷運站如松山線的松山、南京三民、台北小巨蛋，與信義線的大安森林公園、信義安和等站；二為新交通題材大量帶動人潮成長的北門、三重、南港等站；三為因商圈成長帶動舊有捷運站人流增加，以南港辦公商圈成形的南港軟體園區、觀光持續蓬勃發展的西門站最具代表性。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，店面市場「人潮即錢潮」，捷運人流有助周邊店面行情升溫，又以新交通題材如機場捷運、雙鐵共構等帶動人潮流量增加最明顯，不少也有一些因新交通轉運題材使舊站被取代使人流減少，如永寧站因為頂埔站通車，近二年進出人次即不如2015年，被南港站取代的昆陽站人流也明顯逐年減少。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大台北交通便利，捷運對商圈效益趨緩，並非每站都有商業效應。商圈形成除了交通便利，如就業市場、住宅密度、大型商城規劃、區域性消費等因素，才有足夠的消費力支撐商圈店家穩定經營。尤其新興住宅區，還需要一定時間的養成，才能形成區域生活圈。
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- 1892樓 發表於2017-10-22 08:37
東西翻轉 捷運忠孝復興站衰退
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2017-10-22 00:48經濟日報 記者郭及天／台北報導
「觀光人潮」板塊位移，也影響各捷運站人流與商圈消費力，又以東、西二大站忠孝復興與西門站人流消長最明顯，過去每月平均逾300萬人次進出的忠孝復興站人流遞減，今年跌破300萬人次，西門商圈大站西門站人流從2014年的每月392萬人次逐年成長至今年450萬人次，房仲業者指出，顯示台北商圈東西軸線翻轉中。
此外，因為整體觀光題材退燒，除西門站人潮成長一支獨秀外，不少以觀光景點為主的捷運人流都逐年衰退，包括淡水站、士林夜市商圈的劍潭站，今年進出人次衰退3.4%、3.8%，新北投站衰退14%，動物園站、國父紀念館站進出人流也明顯減少。
其中，淡水站雖為北捷第六大站，但進出人次從2014年的月均243萬人次減少至今年的231萬人次，淡水線後段的淡水、竹圍、新北投等站人流出現下滑趨勢，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，淡水區以觀光客為主的捷運站老街一帶，近年受陸客減少影響，捷運站周邊商圈人潮減少，顯示商圈消費力下滑。
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2017-10-22 00:48經濟日報 記者郭及天／台北報導
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「觀光人潮」板塊位移，也影響各捷運站人流與商圈消費力，又以東、西二大站忠孝復興與西門站人流消長最明顯，過去每月平均逾300萬人次進出的忠孝復興站人流遞減，今年跌破300萬人次，西門商圈大站西門站人流從2014年的每月392萬人次逐年成長至今年450萬人次，房仲業者指出，顯示台北商圈東西軸線翻轉中。
此外，因為整體觀光題材退燒，除西門站人潮成長一支獨秀外，不少以觀光景點為主的捷運人流都逐年衰退，包括淡水站、士林夜市商圈的劍潭站，今年進出人次衰退3.4%、3.8%，新北投站衰退14%，動物園站、國父紀念館站進出人流也明顯減少。
其中，淡水站雖為北捷第六大站，但進出人次從2014年的月均243萬人次減少至今年的231萬人次，淡水線後段的淡水、竹圍、新北投等站人流出現下滑趨勢，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，淡水區以觀光客為主的捷運站老街一帶，近年受陸客減少影響，捷運站周邊商圈人潮減少，顯示商圈消費力下滑。
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- 1893樓 發表於2017-10-22 08:39
地段為王 市場呈兩極化
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2017-10-19 00:57經濟日報 記者郭及天／台北報導
