無聊房東 | |
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- 1樓 發表於2012-06-13 23:19
1、違約金條款
「違約金」的約定有間接強制債務人履行債務的作用。當合約的一方當事人違反契約之約定事項時,通常會要求違約的另一方當事人應給付違約金之條款,但是否每個交易行為均能約定違約金?我國違約金之相關規定見於民法250~253條.
當法律上有規定不能強制執行的事項,就不能約定違約金。例如:結婚不得請求強迫履行,因此也不得約定違約金。再如前陣子新聞中.有當事人相互約定"性愛條款"規定每月至少親熱幾次,否則要支付違約金,這種約定,也因為違反公序良俗而無效。
2、違約類型
當約定違約金之事由一發生,債權人之違約金債權即存在。(債務人於債務不履行時,包括給付不能、或給付遲延、或不完全給付)
約定違約金之種類,依性質之不同,可分為懲罰性違約金損害賠償和預定性違約金兩種。而不同種類之違約金約定,亦會產生不同的違約效果.
(1)預定性違約金:
民法第250條第2項規定:「違約金,除當事人另有訂定外,視為不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務,即須支付違約金,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」因此,除當事人關於違約金之種類另有訂定為懲罰性違約金或其他約定外,無論是給付不能、給付遲延或者不完全給付所為支付違約金之約定,均被視為因債務不履行所生損害賠償總額預定性之違約金。此時,除債權人尚有給付之可能外,債權人另可請求原定給付外,不得請求因履行或不履行所生損害預定總額違約金以外之其他實際損害。
(2)懲罰性違約金:
但如所約定者為懲罰性違約金者,則除給付尚屬可能,另可請求原定給付外,並得請求因履行或不履行之懲罰性違約金,如另有其他實際上之損害,並得依法請求損害賠償,與預定性違約金之效果截然有別。
若約定之違約金過高,不論是懲罰性違約金或損害賠償總額預定性之違約金,依民法第252條規定,法院均得視情況予以酌減。
3、違約金在租賃契約中的功能
A.強制促使債務人履行債務為目的(履約擔保作用)
以違約金為壓力工具,防止契約不履行.例如:雙方約定租賃期間內,甲(乙)方如中途違約他遷或不租,須賠償????之違約金.
B.以預定損害額賠償為目的,使債權人之損害填補簡易化(損害填補作用)
此時的違約金條款,可使債權人因債務人違反契約產生之非財產上損害或是雖有財產上損失但難以證明時,雙方預先約定之損害賠償方式,可以獲得一定之保障.違約金為違約時替代原本損害賠償之承諾,其額度為事先確立,債權人不必證明事實發生之損失,可免於訴訟所帶來的時間,勞力,金錢之浪費.
例如:甲乙雙方訂定之生活公約,言明如有違約將必須賠償????之違約金.
4.租賃契約訂定違約金之合法性
我國私法自治,契約自由,基本內容如下:
1、締結自由:即締結契約與否,由當事人決定。
2、相對人自由:即與何人締結契約,由當事人自由選擇決定。
3、內容自由:即契約的內容,由當事人自由決定。
4、方式自由:即契約原則上僅依意思合致即可成立,不以踐行一定方式為必要。
只要契約內容不違反法律強制規定、公共秩序或善良風俗,國家法即承認當事人訂定的契約為有效的約定.
定金之意義:
契約當事人之一方,因確保契約之履行,所交付於他方之金錢或其他代替物。定金乃從契約及要物契約,以主契約成立為前提,並以交付為成立要件。
押金之意義:
因租賃關係而產生的應由房客負擔的債務,統稱之為「租賃債務」,押金所擔保的範圍,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
違約金的意義:
違約金與契約之關連,在於確保契約之執行,而不在確保契約之訂立.在民法250條有提到"當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金"。在租賃行為中,我們可以將其置於"契約之確保"項下,作為雙方履行契約之工具.
由上面對照可得知,押金與違約金對房東而言,都有"確保契約之執行"與"損害賠償"之作用.
根據最高法院33年上字第637號民事判例
使用賃(租賃)為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。
我們可以得知,租賃不需要有押金合約亦可成立.但是收受押金恐會受到土地法100~3限制:承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。 為防止某些不肖房客想利用"押金抵租金"或是"等你押金扣完再過2個月妳才能趕我"的心態.
因此不如將押金取消,改為違約預備金.
雙方於簽訂契約中言明~~為保障此合約確切執行與預防損害賠償.雙方言明於契約訂立時繳交XXXXX元之預備違約金.並於合約期滿後,扣除甲方一切損失,雙方點交房屋後,無息退還.
感謝591討論區網友"浮出疑惑"提供此想法.
如此文章有錯誤疏失之處,請諸位博學多聞之大德不吝提出糾正.