商仲業者指出，近年雖然旅館要出售不動產的數量增加，但市場供需明顯呈現「兩極化」，部分觀光區以及中南部星級較低的旅館，以及東部或鄉村地區民宿不動產持有者，不少因經營困境而尋求出場；但都會區、近捷運站、具品牌經營的飯店則鮮少出脫。
商仲業者分析，近期在這波旅館求售潮下，持續有投資人要入手旅館不動產，但多半鎖定在都會區捷運交通便捷處或高商業密度商圈、房數具百房左右規模、不動產單一所有權標的，且釋出物件有限，與市場上求售量較大區域及物件乏人問津，形成明顯落差。
仲量聯行日前在第3季商用市場展望報告中指出，今年前八月陸客來台人數減少34%，但韓、馬、美及港澳等地旅客持續成長，觀光客源改變，一般級觀光旅館需求增加。
調查指出，台灣觀光旅館平均房價較去年同期下跌0.4%，住房率降到64.9%。不過，指標飯店，如台北車站的凱撒等住房率仍逾八成。
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2017-10-19 00:57經濟日報 記者郭及天／台北報導
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商仲業者指出，近年雖然旅館要出售不動產的數量增加，但市場供需明顯呈現「兩極化」，部分觀光區以及中南部星級較低的旅館，以及東部或鄉村地區民宿不動產持有者，不少因經營困境而尋求出場；但都會區、近捷運站、具品牌經營的飯店則鮮少出脫。
商仲業者分析，近期在這波旅館求售潮下，持續有投資人要入手旅館不動產，但多半鎖定在都會區捷運交通便捷處或高商業密度商圈、房數具百房左右規模、不動產單一所有權標的，且釋出物件有限，與市場上求售量較大區域及物件乏人問津，形成明顯落差。
仲量聯行日前在第3季商用市場展望報告中指出，今年前八月陸客來台人數減少34%，但韓、馬、美及港澳等地旅客持續成長，觀光客源改變，一般級觀光旅館需求增加。
調查指出，台灣觀光旅館平均房價較去年同期下跌0.4%，住房率降到64.9%。不過，指標飯店，如台北車站的凱撒等住房率仍逾八成。
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- 1894樓 發表於2017-10-22 08:40
北市蛋黃五區 房市買氣升溫
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2017-10-15 00:02經濟日報 記者郭及天／台北報導
今年前三季台北市精華區房市熱度升溫明顯優於蛋白區。 本報系資料庫
根據台北市政府資料統計，今年前三季台北市建物買賣移轉棟數為1.72萬棟，年增約8%，不過包括大安、中正、信義、中山及松山等「蛋黃五區」交易量年增率均逾一成，今年台北市中心精華區房市熱度升溫明顯優於蛋白區。
台北市地政局統計資料顯示，今年前三季房市交易量台北市12個行政區中，有十個行政區均呈現正成長，僅北投、萬華較去年同期衰退，其中，以房價最高的大安區年增33%最高，內湖區以29%居次，不過年增率較高的前七個行政區中，有五個屬於市中心的蛋黃區。
不少房仲業者均發現，近來市中心、精華區、高價房產的交易量明顯回溫，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去打房政策以市中心、新成屋、大坪數、多屋族等族群，愈高價的精華區受到衝擊大，去年因房地合一稅上路也使高房價的蛋黃區交易量冰凍，今年隨著房市信心回穩及遞延買盤進場，蛋黃區的交易量也漸回歸穩定。
新北市前三季建物買賣移轉棟數為3.88萬棟，年增近三成，其中，新莊及淡水前三季交易量均已逾5,000件，板橋、新店及中和也都逾3,000件，去年同期則僅有淡水一區逾3,000件。
以年增率來看，以新莊、鶯歌及五股年增率均逾五成，居新北市年增幅度最高的前三名，此外板橋、淡水、泰山也都超過四成，交易量較大的主要行政區中，僅金山及土城年增率呈負成長。
房地產業者表示，主要原因在於具有新興重劃區題材的行政區，隨著大型社區新成屋交屋熱絡，以及新建案讓利帶動市場買氣，中古屋市場的交易也有一定回升，在自用需求支撐下，新北交易量年增達29.8%，居六都之冠。
陳炳辰指出，雖然近期房市交易受淡季及民俗月等季節性因素影響，今年逐月回增態勢不再，不過在政經情勢逐漸走穩，房市利空消息趨減，有利第4季房市穩定走增，全年全台交易量有望上看28萬棟，但短期內要重回30萬棟仍有難度。
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，與去年同期比較，六都前三季平均年增約15%，除桃園略縮5%，各都皆正成長，近年不少買方會選擇在民俗月議價空間較大時進場撿便宜，之後再擇吉日入厝，買氣、看屋量不弱，並有望帶動第4季購屋旺季交易彈升。
永慶房產集團業管部資深經理謝志說，大台北地區買方普遍對房價修正有所期待，未來價格趨勢仍面臨緩跌的壓力，如果房產價格符合區域的行情，無太大的價差，自住換屋的客群仍是有高度購屋意願，第4季房價若持續盤整或緩跌的情況下，預期交易量有機會保持年增率一成以上的表現。
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2017-10-15 00:02經濟日報 記者郭及天／台北報導
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今年前三季台北市精華區房市熱度升溫明顯優於蛋白區。 本報系資料庫根據台北市政府資料統計，今年前三季台北市建物買賣移轉棟數為1.72萬棟，年增約8%，不過包括大安、中正、信義、中山及松山等「蛋黃五區」交易量年增率均逾一成，今年台北市中心精華區房市熱度升溫明顯優於蛋白區。
台北市地政局統計資料顯示，今年前三季房市交易量台北市12個行政區中，有十個行政區均呈現正成長，僅北投、萬華較去年同期衰退，其中，以房價最高的大安區年增33%最高，內湖區以29%居次，不過年增率較高的前七個行政區中，有五個屬於市中心的蛋黃區。
不少房仲業者均發現，近來市中心、精華區、高價房產的交易量明顯回溫，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去打房政策以市中心、新成屋、大坪數、多屋族等族群，愈高價的精華區受到衝擊大，去年因房地合一稅上路也使高房價的蛋黃區交易量冰凍，今年隨著房市信心回穩及遞延買盤進場，蛋黃區的交易量也漸回歸穩定。
新北市前三季建物買賣移轉棟數為3.88萬棟，年增近三成，其中，新莊及淡水前三季交易量均已逾5,000件，板橋、新店及中和也都逾3,000件，去年同期則僅有淡水一區逾3,000件。
以年增率來看，以新莊、鶯歌及五股年增率均逾五成，居新北市年增幅度最高的前三名，此外板橋、淡水、泰山也都超過四成，交易量較大的主要行政區中，僅金山及土城年增率呈負成長。
房地產業者表示，主要原因在於具有新興重劃區題材的行政區，隨著大型社區新成屋交屋熱絡，以及新建案讓利帶動市場買氣，中古屋市場的交易也有一定回升，在自用需求支撐下，新北交易量年增達29.8%，居六都之冠。
陳炳辰指出，雖然近期房市交易受淡季及民俗月等季節性因素影響，今年逐月回增態勢不再，不過在政經情勢逐漸走穩，房市利空消息趨減，有利第4季房市穩定走增，全年全台交易量有望上看28萬棟，但短期內要重回30萬棟仍有難度。
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，與去年同期比較，六都前三季平均年增約15%，除桃園略縮5%，各都皆正成長，近年不少買方會選擇在民俗月議價空間較大時進場撿便宜，之後再擇吉日入厝，買氣、看屋量不弱，並有望帶動第4季購屋旺季交易彈升。
永慶房產集團業管部資深經理謝志說，大台北地區買方普遍對房價修正有所期待，未來價格趨勢仍面臨緩跌的壓力，如果房產價格符合區域的行情，無太大的價差，自住換屋的客群仍是有高度購屋意願，第4季房價若持續盤整或緩跌的情況下，預期交易量有機會保持年增率一成以上的表現。
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北市店面交易 西強東弱
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2017-10-13 14:24聯合晚報 記者游智文/台北報導
東區今年至今，包含巷內店面交易，僅有九筆，單價最高店面位於敦化南路一段161巷。 記者游智文／攝影
實價顯示，北市東區高單價店面今年交易奇冷，至今成交不到10筆，最高成交單價一坪237萬，還不到300萬，西區則有店面成交到一坪468萬元，西強東弱態勢更為明顯。
大家房屋統計北市高單價店面成交情況，今年截至目前，北市成交單價最高店面，位於西區站前商圈，在開封街、懷寧街口，僅2.88坪，今年3月以1350萬元成交，每坪單價達468萬元。