「違約金」的約定有間接強制債務人履行債務的作用。當合約的一方當事人違反契約之約定事項時,通常會要求違約的另一方當事人應給付違約金之條款,但是否每個交易行為均能約定違約金?我國違約金之相關規定見於民法250~253條.
當法律上有規定不能強制執行的事項,就不能約定違約金。例如:結婚不得請求強迫履行,因此也不得約定違約金。再如前陣子新聞中.有當事人相互約定"性愛條款"規定每月至少親熱幾次,否則要支付違約金,這種約定,也因為違反公序良俗而無效。
2、違約類型
當約定違約金之事由一發生,債權人之違約金債權即存在。(債務人於債務不履行時,包括給付不能、或給付遲延、或不完全給付)
約定違約金之種類,依性質之不同,可分為懲罰性違約金損害賠償和預定性違約金兩種。而不同種類之違約金約定,亦會產生不同的違約效果.
(1)預定性違約金:
民法第250條第2項規定:「違約金,除當事人另有訂定外,視為不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務,即須支付違約金,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」因此,除當事人關於違約金之種類另有訂定為懲罰性違約金或其他約定外,無論是給付不能、給付遲延或者不完全給付所為支付違約金之約定,均被視為因債務不履行所生損害賠償總額預定性之違約金。此時,除債權人尚有給付之可能外,債權人另可請求原定給付外,不得請求因履行或不履行所生損害預定總額違約金以外之其他實際損害。
(2)懲罰性違約金:
但如所約定者為懲罰性違約金者,則除給付尚屬可能,另可請求原定給付外,並得請求因履行或不履行之懲罰性違約金,如另有其他實際上之損害,並得依法請求損害賠償,與預定性違約金之效果截然有別。
若約定之違約金過高,不論是懲罰性違約金或損害賠償總額預定性之違約金,依民法第252條規定,法院均得視情況予以酌減。
3、違約金在租賃契約中的功能
A.強制促使債務人履行債務為目的(履約擔保作用)
以違約金為壓力工具,防止契約不履行.例如:雙方約定租賃期間內,甲(乙)方如中途違約他遷或不租,須賠償????之違約金.
B.以預定損害額賠償為目的,使債權人之損害填補簡易化(損害填補作用)
此時的違約金條款,可使債權人因債務人違反契約產生之非財產上損害或是雖有財產上損失但難以證明時,雙方預先約定之損害賠償方式,可以獲得一定之保障.違約金為違約時替代原本損害賠償之承諾,其額度為事先確立,債權人不必證明事實發生之損失,可免於訴訟所帶來的時間,勞力,金錢之浪費.
例如:甲乙雙方訂定之生活公約,言明如有違約將必須賠償????之違約金.
4.租賃契約訂定違約金之合法性
我國私法自治,契約自由,基本內容如下:
1、締結自由:即締結契約與否,由當事人決定。
2、相對人自由:即與何人締結契約,由當事人自由選擇決定。
3、內容自由:即契約的內容,由當事人自由決定。
4、方式自由:即契約原則上僅依意思合致即可成立,不以踐行一定方式為必要。
只要契約內容不違反法律強制規定、公共秩序或善良風俗,國家法即承認當事人訂定的契約為有效的約定.
定金之意義:
契約當事人之一方,因確保契約之履行,所交付於他方之金錢或其他代替物。定金乃從契約及要物契約,以主契約成立為前提,並以交付為成立要件。
押金之意義:
因租賃關係而產生的應由房客負擔的債務,統稱之為「租賃債務」,押金所擔保的範圍,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
違約金的意義:
違約金與契約之關連,在於確保契約之執行,而不在確保契約之訂立.在民法250條有提到"當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金"。在租賃行為中,我們可以將其置於"契約之確保"項下,作為雙方履行契約之工具.
由上面對照可得知,押金與違約金對房東而言,都有"確保契約之執行"與"損害賠償"之作用.
根據最高法院33年上字第637號民事判例
使用賃(租賃)為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。
我們可以得知,租賃不需要有押金合約亦可成立.但是收受押金恐會受到土地法100~3限制:承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。 為防止某些不肖房客想利用"押金抵租金"或是"等你押金扣完再過2個月妳才能趕我"的心態.
因此不如將押金取消,改為違約預備金.
雙方於簽訂契約中言明~~為保障此合約確切執行與預防損害賠償.雙方言明於契約訂立時繳交XXXXX元之預備違約金.並於合約期滿後,扣除甲方一切損失,雙方點交房屋後,無息退還.
感謝591討論區網友"浮出疑惑"提供此想法.
如此文章有錯誤疏失之處,請諸位博學多聞之大德不吝提出糾正.
此文章最后編輯於:2012-06-14 21:54