單價排名第二的店面，在信義路三段，捷運大安森林公園站附近，一坪270萬元。
東區今年至今，包含巷內店面交易，僅有九筆，分別位於大安路，延吉街，敦化南路以及復興南路巷子。單價最高店面位於敦化南路一段161巷，也就是網拍一條街，今年6月一間約43坪店面，以1.02億元交易，一坪約237萬元。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，前幾年北市年度最貴店面都由東區拿下，2014年忠孝東路四段、延吉街附近的鐘表店，以一坪778萬元交易，至今仍是實價資料最貴店面。
去年出現變化，最貴店面由西門町中華路店面拿下，一坪約390萬元，二、三、四名都是東區店面，成交單價都在一坪350萬上下，東區雖失去年度店王寶座，但高單價店面交易仍維持一定熱度。
今年情況就很不妙，交易單價前十名中，東區僅入榜兩間，最高僅一坪237萬元，還不到300萬，顯示東區高單價店面乏人問津。
郎美囡分析，西區站前商圈開封街2012年曾出現一坪613萬元的店面，近幾年最貴店面，則都維持在470萬上下，今年最貴店面和先前一坪613萬的店面為同一棟舊大樓。
此一大樓位於角地，近台北車站，補習街，原本就擁有豐沛人潮。近年連鎖商旅搶進當地重慶南路展店，更增添各國自由行觀光客源，讓當地店面行情持續保持高檔。
郎美囡表示，觀察西區高單店面，大多是小坪數、總價不到2000萬的微型店面，如去年北市最貴的西門町中華路店面，僅約5坪，今年開封街店面則不到3坪，這類店面雖然單價高，但總價低、入手門檻低，近來已成為置產族偏愛的產品。
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2017-10-13 14:24聯合晚報 記者游智文/台北報導
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東區今年至今，包含巷內店面交易，僅有九筆，單價最高店面位於敦化南路一段161巷。 記者游智文／攝影實價顯示，北市東區高單價店面今年交易奇冷，至今成交不到10筆，最高成交單價一坪237萬，還不到300萬，西區則有店面成交到一坪468萬元，西強東弱態勢更為明顯。
大家房屋統計北市高單價店面成交情況，今年截至目前，北市成交單價最高店面，位於西區站前商圈，在開封街、懷寧街口，僅2.88坪，今年3月以1350萬元成交，每坪單價達468萬元。
單價排名第二的店面，在信義路三段，捷運大安森林公園站附近，一坪270萬元。
東區今年至今，包含巷內店面交易，僅有九筆，分別位於大安路，延吉街，敦化南路以及復興南路巷子。單價最高店面位於敦化南路一段161巷，也就是網拍一條街，今年6月一間約43坪店面，以1.02億元交易，一坪約237萬元。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，前幾年北市年度最貴店面都由東區拿下，2014年忠孝東路四段、延吉街附近的鐘表店，以一坪778萬元交易，至今仍是實價資料最貴店面。
去年出現變化，最貴店面由西門町中華路店面拿下，一坪約390萬元，二、三、四名都是東區店面，成交單價都在一坪350萬上下，東區雖失去年度店王寶座，但高單價店面交易仍維持一定熱度。
今年情況就很不妙，交易單價前十名中，東區僅入榜兩間，最高僅一坪237萬元，還不到300萬，顯示東區高單價店面乏人問津。
郎美囡分析，西區站前商圈開封街2012年曾出現一坪613萬元的店面，近幾年最貴店面，則都維持在470萬上下，今年最貴店面和先前一坪613萬的店面為同一棟舊大樓。
此一大樓位於角地，近台北車站，補習街，原本就擁有豐沛人潮。近年連鎖商旅搶進當地重慶南路展店，更增添各國自由行觀光客源，讓當地店面行情持續保持高檔。
郎美囡表示，觀察西區高單店面，大多是小坪數、總價不到2000萬的微型店面，如去年北市最貴的西門町中華路店面，僅約5坪，今年開封街店面則不到3坪，這類店面雖然單價高，但總價低、入手門檻低，近來已成為置產族偏愛的產品。
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| 洛奇亞洛 | |
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